2020土地市场:分化明显,“三道红线”放缓房企扩张步伐

来源：中国建设报

2020年重点监测城市的整体供应和成交规模均超过2019年。“分化”依然是各地区市场表现的显著特征，以上海为代表的长三角地区仍然是房企重仓之地。随着“三道红线”监管政策的出台，融资收紧背景下，房企拿地有所谨慎，值得注意的是，部分房企依然没有停止扩张的步伐。

供需季节波动，总量超2019年

2020年2月3日，受疫情影响杭州年后排名前列场土地拍卖在网络上举行。

在网上出让的3宗宅地中，新湾街新四路西商住用地地块经过21轮报价，以总价134879万元、溢价率17.41%成功出让；临江片区经四路东住宅地块经过22轮报价，以总价39349万元、溢价率29.66%成功出让；富阳银湖48号地块经过21轮报价以总价99750万元、溢价率11.14%成功出让。

回顾2020年，土地市场有些出人意料地走出了上行趋势，展现了十足的韧性。根据诸葛找房研究中心数据，2020年重点城市住宅及商办用地供应144257.22万平方米，同比上涨3.38%，成交建筑面积为113126.27万平方米，同比上涨0.8%，其中，住宅用地供应115935.86万平方米，同比上涨3.73%，住宅用地成交建筑面积为95400.85万平方米，同比上涨1.66%。

专家认为，2020年二季度以来随着疫情得到有效控制，热点一二线城市加快了对优质地块的供应，在融资环境相对宽松的情况下，土地市场热度攀升。但是进入下半年，随着“三道红线”新规出台，融资监管持续收紧，土地市场热度有所下滑。整体来看，尽管上半年疫情之下土地市场表现不佳，但是2020年全年供应和成交规模均超过2019年。

诸葛找房研究中心监测的重点城市土地市场数据显示，土地供应方面， 2020年一季度受疫情影响土地供应大幅减少，为20701.28万平方米，同比下跌11.51个百分点。二季度土地供应速度加快，土地供应面积显著上涨至39282.8万平方米，同比上涨15.66个百分点。三季度主管部门收紧融资政策，影响了房企拿地积极性，供应规模有所下滑。四季度为了完成全年的供应，土地市场供应量大幅上涨，达到50675.89万平方米，成为近五年内季度供应新高峰。

土地成交方面，疫情影响下一季度成交量降至低点，成交规划建筑面积为15890.34万平方米，同比下跌19.05个百分点；二季度随着优质地块供应量的增多，成交量跟随上涨，成交规划建筑面积为34308.64万平方米，同比上涨18.29个百分点；三季度随着“三道红线”政策的出台，房企资金压力增大，成交量较上季度有所下滑，成交规划建筑面积为30941.39万平方米，同比上涨11.94个百分点；第四季度受到供应放量的影响，带动成交上行，成交规划建筑面积为32984.13万平方米，同比下跌8.27个百分点。

上海揽金最多，城市分化明显

2020年2月20日，上海市徐汇滨江西岸金融港地块出让，引起了全行业的关注。该地块的最终成交价为310.5亿元，不仅超过了2014年上海董家渡地块出让价248.5亿元，也超过了2016年深圳新会展中心地块出让价310亿元，刷新了内地土地总价记录。

一直以来，上海都是房企重点投资之地。2020年上海土地出让金高达2941亿元，位居全国排名前列，较2019年上升76.4%。排在第二位的是杭州，其2020年的土地出让金为2573亿元，广州、南京、北京分别以2524.64亿元、2051.4亿元、1887.14亿元，位列第三、第四、第五位。由此可以看出，房企比较青睐一线城市以及长三角地区。

在成交面积方面也呈现出明显的地区分化。数据显示，2020年一线城市成交面积增速较高，较去年同期上涨30.5%，远高于二线城市及三四线城市；二线城市较去年同期上涨1.1%，三四线城市成交与2019年几乎持平，微升0.4%。从经济圈视角来看，监测的重点城市土地市场数据显示，2020年长三角地区住宅用地成交规划建筑面积24030万平方米，相比去年上涨1.22%，仍旧是房企重点布局区域；2020年珠三角地区成交规划建筑面积12841.52万平方米，相比去年上涨25.04%；西北部地区成交规划建筑面积4515.56万平方米，相比去年上涨49.772%；东北地区住宅用地成交规划建筑面积为7019.66万平方米，相比去年上涨26.92%；环渤海地区和西南地区成交面积相比去年有所下滑，其中环渤海地区跌幅较高为14.73%。

诸葛找房研究中心认为，在疫情影响下，各能级城市之间土地市场表现加速分化，一线城市仍是房企争先布局的优选，一线城市抗风险能力更强，疫情后房企对于一线城市更加青睐。二线城市在2020年成为调控的重点区域，土地市场热度较2019年有所回落，但整体仍稳中有升。三四线城市由于之前几年需求透支，并且缺乏产业支撑，加之疫情影响，土地市场整体表现不如人意。长三角、珠三角地区市场活跃度较高，环渤海地区由于受到疫情反复影响，加之调控长期处于从严状态，房企布局的积极性相对减弱。整体而言，南方地区表现良好，受到本身区域优势以及政策环境等影响，房企拿地意愿较强。

溢价率方面，2020年12月，一线城市的溢价率为9.2%，二线城市的溢价率为10.0%，三四线城市的溢价率为15.8%。诸葛找房研究中心认为，这是因为一线及二线城市土拍规则限地价且价格基数较高，导致三四线的溢价率高于一线城市及二线城市。

流拍率方面，一线城市流拍现象较少，三四线城市流拍现象最严重，尤其2020年上半年受疫情影响，流拍率迅速上涨。数据显示，上半年一线城市流拍率为4.92%，二线城市、三四线城市全年流拍率分别为5.89%、16.70%；到了下半年流拍率有所下降，一线城市流拍率为2.24%，二线城市、三四线城市全年流拍率分别为5.53%、9.74%。

融资收紧，房企拿地表现不一

下半年，主管部门出台融资监管新政即“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于 70%、 净负债率大于 100%、 现金短债比小于 1 倍 ，如果有房企踩中了这“三道红线”，其融资将会受到不同等级的限制。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，“三道红线”出台后，部分房企已经在销售回款、拿地销售比、债券发行规模增速方面进行实质调整。

从房企表现来看，不同房企面对“三道红线”新规的反应有所不同。保利、万科、华润、招商等拥有国企、央企背景的房企拿地基本未受影响，表现相对较为积极。比如，保利上半年土地成交规划建筑面积为615.7552万平方米，下半年土地成交规划建筑面积为1492.0767万平方米，增长了约142%；万科上半年土地成交规划建筑面积为570.6575万平方米，下半年土地成交规划建筑面积为1346.5626万平方米，增长了约136%。

对于财务状况不符合监管要求的房企来说，下半年尤其是融资监管趋紧后，拿地节奏明显放缓，如恒大、金茂、中南等房企，纷纷在下半年减少拿地，其中恒大最为显著。恒大上半年土地成交规划建筑面积为2928.7345万平方米，下半年土地成交规划建筑面积为975.9648万平方米，下跌了约67%。

值得注意的是，部分房企依然没有停止拿地的步伐。比如绿地集团，截至2020年9月30日，其剔除预收款后的资产负债率为82.38%，相比年初增长1.58个百分点；净负债率为183.45%，相比年初增长27.85个百分点；现金短债比为0.78，相比年初增长0.02，全部踩中“三道红线”。但绿地集团并没有停止扩张步伐，其上半年土地成交规划建筑面积为1238.9956万平方米，下半年土地成交规划建筑面积为1403.2931万平方米，上涨了约13.3%。

诸葛找房研究中心认为，从全国土地市场来看，2020年土地市场整体供应、成交略有上涨，楼面价上行。预计2021年在“房住不炒”的政策指导下，加之“三道红线”新规的深入，土地市场将会延续平稳态势，房企拿地更加理性谨慎。从各等级城市来看，预计2021年一二线城市热度不减，稳中有升，但涨幅不大，未来房企关注度会集中在一二线城市；而三四线城市土地市场热度会有所下降，土地市场逐渐转冷。

克而瑞研究中心认为，2020年，无论是地价还是溢价率抑或是流拍率等热度指标，表现都好于2019年，土地市场热度较上一年明显上涨。不过，这种趋势却在2021年难以持续。2021年房企融资环境“易紧难松”，土地市场热度难再上升，二三线城市内部分化更加明显，热点城市的优质地块竞争仍将激烈。