10月楼市销售环比回暖

来源：中国证券报

从房企披露的10月份销售数据看，尽管整体销售额同比下滑，但相比9月份已明显回暖。头部房企10月份销售额环比上涨，同时拿地推盘数量逐步回升。

另外，新城控股、建业股份等房企积极偿还到期美元债券或美元票据。其中，新城控股拟提前1个多月偿还到期美元债券。

拿地推盘数量回升

克而瑞公布的2021年10月百强房企销售榜单显示，10月份，TOP100房企全口径销售金额为8978亿元，环比增长5%，同比下降30%。整体看，10月整体销售额虽然同比下滑，但相比9月已有较为明显的回暖。

以新城控股为例，10月份公司实现合同销售金额约221.02亿元，同比下降20.5%；销售面积约为248.99万平方米，同比下降7.38%。9月份，公司实现合同销售金额约185.17亿元，比上年同期下降22.74%；销售面积约为209.64万平方米，比上年同期下降8.12%。

进一步梳理发现，不少头部房企10月份销售额环比上涨，且拿地推盘数量逐步回升至高位。

以万科A为例，2021年10月，公司实现合同销售面积为258.1万平方米，合同销售金额为419.5亿元。9月份，公司实现合同销售面积为228.2万平方米，合同销售金额为361.1亿元。新增开发项目方面，2021年9月销售简报披露以来，万科A新增加开发项目6个，包括青岛、长沙、佛山、嘉兴和兰州等地的项目。其中，在青岛涉及怡海路项目二期地块和东西冯三期14#地块2个项目。

拟提前赎回债券

楼市销售环比回暖，有利于房企应对债务到期压力。中原地产首席分析师张大伟认为，目前房地产行业按揭贷款状况有所好转，但放款速度加快并不意味着信贷宽松，房企现金流改善主要依靠销售和回款。

新城控股11月7日晚间公告，计划提前赎回2021年12月16日到期的3.5亿美元债券。受此影响，新城控股11月8日股价大幅反弹，截至收盘收报30.95元/股，涨幅达到4.56%。此前，新城控股股价连续下挫，两周累计跌幅近25%。

新城控股表示，为促进公司长期稳定发展，基于对自身价值及未来发展的信心，结合当前实际经营及财务状况，计划由新城控股境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED（新城环球）提前赎回上述美元债券，并予以注销。资金来源为公司自有资金。公司现金流充裕，本次提前赎回事项不会对公司经营情况和财务状况产生不利影响。

公开资料显示，该笔美元债票面利息为7.5%，期限为2年，每半年支付一次利息。2019年12月16日，新城环球完成在境外发行总额为3.5亿美元的无抵押固定利率债券，公司提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。截至目前，本期美元债券存续金额为3.5亿美元，将于2021年12月16日到期。

部分房企提前汇出相关款项，彰显资金实力。建业地产日前发布公告称，将总额等于2021年11月到期票息为6.75%的优先票据到期未偿还本金及应计利息的资金汇至受托人，以支付2021年11月票据项下的该等款项。接近建业地产人士对中国证券报记者表示，将资金提前汇至债券信托人账上，显示出企业保障投资者利益的信心。

偿债高峰临近

申万宏源研究报告显示，2021年是地产境内债到期高峰，而2022年是地产美元债到期高峰。2022年地产美元债到期金额折算人民币约为3787亿元，较2021年增长40%。随着预售监管资金政策趋严，房企滞留的大量资金在项目公司层面，无法回到母公司层面。债务主体是母公司，而资产和现金流集中在项目公司，因此需要关注母公司对项目公司货币资金的真实归集能力。

新增融资方面，平安证券监测数据显示，2021年10月，地产行业美元债发行金额仅为8.5亿美元，创近年来同期新低。

从融资利率看，克而瑞研报显示，10月份，房企融资成本均值为5.68%，环比上升0.06个百分点，同比下降0.46个百分点。境外融资成本均值为11.75%，环比上升3.66个百分点，境外债券发行融资成本较高达14.20%，整体上升较快。境内融资成本均值为3.48%，环比下降0.01个百分点。