一线高端住宅价格稳步上涨

来源：东地产财经周刊

较新的东地产TOP100豪宅指数（简称“东地产豪宅指数”）为14021.05，较2013年底基点上涨40.21%，环比上期指数上涨幅度为2.10%。近期以来，豪宅市场成交平稳。成交排行榜上，区域表现相对平稳。其中，成交价格方面，万柳书院、首创禧瑞都、华侨城苏河湾位居前三；成交金额方面，颐和金茂府、融创香山壹号院、大华锦绣华城居前。

本币升值强化房价上涨预期

本币升值与楼市上行密不可分。

后疫情时代，作为全球经济不确定中的主要亮点，中国经济强劲的基本面也支撑着汇率走强。目前，人民币兑美元相继升破6.5、6.45等重要关口，近两月的升值幅度按近2%，

本币升值，也吸引着资金流入，股票市场上，外资近两个月均保持了净买入态势，且买入力度远超一季度水平。考虑到国内经济在疫情控制的前提下，会继续向好。而国外则因疫情失控，经济会继续波动。此消彼长之下，人民币升值仍然会持续。

此外，央行一季度信贷数据也显示，资金仍然宽裕。

2021年一季度末，人民币房地产贷款余额50.03万亿元，同比增长10.9%，低于各项贷款增速1.7个百分点，比上年末增速低0.6个百分点；一季度增加1.67万亿元，占同期各项贷款增量的21.7%，比上年全年水平低3.7个百分点。2021年一季度末，房地产开发贷款余额12.42万亿元，同比增长4.4%，增速比上年末低1.7个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.72万亿元，同比减少0.2%，增速比上年末低1.2个百分点。个人住房贷款余额35.67万亿元，同比增长14.5%，增速比上年末低0.1个百分点。

人民币强势与信贷充裕，也影响着房价预期。自去年三季度以来，市场上的高端项目热销，均显示楼市热度不减，这为高端市场价格上涨提供了支撑。

不过，房住不炒仍然是大势所趋，房价的上涨冲动也持续引发相关决策部门的调控，各主要核心城市严查违规资金进入楼市，但这也从侧面印证房价存在持续上涨的压力。

人口结构仍有利高端住宅

近期公布的人口普查数据，对高端市场影响有限。一如本刊所指出，高端市场仍然具有较大发展空间。

值得关注的是，高端住宅购买人群的年龄结构，主要仍集中于40岁以上人群，在当前的市场中，这部分人群基数庞大，且刚刚步入旺盛期。尤其是随着近年来以移动互联网为代表的新兴产业大发展，中小板、创业板，尤其是较新的科创板，引领了新一轮的财富与价值创造。以互联网为代表的企业IPO、并购等市场造富过程中，一批财富新贵出现。由于新经济的造富效应，这些财富新贵年龄结构更为年轻，70后、80后日益成产豪宅市场的主力军。

另一方面，相较于更早一代的富裕人群。这部分人群，生活方式更国际化，因此对生活品质的追求更自我，住宅品质的追求更趋内在化。硬件设施之外，具有软件服务实力，生活品质更佳的豪宅在未来将赢得更大市场份额。

总体而言，从长远看，超一线城市，高端住宅市场仍具广阔发展空间。