五年租赁住房探索路,异乡青年多了一个留下的理由

不久前的第七次人口普查，人口老龄化的难题之外，还有一个个“漂”们，怀揣梦想定居他乡的真实故事。

一组数据显示，2020年末，我国流动人口达到3.76亿人，大幅高于2019年公布的2.36亿人。随着新型城镇化的深入推进，更多青年才俊参与到城市转型升级建设中，在他们奔赴异乡的路上，也产生了巨大租赁住房需求。

解决青年人的安居问题，一直是政策发力的重要方向。在2015年底首次提出了“租购并举”之后，2016年，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称“意见”），明确提出发展住房租赁企业、规范住房租赁中介机构、鼓励房企开展住房租赁业务，标志着“建立租购并举住房长效机制”的指导性文件正式出台。

若以此算起，至今已过去5年时间。在这5年之中，租赁住房行业展现澎湃活力，也在探索中蜿蜒前行。从上市到退市，从野蛮到精细，关键词换了一遍的租赁住房行业，但一直没有停下寻找未来的脚步。

行业发展终归向前，从“草莽”时代走来，租赁住房行业规模化、专业化的脚步不断加快，未来集中度进一步提升是毋庸置疑的。在决策层、行业机构以及头部企业共同建言献策、不懈努力之下，头部租赁住房企业也在积累更复合的能力。

过去五年，每家参与进来的运营商，无不是看好租赁住房的需求与空间。但在一轮轮人来人往过后，只有笃信者留在了这条赛道之上，幸运的是，他们或许已找到通往未来的答案。

从野蛮生长到精细化运营，租赁住房的C位之路

回溯过往，2017年与2020年，被认为是过去5年的住房租赁行业的两个关键节点。

2017年是行业潮起的一年，也被称之为住房租赁的元年。彼时，一些运营商相信着规模是未来的少有筹码，也信奉着实现足够的规模后，盈利的水到渠成——只要不遗余力地抢下市场占有率，面包总会有的。

但民生属性才是租赁住房行业发展的底色。突如其来的疫情，选择了2020年这个年份，也压垮了很多早已疲累不堪的参与者，风险的加速释放，房东与运营商之间的矛盾升级，殃及很多青年人被迫迁出自己的安居之所。

野蛮生长的落幕，是业界看到单纯的规模化，并非租赁住房企业发展的长久模式。在此之下，规范、运营以及规模均衡发展的集中式公寓运营商，站上舞台的C位。

租赁住房企业-龙湖冠寓

“在2016年，我们看到了在一些中心城市，年轻人包括大学刚毕业的学生，在购房之前有一些很大居住服务的需求。因此，我们决定坚定开展这个业务。”

这是龙湖对于租赁住房市场的理解，也是很多集中式运营商坚定布局的动力。正如所述，回归产品本质与客户需求，围绕着租购并举解决青年人安居问题，无疑更契合建立房地产长效机制的初衷。

过去五年，租赁住房运营商们也将产品、管理、服务打磨得更为成熟。例如，在产品打造上，龙湖冠寓三条产品线豆豆、松果、核桃，便覆盖了不同客群的一张床、一间房、一套房需求，同时围绕租户生活轨迹，设置的8个主要场景，105个户型组合，并依靠Goyoo星球营造出良好社群氛围。

又比如，冠寓的数字化系统赋能，带来租住服务质量与运营效能提升；标准化蓄客、营销及资源协同，帮助项目快速进入稳定期等等。

依循着精细化、规模化、标准化的路径，租赁住房在回归产品与需求，也进入了新的发展阶段。

示范效应，多方助力租赁住房健康发展

可以看到，租赁市场是一个不断增长的万亿市场，这无疑需要更多肩负责任、更有能力的参与者积极介入。

然而，过去数年，行业尽管吸引了众多机构参与者，但敢于投入重兵的却寥寥无几。截至目前，我国租赁住房机构化率仍仅为5%，远远不及国际上30%的水平。

这其中，土地成本高、回报周期长占据了很大原因。曾有行业人士直言，这是一个不赚钱的生意，而很多相对实力雄厚的房企类参与者也逐渐发现，租赁住房可能是最难发力的第二曲线。

不过，正如所见，走过肩拉手扛阶段之后，在政策支持下，头部企业已逐渐走出了一条健康的发展模式。有业内人士表示，示范效应将激发更多参与热情，甚至是资本的更多目光与加大投入，而这些也将加快“租购并举”的进程。

在进入租赁租房五年后，冠寓便探索出相对清晰的发展路径，并凭借精细化运营迎来了盈利元年。

在龙湖冠寓，有一句话叫做“将标杆做成标准”，从中可以看到其对自身产品、经营、管理的自信，也能看到其乐于分享实践经验，推动行业健康发展的热情与意愿。

作为企业代表，龙湖冠寓在过去已多次与相关部委、行业协会等联系互动，深度参与行业标准编制，其中，《长租公寓综合性能评价标准》已于2021年5月1日起开始施行，《租赁住房运营管理标准》也将于2021年底前发布。

而这显然是参与者所希望看到的，先行者将多年沉淀的能力服务更多客户，也在为标准积极献策，助力住房租赁市场更高质量的发展。

未来可期，租赁住房企业笃定前行

过去多年，租赁住房行业的发展得到了多方的助力，其中，政策的聚焦与支持，无疑强化了参与企业笃定前行的决心。

在9月29日，中国央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，其中，“加快完善住房租赁金融政策体系”是会议强调的重点内容之一。

这是金融领域对住房租赁领域态度的明确，也是政策长期支持住房租赁发展的一个缩影。

从2016年，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，到2017年定调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，再到2018年以来的“大力发展住房租赁市场”、“解决好大城市住房突出问题”等等表述，国家对于发展租赁市场的态度始终坚定，也在不断助力租赁住房企业快速成长壮大。

在“十四五”的规划中，“着力解决困难群体和新市民住房问题”等租赁住房内容，依然是重点任务之一。对于机构运营商来说，这意味着未来仍充满着机遇，而率先沉淀下能力，将为先行者赢得更多成长的可能性。

形成竞争力的关键，往往即是那句——“做正确的事”。

公开数据显示，截至2021年上半年，龙湖冠寓开业规模已达9.4万间，累计服务在租租户近35万人，累计服务用户超120万人，用户满意度高达95%。

与此同时，龙湖冠寓也在不断践行初心，丰富布局未来的能力，截至目前，龙湖冠寓已落地40余个人才公寓项目，提供超2万套人才住房，并于北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、南京、合肥、长沙、青岛等多个重点城市，协助当地政府盘活存量资产，落地数个住房租赁标杆项目。

在过去五年，龙湖冠寓已输出了诸多成熟的案例。例如，产业园区配套大型租赁社区——龙湖冠寓重庆仙桃数据谷店；龙湖冠寓北京关庄店，兼顾职住平衡的老旧宿舍楼改造；龙湖冠寓武汉卓刀泉店，为武汉市排名前列市场化合作模式人才公寓项目；与重庆市地产集团联合打造的龙湖冠寓重庆辰寓照母山店，则是重庆市级国有租赁住房排名前列标杆项目。

可以看到，五年来，无论运营管理能力，存量资产盘活经验与推动项目快速落地的成功实践，都将作为先手红利，成为龙湖冠寓，乃至龙湖集团在布局住房租赁市场，以及存量市场的重要能力。

可以预见，在下一个五年，租赁住房机构化发展也将迎来新的阶段，相依而生的，则是城市青年更多温暖明亮的节点，与多一个留在异乡的理由。