“两集中”下,2021年或成租赁用地入市大年

来源：丁祖昱评楼市

近日，租赁行业又迎来政策“大礼包”，6月18日召开的国务院常务会议明确将于10月1日起，对住房租赁企业实施“减税”政策。

具体而言，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

今年以来，有关租赁端的政策利好频出，两会《政府工作报告》、国家发展改革委座谈会、5月中旬40城参加住建部在发展保障性租赁住房工作座谈会等，大力发展保障性租赁住房，解决好大城市的住房突出问题。

值得注意的是，重点城市供应端发力，租赁用地明显增加。尤其在土地“两集中”政策之后，明确重点22城租赁住房用地一般不小于10%，其中北京、厦门和深圳三城明确2021年供应比例突破20%，北京更是接近40%。随着首轮集中供地即将告一段落，在“竞配建，竞自持”土拍政策的加持下，各城市租赁用地成交比例大升，杭州以111.09万平方米租赁建筑面积，领跑22城。

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租赁用地比例大幅提升

今年2月，土地“两集中”政策横空出台，要求22个重点城市将集中发布出让公告、集中组织出让活动，且2021年发布住宅用地公告不能超过三次，要求重点城市单列租赁住房用地，占比一般不低于10%。

目前，22个重点城市已有21个城市在年度供地计划中明确了租赁用地的面积，并基本达标10%占比标准，其中不少城市租赁用地占比提升巨大，北京租赁住宅占商品住宅用地比重提高到39.5%，厦门、深圳两城市租赁占商品房用地比例也超两成。

表：2021年22城租赁用地供地计划情况(单位：万方）

数据来源：克而瑞租售

聚焦克而瑞租售长期关注的核心八城中，相较于2020年，多数城市租赁住宅用地占比大幅提升。尤其是成都、武汉、广州等城市2020年租赁住房用地占比均在1%以下，远低于北上深三城，推进相对缓慢；2021年，三城租赁住房用地占商品房用地比例分别为11.1%、14%和10.9%。

再加上，成都、武汉和广州三城又都是人口流入型城市，在此次“两集中”政策下，短期内租赁住宅用地占比或显著提升。

图：核心八城2020年、2021年租赁住宅用地供应计划

数据来源：克而瑞租售

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自持、租赁成土拍新风向

增加“竞自持”、“竞配建租赁住房”等成为土地“两集中”之后新的变化，并成为重点城市土拍的主旋律。

22城中已有多城市出台竞配建、竞自持、限地价面积等相关土拍政策，据克而瑞租售梳理，至少9个城市土拍规则中设置配建租赁住房面积，其中，南京52宗土地中，有14宗必须配建租赁住房。少部分城市出台竞高品质方案、竞政府产权比例、禁马甲公司等方面政策，随着热点城市优质地块的竞争加剧，第二轮和第三轮土地竞拍规则或将更为严苛。     

从首批租赁用地成交情况来看，杭州竞自持用地高达41宗，占比超七成，其中已成交涉租赁用地成交宗数达50宗，占成交地块88%；成交建面111.09万平方米，高居22城榜首，租赁用地占比已达14.67%。成都已成交涉租赁用地也达到了35宗，租赁用地面积达到81.27万平方米，占比达17.33%；合肥这一比例更高，租赁用地面积占已成交地块面积达到18.69%。此外，厦门成交土地共5宗，所有地块均需部分自持。“竞自持”成新风向。

值得注意的是，截止6月20日，已完成首轮“两集中”供地的20城中，主要以竞自持租赁住房面积为主，占比达43%；其次为配建租赁住房和配建共租房面积，占比分别为31%和9%；纯租赁用地占比较少，仅成交13幅纯租赁用地或人才公寓租赁用地，合计总建面72.62万平方米。

表：22城市首批租赁用地已成交情况

数据来源：克而瑞租售

备注：统计时间截止至2021年6月20日

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租赁政策或将改变民企拿地态度

“租赁住房用地不小于10%”的新规，正在引发一系列连锁反应。

租赁宅地增加，势必要挤压普通商品住宅供应量，热点城市优质地块竞争进一步加剧。“两集中”新政实施之后，曾出现一段时间土地的“零增长”，导致企业货储不足，顺势造成房企的“饥饿感”，形成土拍哄抢，加剧热点城市优质宅地的竞争。这一现状或将在接下来土拍中有所缓解。

土地资源向头部房企集中，通过招拍挂渠道参与租赁用地的竞拍，仍是国企、央企主导，凭借资金优势、后期操盘能力等优势斩获较多土储。而民企拿地相对谨慎，但随着租赁用地供应的增多及各项租赁政策的密集出台，未来将有更多民企参与租赁用地竞拍，改变以往拿地战略和投资节奏，投资逻辑也将产生分化。

表：房企涉租赁土地成交金额TOP20

数据来源：克而瑞租售

备注：房企联合拿地为双计，统计时间截止至2021年6月20日

从租赁用地供应类别的角度而言，主要分保障性和市场化租赁用地两大类。由于自持地块增加，房企将面临租赁住房运营难、以及如何突围并盈利两大难题。

企业自持用地更多解决方案待解锁，比如通过整租、合租和自建团队等模式运营自持物业，提升物业价值，以实现资产增值，同时，发行ABS、类REITs等资产证券化产品，拓展融资渠道，降低融资成本等。

目前来看，在较为宽松的政策加持下，租赁市场发展已进入“快车道”，入局租赁业务的房企纷纷加大业务布局力度。2021年一季度，TOP20集中式长租公寓新开业规模63.46万间，增速虽然环比有所放缓，整体仍呈现持续上涨态势。

十四五开局之年，“租赁住房”上升到国家战略层面，再提“房住不炒、租购同权”，从土地供应、减税补贴、租赁企业保障等方面提出新的指导性要求，在保障政策实施力度和强度的前提下，租赁住房市场也会在政策红利下健康有序发展。而从各地租赁住房项目的推进进度来看，2021年将是试点城市租赁房的入市大年，租房市场的发展规模和方向将更为引人关注。