去年全国商品房销售、开发投资先热后冷 业内称今年或延续回落

来源：新京报

1月17日，国家统计局发布的2021年房地产开发投资数据显示，2021年，全国房地产开发投资同比增长4.4%；全国商品房销售额18.193万亿元，同比增长4.8%。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示：“2021年，全国房地产开发投资增速为4.4%，一方面是受2019年高基数影响，另一方面与2021年房企融资环境收紧有一定关联。受金融端、供给端以及需求端政策引导，2021年全国商品房销售情况表现为前高后低。”

商品房销售额同比增长4.8%，房价增速创五年内新低

据国家统计局数据显示，2021年，全国商品房销售额18.193万亿元，同比增长4.8%；比2019年增长13.9%，两年平均增长6.7%。其中，住宅销售额同比增长5.3%，办公楼销售额同比下降6.9%，商业营业用房销售额同比下降2.0%。

从销售面积来看，2021年，全国商品房销售面积约17.94亿平方米，同比增长1.9%；比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。其中，住宅销售面积同比增长1.1%，办公楼销售面积同比增长1.2%，商业营业用房销售面积同比下降2.6%。

58安居客房产研究院分院院长张波表示：“2021年和2020年较大的不同点在于，2021年是明显的先热后冷，上半年的成交金额是奠定全年成交金额再创新高的基础。不过，与销售金额4.8%的增长相比，去年全国商品房销售面积的增长明显偏小，这一趋势值得关注。其中的原因在于，一方面2021年新房成交金额高企和全国房价总体微涨有一定关系；另一方面，和一、二线热点城市成交量占比提升有一定关系。”

事实上，从单月数据来看，从去年3月开始，商品房销售额和销售面积已经由涨转跌，直至12月已经连续10个月呈现下跌态势。

中原地产首席分析师张大伟分析称：“单从去年12月数据来看，销售面积约为2.13亿平方米，是最近多年来的同期较低值，已经持续6个月单月同比下调，本轮楼市可以说是多年来市场全面速冻最明显的一次。”

根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，2021年全国商品房均价为10139元/平方米，同比涨幅为2.8%。对此，潘浩表示：“这一增速为近五年较低水平，与去年金融端、供给端以及需求端政策趋严导致的低预期有关。但从长期来看，量价增速均处于稳定增长区间。”

对于今年房地产市场整体走势，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示：“2022年，房地产市场交易规模将高位回落，市场处于下行周期。当前市场观望情绪短期或延续，叠加高基数效应，上半年全国商品房销售规模同比降幅或继续探底。”

开发投资增速冲高回落，新开工面积减少一成

据国家统计局数据，2021年，全国房地产开发投资约14.76万亿元，同比增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资约11.12万亿元，同比增长6.4%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称：“2021年房地产开发投资经历三部曲，其中1-8月份属于过热，即为两位数增速；9-11月份为温和，即介于5%-10%的区间；12月份步入过冷区间，即低于5%的水平。从总体上看，当前房地产开发投资数据略低迷，这也使得2022年激活开发投资热情、鼓励企业投资拿地等会成为主流政策。”

此外，在融资趋紧、房企面临流动性紧张的局面下，2021年全国新开工面积总体下降了一成。据国家统计局数据，2021年，全国房地产开发企业房屋新开工面积约19.89亿平方米，同比下降11.4%，其中，住宅新开工面积约14.64亿平方米，同比下降10.9%；房屋竣工面积约10.14亿平方米，增长11.2%，其中，住宅竣工面积7.3亿平方米，同比增长10.8%。

“近三年来首次出现新建商品住宅销售面积大于住宅新开工面积，这也反映出，开发投资仍在筑底过程中。”潘浩分析称。

陈文静预计：“2022年，房屋新开工面积难有明显改观，全年或延续回落态势。究其原因，一方面，2021年全国土地缩量明显，将拖累新开工规模；另一方面，2022年企业资金压力不减，稳现金流成为重中之重，全年市场销售规模回落下，企业开工亦受限。”

购地面积同比下降15.5%，房企到位资金趋紧

在土地购置方面，据国家统计局数据显示，2021年，房地产开发企业土地购置面积2.159亿平方米，同比下降15.5%；土地成交价款约1.78万亿元，同比增长2.8%。

“2021年，全国房企土地购置面积同比增速为-15.5%。土地市场非常萧条，类似跌幅较大的态势，既说明房企受资金压力影响，拿地节奏较慢，也对2022年新房的供应产生利空影响。”严跃进说。

在土地市场由热转冷的背后，是房企到位资金从去年四季度开始趋紧。据国家统计局数据显示，2021年，全国房地产开发企业到位资金同比增速为4.2%，比2019年增长12.6%，两年平均增长6.1%。其中，国内贷款约2.33万亿元，同比下降12.7%；利用外资107亿元，同比下降44.1%；自筹资金约6.54万亿元，同比增长3.2%；定金及预收款约7.40万亿元，同比增长11.1%；个人按揭贷款3.24万亿元，同比增长8.0%。

对此，张波分析称：“从较新数据可以看出，贷款下降的比例非常高，并且主要依靠房企自筹资金和预收款来填补。虽然降低贷款比例可以有效降低行业的系统性风险，但房企的生存压力无疑在明显增大。2022年，稳健的货币政策将保持灵活适度，以促进房地产业健康发展和良性循环，房企的融资层面压力会有所缓解，房企爆雷会得到有效控制，行业总体更为稳健发展。”