首轮集中供地节奏各异,“零增长”加剧房企“饥饿感”

来源：丁祖昱评楼市

自2月底22个重点城市集中供地政策出台以来，土地市场的游戏规则发生巨大改变。截至4月23日济南发布首批集中出让地块公告，已经有近2/3的城市公布了首批集中出让土地的日程表和年度供地计划。

受集中供地的影响，一季度土地市场挂牌规模不及去年同期，仅3月全国土地市场供应规模同比下降34%。其中，四大一线城市土地供应几乎“断供”，成交量同环比均呈下跌趋势，与此同时，“次热点”三线城市地价屡创新高，单价地王不断涌现。后续“集中供地”城市名单将有可能继续扩容。

从供应的角度而言，在“宽供应、增保障”的倡导之下，租赁住房用地供应力度明显增加，而长春“集中供地”排名前列拍的表现来看，整体平淡首场，市场热度与城市的供地规模和供地质量不无关系。实际上，“两集中”政策背景下，典型城市供地节奏和供应量对房企的投资决策有着直接影响，接下来土地市场走向至关重要。

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住宅供应量充裕，长沙较去年翻番

从典型城市宅地计划供应量变化来看，除福州、杭州和无锡外，其余城市宅地供应均较2020年呈现增加态势，其中，厦门、长沙表现突出。

从计划供应增幅来看，厦门105%的增幅排在排名前列位。究其原因，厦门今年安置等保障性住房用地供应量较大，高达98公顷，占到厦门2021年全年度住宅用地计划供应量的50%；如果剔除安置等保障性住房用地，厦门今年计划供应量与去年基本持平。

除厦门之外，长沙2021年供地表现较为突出。

2021年长沙市本级住宅用地计划供应791.42公顷，同比2020年涨幅达到94%，供地力度明显加大。受到了湘江新区高级新区规划的利好，岳麓区成为主力供应区，梅溪湖、洋湖、大王山、麓谷等板块热度攀升，2021年计划供应量达254公顷，居于各区之首。

值得注意的是，2021年以来，长沙楼市保持较高热度，去化周期仅有9个月，供求端明显失衡，宅地供应量的增加能够进一步缓解商品住宅市场的供需矛盾。

除厦门和长沙之外，济南、深圳、广州、青岛等城市住宅用地供应量增幅也较显著，均超10%；北京、重庆、南京变化相对不大，均在6%及以下。

宅地供应规模减少的城市分别为杭州、无锡和福州。三个城市规模减少的原因一致，均是保障类住房用地减少所致。以杭州为例，2021年全市宅地计划供应量为1107公顷，相比2021年减少了107公顷，其中保障性住宅用地供应减少71公顷，占到了总减量的近七成。而无锡住宅用地供应降幅超过三成。

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首轮集中供地节奏各异，广州积极深圳保守

截至4月23日，已经有15个城市公布了首批集中供地计划，排名前列集中挂牌的长春已经在4月15日迎来首场土拍。从已经集中挂地的城市来看，北京、杭州和重庆等8城总起拍价已超过5200亿元，叠加尚未公布项目信息的重点城市，预计未来22个热点城市首批卖地有望超过万亿元。单从各城市供地节奏来看，差异巨大，整体可以分为三大类：

排名前列，供地节奏比较积极的城市，首次集中供地量占2021年全年宅地计划供应量的比重接近或超过四成，典型如广州、沈阳等。以广州为例，首次集中出让一次性挂牌48宗地块，总用地面积超过393万平方米，挂牌总价超过900亿元，且全部为涉宅地块，这一体量占全年宅地计划供应量的比重高达62%，宅地供应十分积极。

第二，供地节奏比较稳健的城市，首次集中供地量占全年计划供应量的三成左右，典型如杭州、济南、无锡等城市。以杭州为例，市区首批集中供应宅地57宗，土地总面积约302万平方米，占2021年杭州市区全年计划供应量的三成，从区域上来看，主城区仍是主力供地区域。

第三，供地节奏缓慢的城市，典型如深圳、厦门、北京、青岛等。尤其是深圳，首次集中出让地块面积仅占全年建设用地宅地计划供应量360万平方米（送审稿）的10%，仅涉及6宗宅地，出让地块面积约36.2万平方米，供地十分谨慎。这也与近半年来深圳市场的表现有关。由于市场过热，甚至一度引起住建部的约谈，为了避免土地市场过热，因此深圳首批集中供地“量少质减”，单价最贵的一块地位于宝安尖岗山，楼板价约2.6万元/平方米，整体质量明显低于往年平均水平。

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租赁土地供应大幅提升，北京升至三成

从供地结构来看，重点城市租赁用地供应明显提升。宏观政策影响下，租赁住房成为未来解决好大城市住房突出问题的重要抓手，随后，2021年2月，自然资源部下发重点城市供地“两集中”文件中明确提到单列租赁用地，并明确供应指标占比一般不低于10%。

从已发布2021年供地计划的城市来看，北京租赁用地供应表现突出，明确租赁住房用地供应指标为300公顷，其占住宅用地的比重由2020年的13%大幅提高到28%，无论是租赁住房量还是占比均居于首位（截止4月21日，上海尚未公布2021年建设用地供地计划，不过上海政府工作报告中提到，2021年将形成5.3万套的租赁住房供应，供地力度也比较大）。

其他城市租赁宅地计划供应量与城市人口规模基本呈现正相关。其中，重庆居首，市区租赁宅地供应量约237公顷，人口规模较小的厦门租赁宅地供应量约21公顷。从其租赁宅地供应比重来看，除济南、长沙相对较低之外，其余城市租赁宅地计划供应量均按照中央10%的“红线”设置，约在10%左右。考虑到当前大部分一二线城市租赁用地推进较为缓慢，尤其是成都、宁波、苏州等城市均为1%及以下，与10%的计划目标相比，仍存在较大上升空间，尤其是人口增量较大的城市，短期内租赁住宅用地占比势必会显著上升。

“两集中”新政之后，大部分重点城市在供地计划中都加大宅地供应力度、增加租赁住宅用地的比重，整体来看，重点城市的宅地供应较为充裕。而首次集中拍地热点城市土地的竞争会更加激烈，在这其中，北京和杭州的热度可能会较高。

预判未来，由于土地市场过热，大部分城市首次集中供地偏保守，首次集中拍地取得一定经验之后，预计第二次集中出让地块的体量较首次将有所增加，尤其是首批集中供地规模较小的深圳和厦门等城市，供地节奏将明显加快；而首批集中供地量较大而质量一般的广州，接下来也将加快高质量土地的供给。

从首批集中出让宅地规模来看，大部分城市供地节奏相对平稳甚至偏缓，再加上为了平抑近期土地市场过热的局面，首轮集中拍地地块质量并不突出，考虑到租赁宅地一定程度上会挤压普通宅地的供应体量，尤其是北京这样租赁占地占比近三成的城市，“两集中”新政实施之后，两次集中供地时间间隔较长，长时间的土地“零增长”更容易造成房企的“饥饿感”，热点城市优质宅地的竞争将进一步升级。