房地产市场必须要有政府行为,建议加快推进租赁住房REITs

来源：中国房地产网

孟晓苏最近很忙，兼任国务院发展研究中心 REITs 课题组组长的他，将2020年下半年工作重点放在了基建公募REITs（不动产投资信托基金）推进以及不动产REITs发展的再次呼吁上。

在孟晓苏看来，适时推进租赁房REITs，是推动住房租赁市场发育的重要力量，它能将债务型持有变成权益型持有，将住房资产变成均值性、可交易、可增值产品，真正实现“房住不炒”。

在近期召开的中央经济工作会议上，“因地制宜，多措并举，促进房地产市场平稳健康发展”为2021年房地产行业发展定下基调；与此同时，会议强调“要解决好大城市住房突出问题，高度重视保障性租赁住房建设”。

“这是一个推进租赁房REITs的好时机，我呼吁了多年，希望在2021年有一个实质性进展。”孟晓苏说。

对于他而言，2021年还将是一个饶有纪念意义的一年——中房集团成立40周年，作为中房集团第三任董事长，孟晓苏曾掌舵这家“中国最早的房地产开发企业”十四载，并以此为平台推动1998年住房制度改革，见证了国内房地产行业从计划经济走向市场经济的发展历程。

回首展望之际，孟晓苏寄语中房集团重拾引领中国住房建设品质、推动住房改革进程中所发挥的作用：“即便到现在，我们也不认为房地产市场要完全企业化，房地产市场必须要有政府行为。”

同时，他亦表示，房地产行业不是“较大的灰犀牛”，金融乱象才是。

2020年12月26日，北京，万达广场9楼，中国房地产报记者对汇力基金董事长、中房集团原董事长孟晓苏进行了采访，回顾2020年的跌宕起伏，展望新一年地产行业的发展态势。

中国房地产报：2020年是特殊的一年，这一年走过来您较大的感触是什么？

孟晓苏：2020年是我国面临重大转折的一年，此前我们纪念了改革开放40周年、庆祝了新中国成立70周年等一系列国家大事，再加之“十三五”规划收官，以及即将迎来建党100周年和“十四五”规划、2035年远景目标开局，在新冠疫情汹涌、全球经济波动中，这一年我们走得艰难，也走得坚韧。

在房地产方面，市场是先冷后热，地方政府亦调控不断，随着最近的中共中央政治局会议、中央经济工作会议召开，针对住房问题一方面提出了“要解决好大城市住房突出问题，住房问题关系民生福祉，多策并举促进房地产市场平稳健康发展”，另一方面提出“要强化反垄断和防止资本无序扩张”，这又是一个市场发展的转折点。

这些都将促使我们思考这样一个问题：住房涉及千家万户的幸福，要走向普惠，走向普惠才能获得更大的发展，这也是被历史证明过的。过去，万里同志在推动农村改革时，就是通过实施“包产到户”将土地分给农民，推进了农村大发展。后来国家又通过推动住房制度改革，把原来公租房卖给普通职工；接着又在房改方案中推出了住房抵押贷款、住房抵押贷款保险以及住房公积金制度，通过把钱借给民众购房，让大家获得了更好的生活保障和尊严。这些历史的经验是值得学习的。

但今天我们已经看到，经过这几年补短板，“房住不炒、租售并举”以及加大保障性住房建设已经弥补了此前不足，住房问题已经展现出了新的气象。

中国房地产报：对于近期“十四五”规划和中央经济工作会议提出的“房住不炒、租售并举”以及“重视保障性租赁住房”等议题，您如何看？

孟晓苏：培育和发展住房租赁市场是深化住房制度改革的重要内容。以前主要关注商品房建设，将住房保障忽略了，现在应该补上，要在保障房方面下手，让中低收入者不会为买房发愁，让所有的人住有所居。

所以，下一步我将努力推进租赁房REITs，希望相关部门可以一起推进，将资金用于住房保障、住房租赁方面。当然，在推进租赁住房发展中是不能单纯依靠贷款或财政补贴的，否则就会出现暴雷事件；开发商也不是持有租赁房的主体，它是打短工的，住房租赁需要“长工”，“长工”就是REITs。

从国外发展来看，REITs长线升值空间较大。据全美房地产协会统计，1972年个人投资1美元进入REITs后，其在42年后的一天增值到了144美元，增了140多倍，平均年化收益率12.2%。

现在，结合中国国情，我认为可以挑好的资产，如先从政府资产做起，在租赁住房、基础设施建设领域尽快推进REITs,一方面可以给租房人提供更多选项，另一方面可以让持有人拥有不断增值、在股市上自由流通的产品；推进过程中，“股票”才是用来买卖的，房子是用来住的，并实现“房住不炒”目标。

中国房地产报：2021年恰逢中房集团成立40周年，作为曾经的掌舵者之一，您认为在房地产市场化发展早期，中房集团发挥了怎样的作用？

孟晓苏：实际上，在早期城市建设和新兴房地产行业发展中，中房集团起到了“领头羊”作用。

中房集团是在计划经济向市场经济转轨过程中产生的，但它不是计划经济产物，计划经济只有福利房建设，但中房集团当时已经开始开发商品房，由于当时住房制度还没有改革，房子只卖给各个单位，各单位作为公房持有者再以租赁方式租给员工，满足了当时社会对于住房的需求。

另外，其是住房制度改革的有力推进者。1996年，我国出现了有史以来排名前列次“产能过剩”，那时全国钢铁产量仅1亿吨、纱锭仅5000万支就过剩，还有其他许多相关产业，也都出现了低水平的“过剩”，“当时是做项目找死、不做项目等死，楼市和经济都受到了冲击。”

面对这种状况，我大胆提议，“住房建设可以成为新的经济增长点”。这个观点提出后，原国家建设部、国家体改委、国家计委、国家科委很快予以呼应，并和中房集团共同设立课题组，启动住房建设成为国民经济新增长点研究与住房制度改革方案设计。与此同时，中房集团在房屋品质提升方面也起了引领作用，在“七五”“八五”期间，中房集团承担了全国住宅小区试点工程一半的任务。在房地产市场发展初期，中房集团起到了至关重要的作用。

通过在中房集团的工作经历我认识到，房地产市场发展中必须要有政府的一只手发挥作用，否则就会形成企业在忙着搞开发赚钱、政府忙着搞调控的一种局面，房地产市场一定要平稳发展。

中国房地产报：站在新的历史节点，您对房地产行业包括像中房集团这样的企业有什么新期待？

孟晓苏：希望中房集团能够不忘历史上辉煌，重新在引领中国住房品质建设、推动住房改革进程中所发挥的作用。也希望管理部门能更多认识到中央企业、国有大企业在住房行业中所能发挥的控制力和影响力，把这种影响力通过市场手段在一定程度上释放出来。