中山楼市:2021年,哪里最值得买?专家说出标准答案

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提问：广叔好，目前在中山市东区华盈东城美域居住，户口是水云轩小学和松苑中学，还在还贷，2022年9月，一个幼升小，一个小升初，想再购入一套四房，投资和自住方便，紫岭国际和奕翠园，华鸿珑悦轩，华发首府，西区花海湾和棕榄彩虹，很多人买在博爱路七路附近，还有火炬开发区广联铂爵，哪里投资升值好，翠亨新区十年内不会居住过去呢，是不是翠亨新区最值得投资，还有岐江新城华侨中学附近呢？东区房价较高，有升值空间吗？张溪附近雅居乐江玥那边适合投资吗？

回答：你好。华盈东城美域自住生活方便；比较有价值还是东区和靠近深中通道的火炬。重点考虑华鸿珑悦轩，其次是奕翠园；岐江新城华侨中学附近一般；雅居乐江玥适合自住，投资一般。自住兼顾投资考虑东区，还有潜力的，纯投资考虑火炬。提问：广叔你好！金海岸花园新房东向48000+，二手聚湖42000左右，同一小区应该选新房还是二手呢？另外，父母2017年在中山与珠海交界翠亨新区投资了一套三房，现在感觉投错了。这种房等18号线通或深珠大桥通了再卖？还是满二立刻卖？

回答：你好。投资建议二手次新为主，价格就是优势。自住看自己喜好。中山这套可以再等等。

提问：首问。广叔，上午好！目前手上有200万左右想投资房产，地点不限可长期持有，另外有套房产在东莞万江江滨花园，无欠款，每月收入10万。目前有个问题是手下有一名得力助手，答应他工作五年满之后帮他买房付首付解决小孩读书问题，小孩现在一岁，工作地点东莞中堂，我的问题是，是先投资潜力更大的其他地方房产，还是先考虑中堂附近学区房，到时候转手给助手？有没有哪些楼盘可以推荐的，谢谢！

回答：你好。万江江滨花园周围环境一般，适合自住；五年后的事情，到时直接给助手首付款就好了，让其自己买，不占用自己名额。200左右不知道月供能力如何？可考虑买个500左右的，可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔您好，请教一下东莞洪梅碧桂园天御湾未来投资价值怎么样？

回答：你好。洪梅碧桂园天御湾近东莞西站，望鸿地铁在建，有一定利好，景观还可以，配套和环境方面一般，总体一般，偏自住。

提问：广叔您好。新人首问。我在大岭山有套房，18年入手，21年1月才拿到房产证，现在证未满2年，贷款还有89万。在深圳，东莞都还有房票，手头有大概100万，再去抵押房子的话能够再贷个100多万出来，不把东莞的房贷清了的话，东莞和深圳都需要5成首付。纯投资，不考虑自住，请问广叔，这种情况下该如何布局房产，还望广叔指点迷津。

回答：你好。深圳现在被如来神掌压着了。如果月供能力不错，可以考虑用200买400的产品。可看下东莞；具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，你好！石龙的新宏基地产一手房有望江与望花园不同价格这个可以买入升值潜力否。还是二手大朗新世纪美丽家园与石龙海伦湾。或寮步保利花语二手69方195万好似价格有些高。据说今年二手房贷不好放款。

回答：你好。当然是望江的好，工作在附近可以考虑。比较好的是大朗的新世纪美丽家园，其次石龙海伦湾、寮步保利心语花园。二手房贷款是放款比较慢，放款向新房倾斜了。

提问：你好广叔，坐标广州，为方便照顾老人，现住海珠区婆家。目前已退休，退休工资不高，夫妻俩共7千，手上有60W预留还贷，现做保险理财，急用可以贷出80%，另可问朋友向保险公司借‘50W，年利率5‰左右。

1,一套白云小面积，（明年5月供完贷款）现出租，2,一套亚运城两房现岀租（有30w贷款），3,在2017年入手一套佛山小三房，有贷款80W，与亲属合作投资，等2022年3号线开通获利出售，目前出租，4,一套佛山复式双锁匙公寓，有贷款35w，现出租。提问：1，卖二套小面积后回婆婆家附近买个小三房自住，2，将公寓亏本卖掉用儿子名额做首套，3，按现状不变，等小孩明年底在深圳读研毕业（现未确定在广州或深圳工作）再卖出其中一套做首付，问题较多，麻烦广叔解答。

回答：你好，方案一最看好。 方案二中你孩子的首套资格不要轻易提前用，不然对他自己以后一线城市买房很不利，一旦有了贷款记录，后面就是二套，在一线城市来说，二套首付成本就太高了，后面更难上车。 方案三中一是上车等待时间周期太长，房价一旦上涨会无端消耗自身成本，还有更重要一点，即使你孩子明年底深圳读研毕业，因为深圳刚出新政，深户需要3年社保，所以到时他还是上不了车，那么你现在的等待就是没有意义的。

所以我的建议是用你们房票，提前调仓，优化资产配置，出劣变优，置换到更优质仓位进行持有，用资产追资产。优先出手白云的小户型和佛山公寓。

提问：您好广叔，目前手上资金200万，名下两套房贷款，一个东莞，一个惠州，老婆和两个孩子都是深户，老婆名下没房贷，老婆在家做家庭主妇，现宝中附近租房住，小孩在翻身小学上学，准备今年买房子，看中一个石鸿融景园750万的四房，想着离孩子读书近，少有缺点就是小区没环境，还是05年的房子，宝中，天悦龙庭跟尚都又攀不起，广叔有好的建议吗，我太纠结了，月供能力在4万是没问题，

回答：你好，一般我不推荐翻身，理由如下： 1.短期没有改造空间，片区太低端了，较高端的业态估计就是肯德基了，连星巴克都没有，河东村旧改也是遥遥无期; 2.没有好的学位支撑; 3.老房子无赠送，没社区没花园，西海岸这些标杆盘都没有地方停车; 4.除了五号线周围的几个社区，靠里面的，出行并不方便; 5.5-6万的老破大，南山中心区一大把，相对比，翻身也并无优势，深圳不比上海，老破大、老破小是没有未来的。 深圳中心在不断的变化，发展时间短，也没有形成地段的认可，人口偏年轻，所以位置好的老城区一般很难跑平，除非带有优质学位， 翻身和流塘就属于这类，这些楼盘楼龄久，户型不实用，居住感受比较差，没车位、没花园、堵车、没有现代化的城市配套，会一直跑输。 过去的价格走势也有所反映。 宝安中心区是领涨板块，大铲湾是普涨板块，翻身是补涨板块。 现在前面2个板块都涨上去了，如果单纯考虑学区和自住，翻身是很多刚需家庭想上学的低成本选择。 翻身只推荐地铁沿线的次新盘，老破大并不推荐。

提问：你好广叔，我老婆说贷款买房比较好，我觉得全款比较好，因为我不想有太大的压力，想问买房是贷款买比较好还是全款？这两种人有哪些优缺点啊？

回答：你好，如今购买房产需要的资金已不是一笔小数目，对于普通家庭来说，贷款无疑是较好的方式，而对于有经济实力的人群，又会面临贷款还是全款买房的选择，全款买房有以下特点：1.对于全款买房的买家，开发商会给予一定的优惠，且能够免除手续费和银行利息等。2.没有抵押的房子更容易出售，因为避免了银行贷款的约束；在房价上升时，出售套现也比较快；即使处于经济困难时，还可以向银行抵押房屋，避免出售。3.全款买房的流程较为简单，省时方便，也省去了贷款利率上浮的支出。4.如果购房者付款的楼盘是还未取得五证的项目，未来将会有一定的风险。5.全款买房可能会花费掉手里的现金，而贷款的话，将一部分的资金用于理财，也会有一笔可观的收益。

贷款买房有以下特点：1.贷款购买的房屋在贷款没还清时，想要出售会比较麻烦。2.贷款购房会被缚多则30年的债务，贷款时也许承担相应的利息，且手续较繁琐，在银行贷款额度紧张时，审批的流程和时效都比较长。3.贷款买房可以将资金分开，灵活使用资金，同时也减轻了筹钱的压力。4.银行会对房屋的价值进行审查，这样就增加了买房的保险性。总而言之，可以根据自己的需求来选择是全款还是贷款买房。

提问：广叔你好，深圳龙华上塘待拆迁小产权房持5年回迁完，新房有常平新壹城和谢岗唐商选那里好，有没有升值潜力？可以上车吗？

回答：你好。小产权房投资一直不建议，但如果资金有限，买来自住或有拆迁消息也可考虑。建议选前者新壹城。

提问：广叔好，新人首问：家庭目前东莞一套住宅，一套松山湖翠珑湾公寓（70年产权），现金250万左右，年收入至少30到50万以上，现在想投资一套房子，帮忙给出建议：1.区域滨海湾长安虎门，东莞市区及市区不远周边，有没有推荐几个楼盘。2.松山湖翠珑湾公寓有持有的价值吗？3.松山湖区域涨幅过高，还有潜力楼盘吗？4.自己觉得离南城近的滨江体育公园附近的楼盘有潜力和升值空间，比如上东国际.精英世家，金地外滩8号，天健阅江来，保利首铸天际。值得入手吗？

回答：你好。1、可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

2、松山湖翠珑湾在华为基地旁，如果是商业公寓，建议换成普通住宅。

3、中长期看还有潜力，但这个价位买不到好的产品

4、有一定的潜力，重点考虑万江的保利首铸天际以及南城上东国际。

提问：(新人首问)你好广叔，现在在御金沙有房子，是金广附的学位，是换去越秀区还是原地置换呢？

回答：御金沙环境不错的，浔峰岗站，学位一般吧，如果注重教育可以换。金沙洲这边修两座桥，未来交通有缓解，有一定利好。但太靠近佛山了，产业不怎么行。综合看适合自住，投资一般。

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