财务官频繁离职,房企“找钱”难题何解?

来源：央广网

近日，大发集团宣布公司首席财务官罗俊已因个人原因离职。近一两年，房企财务高管职位频繁发生变动，今年2月，实地执行总裁兼CFO李斌离职，在4月加入升龙集团后很快又再次离职；7月5日，蓝光发展公布欧俊明申请辞去公司首席财务官职务；去年，佳兆业、时代中国、正商实业等房企首席财务官也接连走马换将。

财务官职位更替频繁，很容易让人联想到房企日益严峻的资金问题。在“三道红线”严格监管以及融资渠道收紧的大环境下，房企正面临着“偿债”与“找钱”的双重压力，对财务高管能力的要求越来越高。下半年，金融监管将持续收紧，寻找解决资金问题的良方仍是当前房企的主要任务之一。

房企偿债压力巨大

进入下半年以来，房企们不断加紧海内外融资。

7月13日，融创中国控股有限公司发布公告称，拟发行2024年到期的4亿美元6.8%优先票据，以及额外发行2026年到期的1亿美元6.5%优先票据。

7月16日，珠海华发集团有限公司发布2021年度第八期中期票据募集说明书，本期中期票据发行规模为不超过10亿元（含10亿元），发行期限为3+2年期。

7月23日，金辉集团股份有限公司宣布拟公开发行2021年面向专业投资者第二期公司债券，发行总额不超过人民币8.50亿元，发行日为2021年7月28日。

根据相关公告，这几笔融资有着相同的目的，都将用于偿还房企各自已到期或即将到期的债务。

事实上，房企们正承受着巨大的偿债压力。贝壳研究院数据显示，2021年房企偿债总额约为12822亿元，达到历史偿债规模极值。

（图片来源：贝壳研究院，央广网发）

而7月是房企在下半年面临的偿债较高峰，中指研究院统计数据显示，今年7月房企债券到期总规模达到1120.3亿元，另外8、9月的债券到期总规模分别为953.0亿元和838.5亿元，还债压力也不小。

（图片来源：中指研究院，央广网发）

为应对债务集中兑付，房企们不得不密集发债，采用“借新偿旧”的方式置换债务，以缓解流动性紧张问题。

融资规模下降、成本攀升

进入偿债高峰的同时，房企正面临着愈发严厉的监管，融资规模持续收缩。

自2020年11月后，房企单月净融资为负的情况持续出现，也就是新增发债规模不及到期债务规模。今年上半年，中指研究院数据显示房地产行业共融资11089.5亿元，同比下降8.1%，环比下降6.1%，融资收紧态势明显。

（图片来源：中指研究院，央广网发）

债券发行是房企融资的主要形式，贝壳研究院数据显示，2021年上半年房企境内外债券融资累计约5480亿元，同比下降16%，规模累计增速连续两年下降，2021年上半年融资规模较2019年、2020年同期分别收缩1296亿元与1026亿元。

境外债市融资规模下滑更为明显，2021年上半年同比跌幅达到29%，而境内融资规模同比下滑约7%。

从融资成本来看，受到高压调控以及偿债高峰影响，房企融资成本随之上升，中指研究院数据显示，2021年1-6月信用债平均利率为4.52%，同比上升0.37个百分点。

在融资供需端持续收紧的背景下，房企间的融资成本形成了鲜明的对比。

7月23日，万科公告将发行规模不超30亿元的住房租赁专项公司债券（第三期），该期债券分为两个品种，品种一票面利率为3.19%，品种二票面利率为3.49%，均低于行业平均水平。近两月，万科还曾多次下调债券利率，其中债券“17万科01”票面利率从4.50%下调至1.90%，“18万科01”票面利率从4.05%下调至2.80%。

差异明显的是，贝壳研究院数据指出今年6月尾部房企平均融资成本维持在8.0%左右。以上市不到两年的汇景控股为例，其7月19日宣布发行的2300万美元额外新票据，利率达到12.5%，高于行业均值。

中国人民银行金融市场司司长邹澜近期表示，“三线四档”规则试点房地产企业核心经营财务指标明显改善，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。下一步，将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，持续完善房地产金融管理长效机制。可以预见，房地产金融严监管将成为常态。

拓展融资渠道、优化债务结构是关键

一方面是房企对资金的巨大需求，另一方面是监管对房企融资进行限制，双重压力下部分房企债务形势严峻。据贝壳研究院统计，2021年上半年有23支债券被评估机构列为“低评级高危债”，主要涉及房企5家，涉及债券规模337.2亿元，其中已经发生实质性违约的有11支债券，涉及金额104.3亿元。而债务违约将造成评级下调，融资难度提高，还债压力进一步加剧。

为解决资金问题，房企纷纷寻求新的融资渠道，分拆物业、代建、文旅等业务板块上市成为房企获取资金的重要方式，另外绿色债券的热度也有明显上升。

仲量联行分析人士认为，绿债与传统债务相比，具有融资成本低、审核效率高、单一项目募集资金体量更大等优势，并且绿色、可持续发展等标签能吸引更多投资者，能有效地降低房企财务压力。中指研究院数据显示，2021年1-6月，房企绿色债券共融资332亿元，接近去年全年的2倍，占海外债发行总额的17.5%。7月以来，已有远洋集团、上坤地产、路劲基建、新城控股等多家房企发行绿色债券。

不过仅靠融资很难真正解决资金问题，克而瑞分析人士表示，随着融资环境收紧，未来拓展多元化融资渠道、优化自身债务结构，成为房企顺利融资且降低融资成本的关键，与此同时，房企促销售、加强回款已成为当务之急。

今年上半年，绝大部分百强房企都实现了销售业绩的稳健增长，近半数百强房企相比于2019年同期销售额涨幅超过50%。而面对下半年的债务压力，不论是融资“补血”还是回款“造血”能力，房企都需要进一步提升。