银行涉房贷款新动向:要矫正过度收贷行为,也要重点管住风险

来源：中房报

作为调控楼市的“钱袋子”，银行涉房贷每一步走向都格外引发关注。

“我们10月份房地产按揭信贷额度确实比上个月多了不少，放款速度也快了，但整体并没有完全开放，房贷额度还是处于严格管控之中。”北京一家股份制银行信贷经理告诉中国房地产报记者。

这一幕发生在监管层对商业银行房贷行为进行纠偏之后。10月15日，央行金融市场司司长邹澜表态称，部分金融机构对“三线四档”融资管理规则存在一些误解，使原本该合理支持的项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些房企资金链紧绷。

值得关注的是，个别房企违约风险暴露的确对银行资产造成了一定影响。在上市银行三季报中，部分银行涉房不良贷、关注类贷款都有一定程度上升。其中，平安银行关注类贷款余额从去年末的297.03亿元增长至407.86亿元，“这主要是受宝能集团贷款影响。”平安银行副行长兼首席风险官郭世邦坦承。

记者注意到，上市银行三季报中一个很明显的变化是：虽然不良率整体下降，但银行普遍提高了拨备覆盖率，有银行还特意增加了房地产领域风险管控专项信息披露，加强风险管控信号非常明显。

在多位银行界人士看来，在部分地区和部分银行中，房地产贷款正在视具体情况进行一些微调与修正,更强调对“合理资金需求”的满足。中长期来看，在“房住不炒”政策主基调下，房地产贷款严格监管不会放松，金融资源投向房地产行业占比仍将进一步降低，这是大势。

涉房贷增速明显下滑

房地产“紧日子”不是从今年开始的，但今年确实是最“紧”的一年。

央行数据显示，三季度末房地产贷款余额51.4万亿元，同比增长7.6%，低于各项贷款增速4.3个百分点。其中，房地产开发贷款余额12.16万亿元，同比增长0.02%，增速比上季末低2.8个百分点。个人住房贷款余额37.37万亿元，同比增长11.3%，增速比上季末低1.7个百分点。前三季度，房地产贷款新增3.03万亿元，占同期各项贷款增量的18.1%，这一比值较上季末下降0.8个百分点，比上年全年水平低7.3个百分点。

据东吴证券测算，第三季度净新增房地产开发贷进一步收缩至1400亿元，9月末余额降至12.16万亿元，同比增速下行至0.02%。过去四个季度中，有三个季度新增开发贷款被压降至负增长，，多年以来未曾如此。个人按揭贷9月末同比增速也降至11.3%，持续多个季度增速下行后，自2012年以来首次低于总人民币贷款同比增速。今年以来购房者等待放款周期普遍长达4-6个月。

无论是房地产企业还是购房者个人，事关房地产贷款都在持续收紧。上市银行三季度财报数据亦证实了这一点。

平安银行三季报显示，截至9 月末，平安银行个人房屋按揭及持证抵押贷款余额 6294.8亿元，较上年末增长 19.1%，其中，住房按揭贷款余额 2685.84 亿元，较上年末增长12.2%。但在去年9月末时，这两个增速数值分别为19.4%和16.3%。

增速收窄在年内新发放贷款数据中体现得更为明显。今年1-9 月，平安银行个人房屋按揭及持证抵押贷款新发放 2314.71亿元，同比增长25.5%；去年1-9月，数据分别为1844.36亿元和37.7%。按季度来看，今年前三季度，平安银行新发放贷款额分别为809.89亿元、803.07亿元和701.75亿元，很明显呈现逐季缩减。

招商银行亦如此，三季度末个人住房按揭贷余额约1.34万亿元，较上年末增长5.6%；去年同期这一增幅则为12.7%，涨幅折半。

部分涉房贷风险暴露 拨备覆盖率大增

上市银行纷纷收缩“钱袋子”，一方面出于楼市调控下“三线四档”硬指标所限；另一方面则是受个别房企风险暴露影响，银行资产质量承压。

出于风险考虑，银行三季报中无论国有大行、股份行和中小银行，都将拨备覆盖率大大提高，拨备覆盖率实际上是银行贷款可能发生的呆、坏账准备金的使用比率。

如三季度末农业银行不良贷款率1.48%，比去年末下降0.09个百分点；拨备覆盖率288.04%，比去年末上升27.4个百分点。中信银行不良贷款率1.48%，较去年末下降0.16个百分点，但拨备覆盖率184.6%，较去年末上升12.92个百分点。平安银行不良贷款率1.05%，较去年末下降0.13个百分点；而拨备覆盖率268.35%，较去年末上升66.95个百分点；逾期60天以上贷款拨备覆盖率330.46%，较去年末上升110.68个百分点；逾期90天以上贷款拨备覆盖率370.18%，较去年末上升101.44个百分点。

中小型银行中，上海银行不良贷款率为1.19%，较去年末下降0.03个百分点；拨备覆盖率为331.77%，较上年末提高10.39个百分点；成都银行不良贷款率1.06%，较上年末下降0.31个百分点，拨备覆盖率387.41%，较上年末增长93.98个百分点。

据不完全统计，三季度末21家主要上市银行不良率环比下降2个百分点至1.39%，拨备覆盖率则环比提升6个百分点至231%。不过，受地产、地方平台等个案资金链紧张出现逾期拖累，仍有8家上市银行关注性贷款出现环比反弹。关注类贷款是指尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响因素的贷款。

三季度末，民生银行不良贷款率较二季度下降1个百分点至1.79%，但关注贷款率上升33个百分点至3.19%，后续不良生成压力依然较大。

平安银行的关注类贷款余额则从去年末的297.03亿元增至三季度末的407.86亿元，关注类贷款占比1.37%，较去年末上升0.26个百分点。平安银行副行长兼首席风险官郭世邦解释称，这主要是受宝能贷款影响。目前宝能贷款划入关注类，虽然还没有全部进入逾期，但该行已对宝能不良贷款进行足额拨备，对宝能所有授信都有足值抵押物，随着抵押房产交付，对宝能产生的终极风险可控，相关部门已成立风险化解专班。

“目前银行针对房地产企业存量业务的风险排查已全部结束，下一步要重点关注贷后管理，做好资金封闭管理，防止资金挪用。”平安银行相关负责人表示。

兴业银行关注类贷款亦大为增加，三季度末关注类贷款余额633.83亿元，较期初增加了89.76亿元，关注类贷款占比1.47%，较期初上升0.1个百分点。兴业银行相关人士表示，部分借款人因资金链紧张产生逾期欠息，导致关注类贷款有所增加。

招商银行关注贷款余额为450.32亿元，较去年末增加43.16亿元，关注贷款率0.82%。其中，在个人住房贷款中，关注类贷款余额较去年底大幅增加了35亿元。招商银行解释称，受部分房地产企业信用风险暴露影响，截至9月末，该行对公房地产不良贷款率为1.29%，较去年末上升了1.06个百分点。

涉房贷有所放松 但总体仍谨慎

近来，央行、银保监会多次发声表示将“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。人民银行、银保监会于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

11月开端，央行旗下媒体报道称，央行近期在各地已对准确把握房地产金融审慎管理政策要求、稳健开展房地产贷款业务和保持房地产信贷平稳有序投放等内容进行了传达，部分地区央行分支行开始根据当地情况进行窗口指导。

据记者了解，近期一线城市二手房放贷速度的确出现提升势头，但各地银行放贷依然审慎，尤其是对公房地产贷款，银行更为重视风险排查，“房住不炒”大方向并没有改变。

上海金融与发展实验室主任曾刚表示，从供给端来看，目前银行还是应该在保证房住不炒的调控下，对居民合理刚需以及开发商开发过程中合理需求予以满足。政策调控需要更加精准地构建一个长效机制，来保障房地产市场长期平稳健康发展。

东吴证券首席分析师马祥云判断，房地产贷款放松将沿两个方向：一是住房按揭贷款增速回升，核心逻辑是监管层强调满足购房者合理需求，所以预计此前积压的按揭贷款会加速投放，同时个人住房抵押贷款支持证券额度也会继续放宽以配合银行出表需求；二是开发贷款预计第四季度恢复正增长，核心逻辑是满足健康房企合理融资需求，防止流动性风险扩散，但预计增量不会过高，因为银行从自身风险管控角度也会相对审慎投放。

招行副行长兼首席风险官朱江涛在三季度业绩交流会上表示，针对承担信用风险的房地产授信业务，招行将继续实施行业限额和客户限额管理，聚焦中心城市和战略客户，持续调整房地产客户及区域资产结构，对房地产业务及项目资金监管情况、房地产上下游产业链继续进行全面排查和持续跟踪，并根据具体风险情况逐笔充分计提拨备。

郭世邦称，平安银行在严格控制房贷规模占比的同时，加强房地产贷款风险管控，将继续实行名单制管理，同时升级资金封闭管理要求，防止资金挪用。在项目选择上，会重点选择人口净流入、产业支撑力比较强的城市，有区位优势，尤其是销售前景好计划周期短的项目。

“针对供应商、建筑商等供应链方面可能会有明显调整，很多以前不能融资的中小企业，现在如果其项目和合作房企非常优质，也可能会适当提高授信额度。”某国有银行相关人士称。