5月土地市场量价齐升,规模房企依旧占据特别优势

来源：丁祖昱评楼市

随着“集中供地”的持续推进，5月份土地市场量价齐升，热度持续回暖。其中10个集中供地城市共成交371宗含宅用地，成交金额接近5000亿元，但城市分化依旧显著。

从目前已经完成的首批集中供地中情况来看，规模房企依旧占据特别优势，2021年5月，10个集中供地城市中TOP30房企共竞得的土地占比达40%。

2021年6月2日，苏州首批集中供地落下帷幕，共成交25幅含宅地块（不含保障房），成交总金额达421.65亿元，平均成交溢价率7.83%。

从意向参拍企业数量来看，部分热点地块意向房企多达60家，最终国企、央企依然是“大赢家”，首轮25地块中，国企央企一共获得11块地，占比超过40%，共计成交金额253.82亿元。苏州市场的“老玩家”如万科、中海、保利等规模房企持续深耕，将进一步巩固自身市占率。

我们认为，从短期内来看，规模房企投资策略仍是聚焦首轮集中供地，拿地优势较为显著。但随着政策不断落地，二、三轮或将成为中小房企的机遇点。

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5月土地市场量价齐升

2021年5月，全国300城经营性土地成交量价齐涨，总成交建面1.43亿平方米，环比上涨6%。在核心城市集中供地下，平均地价增至5425元/平方米，同环比涨幅分别为89%和33%。

图：300城经营性用地月度成交情况

注：2021年5月数据截止4月27日，下同。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

5月集中供地迎来出让高峰，10个城市共计出让含宅地块371幅，成交金额近5000亿元。其中北京、南京和杭州成“吸金大户”，成交金额均超990亿元。

图：5月份集中供地城市成交含宅地块幅数及成交总金额

备注：仅计算含宅地块

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

值得注意的是，在这10个集中供地的城市中，销售TOP30的房企共斩获40%的土地，其中，前十强房企一共竟得76宗地块，占比超过20%，规模房企优势显著。

具体来看，一方面国企、央企、规模房企依然是投资主力军，如万科、保利、中海、招商等绿档企业，5月在集中供地中均新增5宗地块以上。尤其是万科、招商等延续了4月积极拿地态势，截止到5月，在首轮集中出让中已分别获得20和14宗地。

另一方面，随着核心城市集中供地节奏加快，区域深耕型房企得益于地缘优势及稳定的市占率投资优势显著。如滨江、融信联手在杭州获得7宗地，首开也在北京新增5块土地。

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已有17城完成首批集中出让

2021年6月2日，苏州完成首轮集中供地共成交25宗含宅地块，成交金额超400亿，从意向参拍企业数量来看，苏州土拍热度并不逊于南京、杭州等城市。部分热点地块意向房企多达60家。

但是从成交数据来看，苏州首次集中出让呈现“稳”和“冷”。主要是一方面苏州作为长三角核心二线，市场热度、发展前景均可看高一线。且由于本次出让地块位置优越，参拍房企积极性较高；另一方面，由于一次性报价机制也让诸多中小房企看到了捡漏的机会。

截止苏州土拍结束后，已经有17个城市完成了首批集中出让。竞争格局来看，30强房企在17个城市中共拿下240宗含宅地块，其中头部房企表现尤为突出，万科、融创拿地总量超过20幅。

表：截至目前30强房企在集中供地中拿地情况

数据来源：企业年报、CRIC

总体来看，“集中供地”下联合拿地成为了众多房企突围之道。尤其是北京、杭州等土地总价较高的城市，抱团成为主流，而“规模房企+中小房企”、“中小房企+中小房企”、外来房企与地方企业互补等组团模式更为常见。

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新增货值百强门槛上涨19%

截止5月末，新增货值百强门槛为78.2亿元，同比上涨19%。共有24家房企新增货值达到500亿元，其中碧桂园、万科、保利等规模房企货值已超过2000亿元。

图：2021年1-5月百强房企各梯队新增货值集中度情况

数据来源：企业公告、CRIC监测

在集中供地的推动下，百强房企整体投资积极性显著上涨，房企对热点城市的土地仍有强烈需求。1-5月百强房企拿地销售比达到0.3，较4月末的0.23有明显提升，且各梯队拿地销售比均出现一定程度走高。其中，TOP21-30房企的拿地积极性较高。

图：2021年1-5月销售百强房企各梯队拿地销售比

备注：拿地销售比：各梯队新增投资价值/各梯队全口径销售金额

数据来源：企业公告、CRIC监测

在集中供地的推动下，5月销售50强房企投资力度大幅回升。单月投资额超过4300亿元，同环比分别上涨8%和51%，创下2020年以来较高水平。TOP50中超过半数房企单月投资额环比提升，共16家房企单月投资额超过百亿。

图：50强房企2020年1月至2021年5月单月拿地金额走势（单位：亿元）

数据来源：企业公告、CRIC监测

与此同时，在供地结构影响下，5月百强房企在一二线的投资比例持续提升，金额占比达到65%，较上月增加7个百分点。

区域分布上，长三角依然是投资的主力区域，1-5月百强房企拿地中有49%位于长三角区域。其次，在北京集中供地下，环渤海区域占比达到18%，较4月末提8个百分点。

图：2021年1-5月百强房企拿地能级、区域分布情况（按金额）

数据来源：企业公告、CRIC监测

从5月份集中供地来看，规模房企、国企等资金实力雄厚的房企成为首次集中供地中的赢家，将诸多优质地块收入囊中，反之中小房企生存环境堪忧，只能通过联合拿地、抱团取暖的方式参与。

短期来看，在首轮集中供地中规模房企的优势仍将延续，行业集中度仍会继续提升。6月还将有上海、合肥、郑州等热门城市将进行首次集中供地，整体热度也将继续提升。

对于未能成功拿地的企业（尤其中小房企）来说，及时转移战略布局、拓宽拿地渠道将是获得新增土储、保证企业持续运营的重要方式，但如何在权益和规模之间做取舍，将是此类房企面临的一大考验。尤其是排名前列轮规模房企“厮杀”之后，第二批集中供地或将是中小房企争夺的优质时机。