两家物企同日上市均遭破发,融信服务60%融资将用于“收并购”

来源：每日经济新闻

◎今年以来物业服务企业上市热情不减，仅进入7月份以来已有6家物企成功登陆港交所，预计今年上市物业服务企业有望突破20家。

◎相比前两年物业服务企业在资本市场的一路高歌，如今物业行业已处在一个股价回调、估值逐渐回归理性的阶段。 

7月16日，港交所同时迎来两家物业服务企业挂牌上市。

其中，融信服务集团股份有限公司（02207.HK；以下简称融信服务）经历了开盘破发后，最终以4.9港元/股收盘，高过发行价（4.88港元/股）。振幅与换手率分别为2.66%及4.04%，收盘时总市值达24.5亿港元。

而康桥悦生活（02205.HK）的开盘价与发行价持平，但随后很快破发，最终收盘价为3.64港元/股，较发行价下跌1.09%，总市值25.48亿港元。

《每日经济新闻》记者注意到，今年以来物业服务企业上市热情不减。仅进入7月份以来，已有中骏商管、朗诗绿色生活服务、领悦服务、德信服务、康桥悦生活、融信服务6家物企成功登陆港交所。据中指研究院预计，下半年至少将有十几家企业上市，今年上市的物业服务企业数量有望突破20家。

上市首日均遭遇破发

相比前两年物业服务企业在资本市场的一路高歌，如今物业行业已处在一个股价回调、估值逐渐回归理性的阶段。

融信服务上市首日便经历了开盘破发。以4.83港元/股开盘，相比发售价4.88港元下跌1.02%。中午时分经历回升，较高时一度达到4.91港元/股。但午后交易时段股价出现回落，较低点达到4.79港元/股，随即出现触底反弹，股价经历震荡提升，最终收于4.9港元/股，总市值达到24.5亿港元。

2020年11月，融信服务首次向港交所递交招股书，半年后招股书失效。今年5月，融信服务第二次向港交所递交招股书，最终在6月初通过聆讯，正式站在了资本市场门口。

目前，融信服务已布局了福州、闽南、杭州、上海、郑州、成都、天津、广州八大区域的40余个城市，在管119个项目，91个已签约待交付的项目。截至2020年12月31日，融信服务在管面积1993万平方米，合约面积3820万平方米，合约在管比达到1.92，短期内仍存在较大的规模发展空间。

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具体在业态分布上，融信服务的优势在于相对其他主流物企，其住宅项目面积占比较小，非住宅项目也集中在管理费较高的办公楼业态中，因而在管面积拥有更高的含金量。

在收入中，住宅物业的收入复合增长率25%，2020年达到2亿元；非住宅物业收入复合增长率24.1%，2020年收入1.64亿元，已逼近传统住宅物业管理收入。

而同日上市亦遭破发的康桥悦生活一直深耕河南省，并逐步将业务拓展至浙江省、江苏、湖北、河北、广东、山东及陕西。截至2020年12月31日，其拥有112个在管物业，总在管建筑面积约为1570万平方米，覆盖三个省的17个城市。

不过，相比头部物业企业的亿级在管面积规模，融信服务和康桥悦生活在规模上显然还有很大的发展空间。

六成融资用于拓展规模

据招股书，2018年到2020年，融信服务营收年复合增长率34.6%，归母净利润年复合增长率58%。虽然上述两项增长率均高于百强物企的增长率平均值，但净利润增长明显放缓。

值得一提的是，虽然背靠千亿房企融信中国，但在2020年的营收占比中，融信服务通过市场外拓取得的由独立第三方房地产开发的项目达到59.2%，由融信中国开发的项目占35.8%，由融信中国与其他房地产开发的项目收入为5%。

对此，融信服务执行董事、总裁马祥宏表示，公司自2016年开始市场化运营后组建了一只团队，通过积极参与政府的招投标和与第三方开发商签订战略合作协议，从而获得了大量独立第三方项目。招股书显示，2018年至2020年，融信物业来自第三方开发商的在管面积分别为420万平方米、667万平方米和754万平方米。

对于多数成功登陆资本市场的小型物业企业而言，扩大规模无疑是当务之急。

按照最终发售价，融信服务此次全球发售所得款项净额约为5.57亿港元，其中约60%资金将用于寻求选择性战略投资和收购机会，约11%用于进一步多元化项目组合及增值服务。

而康桥悦生活方面也表示，本次全球发售预计所得款项净额约为5.83亿港元，其中约65%将用于寻求选择性投资及收购机会以进一步发展战略合作及扩大业务规模。