商品房预售资金监管调整将缓解房企“困境风暴”?

来源：中国房地产网

2月10日晚间，一则全国性商品房预售资金监督管理办法于近日制定出台的消息，一时成为房地产行业关注热点。

消息称，商品房预售金监管办法明确对预售资金规定进行了全国统一，要求预售资金必须全程全额监管，但分为一般监管额度和重点监管额度，其中重点监管额度比例将由市县一级住建部门根据工程造价合同等核定，当账户内资金达到监管额度之后，剩余资金则可以由房企提取使用。

一时间，关于房地产行业将迎来实质性利好的言论甚嚣尘上。那么，预售金监管办法的出台是否意味着全国预售资金监管将大幅放松？房企现金流能否缓解？对此，我们邀请华泰证券地产首席分析师陈慎、广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、中指研究院指数事业部研究副总监陈文静、易居研究院智库中心研究总监严跃进就相关话题进行了探讨。

中国房地产报：长期以来，部分城市商品房预售资金监管的缺位被社会诟病，也制约着房地产行业的稳定健康发展。此次，预售金监管办法的出台您认为有何意义？这次改革的逻辑是什么？

陈慎：这次预售资金监管办法出台背景在于，由于房地产行业景气度下行以及房企融资面临严厉监管下，越来越多房企出现现金流风险，这也使得各地出现烂尾楼问题的可能性加大，会造成潜在民生问题。

由于过去商品房预售资金监管并没有全国性文件，制定权都在于地方，则容易造成两个极端：一是持续缺位，部分城市在面临烂尾风险前反应不及时；二是过严监管，部分地方过度升级当地资金监管政策，反而会造成次生的房企现金流问题。此次全国性文件出台，核心逻辑在于给各个地方政府有了统一参考的监管细则标准，一则有助于弥补部分城市缺位，二则有助于修正部分城市过严政策，给予房企合理的预售资金提取空间。

李宇嘉：我国商品房预售管理办法对预售资金监管的规定，具体由各地制定本地的预售资金管理办法。但是，从近期风险案例看，普遍违规挪用预售资金，地方监管的有效性需提高。

近年来，商品房风险不断发生，各地烂尾楼明显增加。未来，房地产大量竣工交付，前期加杠杆、挪用预售资金的现象很普遍，可能还会出现烂尾、交付难问题，需要专门对预售资金监管进行重新设计。另外，现在地价比较高，开发商资金链比较紧张，如果还沿用过去的监管模式，加上各地资金监管普遍加强，可能不利于防风险，也不利于房地产企业良性循环。

严跃进：商品房预售资金监管政策的推出与房企资金回笼和去年市场情况相关。近年来根据房企预售环节暴露出的问题也进行了进一步考虑。现在推出商品房预售金监管办法有两个目的，一是规范银行行为，将资金更好的用于开发商；二是从开发商和政策推出方的角度来看，金融政策、发债政策宽松的同时，适当放松预售资金的使用政策，为房企创造更好的营商环境，支持商品房市场以更好满足购房者合理住房需求。

中国房地产报：当前商品房预售资金监管存在哪些痛点和难点？容易出现哪些问题？

陈慎：自从部分知名房企发生流动性风险后，各地普遍升级预售资金监管政策，我们认为难点在于如何平衡好监管尺度。部分城市过度升级商品房预售资金监管政策后，使得预售制度变相成为了现房销售制度，使得所在城市房企现金流进一步吃紧，反而造成更多现金流风险，如何保证当地项目顺利交付，又不给当地房企多大压力，这是很多地方政府需要优化和思考的命题。

陈文静：主要痛点和难点在于，商品房预售资金监管力度和范围如何更加合理地设定，确保项目顺利竣工的同时，提高预售资金的使用效率。

部分城市过于宽松的商品房预售资金监管或者资金监管缺位下，一旦开发企业资金出现问题，项目顺利完工将受到严重挑战，购房者合法权益无法得到保障，上下游供应商合法权益亦无法保障，房地产上下游资金链将受影响；另一个角度看，购房者置业情绪将受到拖累，入市节奏亦将明显放缓，进一步加剧企业的经营性现金流回笼压力。

部分城市在“保交付”压力下，过度收紧预售资金监管政策，一定程度上加剧了企业的资金压力，预售资金循环使用效率降低，亦不利于行业循环发展。

李宇嘉：当前预售资金监管主要容易出现以下三个方面的问题：

一是挪用预售资金扩大投资，相当于“加杠杆”，对扩大卖地卖房、提高地价房价、增加贷款收益都有好处，有的地方强监管积极性不高，挪用预售资金扩大投资有利于银行存贷款业务，施工和监理单位比较弱势，也会配合开发商套取预售资金。

二是开发商融资渠道多元化，包括商票、供应链融资等，且相互之间没有信息共享，每一个融资渠道都拿预售资金作为还款担保，导致预售资金覆盖不了。当出现问题，大家都来查封预售资金账户，这时由于账户在银行那里，住建部门相对弱势，最后就导致交付难、烂尾现象。

三是容易出现忽左忽右现象，即希望地产投资增长，卖地增加时，就忽视预售资金监管，导致套取和挪用现象普遍；当担心交付难的时候（比如当下各地重视保交楼），就超额监管，正常的提取也无法实现。

中国房地产报：有消息称，商品房预售金监管办法将统一对预售监管资金监管额度等基本标准进行明确，并提及在达到监管额度后，剩余资金可由房企提取使用。您如何看待这一要求？

李宇嘉：本来也应该这样。哪些能提、哪些不能提，什么时候能提，什么时候不能提，有哪些例外提取的情况等，这些都应该以规范的文件确定下来。比如，重点监管资金（含农民工工资的工程款）严格按节点提取，其他资金按流程就可以提取；到了节点就能提取，不到节点就不能提取，拖欠工程款、农民工工资的就不能提取。

未来，商品房预售资金监管的原则是规范和透明、“既管好又不管死”。管好，就是严格专用账户，专款专用，资金闭环运营，不能挪用、套取，严格按节点使用，确保交付、房屋质量，这是本源。“不管死”，就是到了提取节点、超过监管额度的、有银行保函保证的、企业信用优质的（比如三A信用等级的），都能提。但本质上，预售资金优先保障项目竣工交付及与此相关的一切资金支出。

陈文静：对商品房预售监管资金监管额度等基本标准进行明确，有利于地方政府责任落位，对基本的内容统一要求后，亦给各地政府因城施策预留了空间。另外，这一办法提出在达到监管额度后，剩余资金可由房企提取自由使用，一定程度上将对当前部分城市过度收紧的监管政策进行纠偏，有利于提高资金使用效率。

中国房地产报：最近，多个城市先后发布了升级版商品房预售资金监管的相关规定，其中有城市选择加强监管，也有城市选择放松预售资金规则。结合商品房预售金监管办法，您认为未来地方政府该如何参与其中，促进房地产业健康发展？

李宇嘉：对商品房预售资金监管要正本清源，还是要回到我们为什么要搞商品房预售制度（而不是选择现售）本源上。搞预售目的是“降低房屋成本、增加住房供应”，但在这很大程度上是从开发商利益考虑的，怎么保障小业主的利益呢？那就“专用账户，专款专用”，既不能因噎废食，取消预售制度；也不能不好好监管，而是两个方面都要结合起来。

做到这些，一是完善预售资金监管办法，把规则搞清楚，哪些资金要监管、什么时候监管，什么时候提取，提交什么材料才能提取，谁来监管等；二是加强与监管账户银行的合作和分工，二者目标应该统一，房子烂尾了，对银行债权保护也不利；三是预售资金监管与预售申请结合起来，预售门槛不能放松，否则就是纵容开发商挪用预售资金。

严跃进：在实际操作过程中，政策的松紧要依据实际情况来判断。松主要体现在，这些资金需要尽可能流入到房企，让房企能够更好的用于工程建设，防范账户封锁、司法拍卖、查封预售资金监管账户等行为。同时，紧的方面也会继续延续，继续防范开放商资金违规挪用等行为。

按照地方政府角度去理解，政策制定相对更严格也是合理的，其主要目的是为了防范各地出现烂尾风险。根据去年出台的预售资金监管政策的主流基调来看，主要是以收紧为主，结果导致企业资金更加紧张，因此政策应该与市场的周期相吻合，与房地产行情更加吻合。政策原文中也提及要“改变原有各地商品房预售资金监管责任不清的情况，督促和检查预售资金监管的实施情况”，这一方面也与银行密切相关，部分银行没有及时将开发商资金纳入监管账户，同时也随意克扣预售监管资金，从这一角度来看需要政策进行纠偏，这也与前文所提到的明确真正的监管者相联系。

中国房地产报：有说法认为随着商品房预售金监管办法的出台，将给房地产市场带来大量流动资金，房地产行业将迎来转机，也会在一定程度上改善房企资金状况。对此如何看？

陈慎：我们认为必须认清当前房地产行业的大势，首先，景气度仍未改善，房企去化依然低迷，房企现金流风险依然未能解除，所以全国预售资金监管是不会大幅放松；其次，全国政策下发后，还得看各个地方政策细则执行，因此带来大量流动资金的说法我们持保留态度。

但房企现金流出现边际改善的趋势是一定的，与此同时我们认为更需要重视其信号意义：一是房地产改善政策正从金融端迈向需求端；二是此次政策酝酿于1月份，落实在开年，也说明监管层稳增长的迫切性，后续可以期待更多的房地产稳增长政策。

李宇嘉：此次政策的推出是正本清源，建立长效机制，完善监管制度，加强制度和政策的执行，推进信息透明，加强监管合作。该提的提，不该提的就不能提，并不是为了给开发商纾困。

陈文静：商品房预售资金监管办法的出台一定程度上有利于缓解企业资金压力，但去年下半年以来部分房企违约导致地方政府对房企的信任度明显减弱，对于资金压力较大或者负债较高的企业来说，政府预售资金监管或难有明显改善。“保交付”的目标不仅仅局限在一个楼栋，项目相关配套建设的顺利完成同样重要，因此，预售资金监管范围很难大幅放松。对于经营稳健企业，本次政策的出台或有利于企业资金循环使用。因此，在地方因城施策下，本次政策出台对监管资金释放的额度或有限。

另外，近年来房地产合作开发项目较多，合作方风险导致部分项目受到影响，当前合作开发企业之间信任度偏弱，各方对共管账户下的资金监管要求提升，本次政策出台对这部分监管资金的释放亦有限。

综合来看，本次政策意在推动行业监管回归理性，结合当前时点来看，有利于稳定市场及企业预期。但合理的预售资金监管是保障项目顺利竣工的关键，政策仍明确各地资金监管要“保交付”，维护购房者合法权益，预计在各地政府因城施策下，基于房企流动性风险尚未完全出清等情况，本次政策对企业资金压力的缓解或将相对有限，对于各地执行尺度及实际政策效果仍需理性看待。