楼市从炙手可热到库存高企?2020这几个省会城市经历了什么?

来源：中房报

“我们抢在去年10月底楼市降价之际，花110多万元总价抢到了原价140万元特价房，30多万元首付刚刚好。”正在筹备结婚的太原刚需购房者李慧琴告诉记者，“就在2020年上半年，我们还担心手里钱不够首付，没想到很多楼盘降价促销，太好了”。

受“三道红线”新规与“消费回流”双重影响，2020年下半年以来开发商降价回款动作增多，像李慧琴、乔澜一样赶在楼市“金九银十”买到自己首套房的刚需者也因此变多。尤其在太原、郑州这样2020年全年楼市并不景气的城市，更多了几分可能。

受“三道红线”新规与“消费回流”双重影响，2020年下半年以来开发商降价回款动作增多，像李慧琴、乔澜一样赶在楼市“金九银十”买到自己首套房的刚需者也因此变多。尤其在太原、郑州这样2020年全年楼市并不景气的城市，更多了几分可能。

1月15日，国家统计局发布《2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，记者梳理发现，太原、济南、郑州这3个省会城市全年新建商品住宅价格环比下跌时长竟超过7个月。

楼市从坚挺上升到黯然下降，这些省会城市在2020年究竟经历了什么？

太原：降价也救不了市跌

国家统计局数据显示，太原新建商品住宅价格从2020年1月到6月环比持续上涨，价格指数从2020年1月的99.4一路增长至6月的100.6；但从2020年下半年年开始陡然下跌，价格指数从6月100.6高位持续下跌6个月，回落至12月99.8。

即便开发商在去年“金九银十”打出少有降价牌，甚至出现2020年10月底“万达class降价、以9500元/平方米起价开盘创出区域新低”事件，全然以价换量的太原楼市也未能逃脱房价10月环比下跌0.3%局面。

反映在房价上的数字变化是，太原住宅成交均价2020年1月是1.23万元/平方米；12月降至1.1万元/平方米。

“2020年以来，很多新盘入市，且皆是刚需产品，下半年资金承压情况下，开发商大都以价换量。”对于太原楼市新房价格变化背后的原因太原一位房地产人士表示，“另外，人员外流、产品同质化严重，也是价格下跌一大原因”。

新盘入市后去化不力，造成太原楼市库存堆积。与此同时，待售二手房数量持续增加成为房价整体下行的另一重要原因。

公开数据显示，2020年下半年太原六区待售二手房数量持续增加。其中，尖草坪区待售二手房数量从1113套变为了1265套；杏花岭区从4103套增加至4569套；万柏林区从5502套增加至5580套；迎泽区从4175套增加至4589套，晋源区从1279套增加至1461套；小店区从6279套增加至6475套。

“2020年以来，开发商不断打学区房这张牌，在上半年揽了客，但到了下半年后劲就显得不足。”另一位太原地产研究人士表示。

济南：楼市拐点短期难实现

国家统计局数据显示，济南新建商品房价格经历了2020年1月至3月持续环比下跌后，4月至7月迎来短暂环比上升，8月再次环比下跌，9月环比持平，10月至12月又再次持续环比下跌。

在贝壳研究院发布的《2020年贝壳研究院楼市榜单盘点：二手房市场城市榜单》中，济南二手房价格以3.4%跌幅位居全国第三，排在它前面的分别是廊坊和青岛。

反映在房价上的数字变化是，济南新房价格从2020年1月1.45万元/平方米高位降至12月1.34万元/平方米，今年1月进一步降至1.33万元/平方米；二手房价格也从2020年4月1.6万元/平方米高位降至12月1.52万元/平方米。

“山东省内，济南经济和产业发展一直落后于青岛，实施‘强省会战略’后，济南聚集各种资源，使得楼市迎头赶上。但2016年11月全国楼市强调控之后，济南楼市就开始一路下行。”山东省房地产业协会一位人士告诉记者，“2020年年初受疫情影响房价下跌，疫情后复工复产加速，房价迎来上涨，但总体来看产业经济发展偏弱、城市吸引力不强、新增人口不多，导致楼市需求上不来”。

公开数据显示，济南楼市2020年新房成交8.85万套，面积1112.11万平方米；二手房成交4.19万套，成交面积为392.56万平方米。其中，新房以改善房为主，二手房以首套房为主。

无论新房还是二手房都进入高库存周期。目前，济南可售新房数量8.05万套，可售面积1096.14万平方米，去化周期超过10个月；待售二手房数量超过10万套，但济南市场每年二手房成交量只有4万多套，因此去化周期长达24个月。7个月是楼市较为健康的库存去化周期。

“2020年房价触底已基本完成，但从基本面上来看2021年拐点暂时不会出现。目前济南的就业环境和新城市人口增长动力不足，预计楼市还会继续冷静一段时间。”有分析人士认为。

郑州：该涨的涨 该跌的跌

2020年，郑州新建商品房价格也出现调整。2020年2月、3月、5月都出现环比下跌，6月出现短暂上涨，7月环比持平，8月再次短暂上涨，9月又开始进入下行周期，9月至12月持续呈环比下跌状态。

在贝壳研究院发布的《2020年贝壳研究院楼市榜单盘点：二手房市场城市榜单》中，郑州二手房价格以3.4%跌幅与济南并列位居全国第三，且在《2020年交易周期最长的10大城市中》排名第二，房源成交周期显示为166天，排在它前面的是中山，房源成交周期199天。

2020年，郑州楼市频繁出现特价房、工抵房、楼市降价等现象，甚至有媒体公开报道，有投资者在郑州买房还贷3年，结果2020年房价却跌了30万元。房价数据上，新房价格从2020年9月的1.38万元/平方米降至12月的1.28万元/平方米，今年1月持续下降；二手房从2020年9月的1.35万元/平方米降至11月的1.32万元/平方米，12月开始回升；今年1月升至1.36万元/平方米。

“2015年到2019年，郑州土地市场供应一直在增加，2016年计划供应相对更多，但是实际供应不如2018年和2019年。2019年供应达到峰值后，2020年计划和供应都有所下降。

6年来土地供应计划整体完成率达47%，但2020年远低于平均值。”一位郑州房地产研究人士表示。

公开数据显示，郑州楼市2016年库存不足4个月，2017年以后库存周期都延长到10个月以上，这直接影响之后2年至3年房价水平，也就是2018年至2020年房价水平。

“尽管郑州楼市在2020年整体下行，但市区三环内房价很少出现下跌，房价跌得厉害的主要是部分郊区楼盘，尤其是平原新区、南龙湖等区域，这些地方本来人口就少。”上述房地产研究人士表示。

有机构表示，郑州楼市虽然短期内出现下跌，但未来热点区域房价还会上涨，区域分化会进一步加剧：该涨的涨，该跌的跌。

楼市“垂尾”并非偶然

太原、济南、郑州，这几个省会城市无一不在2016年至2017年全国楼市上升期表现得炙手可热，但经过近3年复盘重整，过去楼市火热催生的土地供应量加大与投资客入场所带来的后遗症开始凸显，加之2020年新冠疫情冲击与房地产行业监管政策进一步收紧，这些后遗症开始以楼市库存高企、价格下跌为表征呈现出来。

尽管2020年复工复产后房地产作为经济“压舱石”的角色仍然发挥作用，开发商也抓紧在“金九银十”降价兜售、加速回款，但似乎并未改变2020年最后几个月楼市“垂尾”现象，加之今年外来务工人员返乡受限，这些城市在短期内也难以出现往年春节返乡置业带来的楼市“翘尾”。

从炙手可热到房价失守，外界所看到的是这些省会城市如今“楼市库存高企、去化周期拉长、房价持续数月下行”的现实情况，背后所折射的却是新城市人口增长乏力、城市产业经济结构不够完善等问题，才是更加值得关注的因素。

随着楼市在“房住不炒”基调下进入新一轮复盘调整，楼市暴涨已经成为过去时，这些省会城市也必须重新寻找城市高质量转型发展新“筹码”。