土地成本走高毛利率降至16% 项目口碑有待提升

原标题：建发房产持续扩张：土地成本走高毛利率降至16% 项目口碑有待提升

来源：中国网

今年以来，受“三道红线”、重点城市“集中拿地”等政策影响，不少房企放缓拿地步伐，但有国资背景的建发房产则不一样。中指研究院发布的数据显示，今年1-7月建发房产拿地金额为494亿元，行业排名第8；而上年同期的拿地金额为321亿元，行业排名第19。

不过，中国网财经记者注意到，中指研究院发布的1-6月拿地排行榜上，建发房产的拿地金额是723亿元，位列行业第3。在同一个机构发布的榜单上，建发房产前7月拿地金额为何远少于前6月的？中国网财经记者就此咨询了中指研究院，相关人员给出的回复是：是后期数据核对造成的，以7月数据为准。而关于建发房产真实的拿地数据，中国网财经记者致电致函建发房产试图采访，截至发稿未收到回复。

规模扩张，毛利率下滑

建发房产扩张的“野心”，体现在频繁的高溢价拿地上面。据悉，建发房产今年2月斩获的江苏南通如皋地块及5月拿下的无锡宜兴地块，溢价率均在65%以上；1月获得的温州瓯海区商住地和宁波江北区地块、5月拿下的福州晋安红光村及周边旧改地块及江西九江地块、6月48.1亿元夺得的厦门海沧区马銮湾片区等多宗地块，溢价率也均在30%以上。

有房地产评论员在接受中国网财经记者采访时表示：“虽然地价不完全代表未来市场售价，但如此多的高价地块集中出现，未来房价很难不受影响。一旦市场进入调整，这对房企的资金链会是个很大的考验。”该评论员进一步指出，在房地产业发展过程中，房企因盲目扩张、疯狂拿地导致资金紧张而倒闭的例子并不少见，其建议，房企在土地高溢价下，须树立风险意识，不能一味扩张。

土储的增厚助力建发房产的销售规模屡上新台阶。克而瑞发布的数据显示，2019年和2020年，建发房产全口径销售金额分别为738.5亿元和1296.78亿元，行业排名分别是第49和第31；不过，由于溢价颇高，建发房产的利润也确实受到一定的挤压。数据显示，2018-2020年及2021年1-3月，建发房产主营业务毛利率分别为37.74%、32.78%、23.32%和16.21%。而毛利率逐年下降的原因，建发房产表示，主要是土地市场竞争加剧，近三年结转的项目土地成本相比往年较高。

对于今年建发房产拿下的多宗地块，业内表示部分利润率也不大。以5月7日在杭州土拍中以较高限价16.31亿元+自持比例38%拿下的地块为例，该地块刷新了杭州此前的自持记录，但据亿翰智库测算，该实际房地比(精装限价/实际楼面价)为1.3，是没有利润空间的。而今年2月建房联合融创中国于斩获上海普陀区地块，成交楼面价84346元/平方米，溢价率36.15%，由于溢价高，建发房产还被上海普陀区区规划资源局和区房管局约谈。有专家表示，上述项目后续可能被限价销售。

“借新还旧”动作频繁

建发房产在拿地的同时，还不断进行发债融资。据中国网财经记者统计，建发房产今年以来已经发行了四期中期票据，合计融资金额超过20亿元，所募资金全部用于偿还到期的债务融资工具。此外，建发房产2021年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券项目状态更新为“已受理”，债券品种为小公募，拟发行金额为15亿元。

在较新一期中期票据募集说明书中，建发房产提到“公司面临一定的短期偿债压力”。截至2021年3月底，建发房产的有息债务为748.81亿元，其中短期借款和一年内到期的非流动负债分别为4.76亿元和80.12亿元。截至募集说明书签署日，建发房产待偿还的直接债务融资余额约310亿元。

对于建发房产来说，项目部分分布于三四线城市和周转率的下滑，也是不容忽视的风险。截至2021年3月末，建发房产在建的待售项目和储备的待售项目分布于三四线城市的比例分别达到46%和62%。有业内人士称，随着棚改红利的消失，三四线城市房价将面临较大的压力。

存货周转方面，2018-2020年及2021年一季度，建发房产存货周转率分别为0.27、0.24、0.38和0.07，存货周转率在今年一季度出现大幅走低。存货周转率是反映企业营运能力的重要指标之一，存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，存货及占用在存货上的资金周转速度越快。而在“三道红线”政策下，如何快速变现已成为各大房企的重中之重。

建发央著涉“虚假宣传”被立案

房屋质量也是建发房产应该关注的问题。据悉，建房房产在长沙的“网红盘”建发央著近期遭遇维权。有业主在人民网地方领导留言板发文，称该楼盘涉嫌虚假宣传，不仅园林与宣传严重不符，还存在多个质量问题，包括外墙脱落，烟道漏水等。针对业主的种种投诉，该项目所在的岳麓湘江新区质量安全监督站也曾作出回复，表示外墙开裂是外墙装饰面层接缝不平整，不影响结构安全；而房屋内部质量问题会做统一摸排、整改。另外，建发央著涉嫌“虚假宣传”的问题，岳麓区市场监督管理局于2021年2月3日对涉诉开发商长沙兆禧房地产有限公司予以立案。

而位于合肥有着“豪宅典范”之称的合肥建发雍龙府，地下车库也曾出现漏水、墙壁和顶棚不同程度发霉的情况；位于无锡的“神盘”建发玖里湾交付不到半年也被维权，原因是地库漏水、地面脱皮、墙壁发霉等。

7月23日，国家住建部联合8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》。未按房屋买卖合同约定如期交付；房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出，发布虚假违法房地产广告等都被列为整治重点。在此背景下，建发房产未来如何在规模、利润与品质之间寻找平衡点，成为摆在其面前的一道难题，中国网财经将持续关注。