房地产税立法问题!“十四五”规划纲要草案点了

来源：中房报

与去年一样，今年“两会”政府工作报告仍未提及房地产税，但这并不代表房地产税立法工作被搁置。

3月6日，提请十三届全国人大四次会议审查的“十四五”规划和2035年远景目标纲要草案提出，推进房地产税立法。“十四五”规划面向的是未来5年(2021年-2025年)。

从官方到民间都已形成共识：房地产税是大势所趋。

“房地产税是迟早要出台的。房地产税仅针对满足基本生活需要外的房屋征收，刚需住房基本不受影响。由于房地产税是对纳税人财产的征税，因此该税征收在纠正当前社会财富分配不平衡方面起着重要作用，并且可以在一定程度上杜绝房价过高。”全国政协委员、房天下董事长莫天全表示。过去10年，他一直深入参与房地产税立法讨论、论证工作。

全国政协常委、成都市原市长葛红林建议，通过税收调节和出台房地产税，降低投资购房收益预期，让投资购房回报回归到合理水平，甚至低些。

去年底，中国社科院发布报告建议，在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征，争取在“十四五”期间开征房地产税。社科院是中共中央直接领导、国务院直属的中国哲学社会科学研究的较高学术机构和综合研究中心，其建议很大程度上会推动房地产税加快实施。

未来5年，房地产税开征会落地吗？

上海、重庆试点房产税十年

征收房产税提议最早可追溯至2010年。彼时“十二五”规划中提到，“研究推进房地产税改革”。2011年1月，上海和重庆率先试点对个人住房征收房产税。

2011年1月27日，上海市政府出台个人住房征收房产税试点规定，要求以家庭为单位，排名前列套房不论面积大小，免征房产税；第二套及以上新购住房，人均60平方米以上部分征收房产税。该居民家庭中有无住房的成年子女或其他亲属共同居住、且其常住户口在该居民家庭拥有住房内的，可并入该居民家庭按每人60平方米计算免税住房面积。

适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。

也就是说，一个三口之家有180平方米免税额度，这个面积基本上可以囊括刚需自住人群，是对刚需人群的免税保护。

10年间，上海市房产税收入呈现逐年上升趋势。根据上海市税务局1月26日发布的《上海市2020年税收收入统计情况》，2020年上海市房产税收入为198.7479亿元（未精确到个人住房房产税），2011年这一数据为73.662亿元。

“10年间上海房价持续上扬，虽然2020年有过小涨，但整体涨幅保持稳定，房产税在其中是有作用的，但功在根源。”58安居客房产研究院分院院长张波认为。

今年1月份，上海市发布了“关于延长《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》有效期的通知”，上海市2011年发布执行的这份文件经评估需继续实施，将继续按照执行。

除了上海，10年前试点房产税的城市还有重庆，重庆征税对象主要是“豪宅”。

2011年1月27日，时任重庆市市长的黄奇帆宣布，于2011年1月28日正式启动改革试点工作。黄奇帆说，重庆房产税征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆无户口、无工作、无投资的“三无”人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始征收房产税。

房产税税率为：对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价3倍至4倍房产，将按房产价值1%征税；4倍以上，按1.2%税率征税。

当时试点房产税的理由很简单：调节收入分配，引导个人合理住房消费。

今年1月份，重庆市住房和城乡建设委员会发布公告，对重庆房产税住房价格标准给予上调。政策明确：2021年重庆主城中心城区个人新购高档住房,是指成交建筑面积价格达到22106元/平方米及以上住房。2011年，豪宅税的税线为9941元/平方米，10年间涨了122%。

重庆房地产市场一位分析师表示，重庆出台房产税起到了控制高端物业过度投资、打击投机行为的作用，稳定了当时市民对楼市预期；大面积高总价豪宅交易受到一定影响。同时，根据政策规定，重庆征收个人住房房产税收入全部用于公共租赁房建设和维护，大量公租房推出也在一定程度上抑制了重庆房价。

“十四五”时期房地产税会落地吗？

每年两会，房地产税都是一个热词。但在去年及今年总理政府工作报告中，“房地产税”并未被提及。

莫天全认为，这和当前经济形势密切相关，“如今经济发展承压，加上新冠肺炎疫情突发事件，报告没有提房地产税应该也是对当前时间节点的拿捏与把控。”

业界关心的是，2021年作为“十四五”规划开局之年，房地产税推进速度是否会加快？事实上，去年以来，随着宏观经济趋于稳定，高层对于推进房地产税的相关文件及讲话明显增多。

去年5月14日，人大常委会法工委相关负责人在谈及“落实税收法定原则”进度时表示，按照安排，相关工作正在稳步推进，有关方面正在研究起草房地产税法草案。

5月18日，中共中央、国务院发布的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》明确提出：稳妥推进房地产税立法。

同年11月，财政部部长刘昆在“十四五”规划辅导读本中发表的《建立现代财税体制》一文中提出，按照“立法先行、充分授权、分步推进”原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

12月21日，全国住房和城乡建设工作会议亦提出，要稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。

12月23日，刘昆又在《人民日报》发表《建立现代财税体制（深入学习贯彻党的十九届五中全会精神）》，再次强调要“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革”。

房地产税是大势所趋，少有的问题是落地时间。“十四五”时期，即2025年之前，可能会是一个较佳时机。

此前，诸多市场机构预期房地产税将在2020年完成立法，2022年开始征收。后来中美贸易摩擦暴发以及新冠肺炎疫情暴发，一定程度上迟滞了房地产税出台速度。

“当前中国经济已度过最困难时期，预计2021年经济增速将出现大幅回升。在这种情况下，尽快推进房地产税立法工作是较为合适的。待房地产税立法完成后经济也将完全回归正轨，届时择机征收房地产税风险相对较低。”中央财经大学国际金融研究中心客座研究员张启迪表示。

他认为，目前房地产税征收已基本不存在技术层面障碍。考虑到2021年以后中国经济将逐渐趋于稳定，房企债务风险也将得到有效治理，配合宏观经济政策对冲及房地产税征收机制的过渡性设计，房地产税在2021～2022年完成立法、2023～2024年落地是有可能出现的。征收房地产税是需求侧改革必由之路，不仅有助于抑制金融资源过度流向房地产市场，提升资金在经济中配置效率，也有助于稳定居民杠杆率，增加居民消费。只有切实推动房地产税落地，才能真正推动双循环新发展格局形成。

中国经济体制改革研究会学术委员会主席宋晓梧近日在一次讲话中建议“稳妥开征房地产税”。他认为，目前房价过高，居民房贷快速增长在很大程度上挤占了居民消费支出，城镇居民购房支出占其可支配收入比重由2003年的7.3%上升为2019年的26.7%。为抑制商品房投资行为，在总结一些城市探索房地产税经验基础上，“十四五”时期应利用互联网大数据科技，尽快摸清居民住房实际情况，稳妥启动开征房地产税。

“房地产税主要征收对象不是广大中低收入普通劳动者，而是高收入多套住房家庭，可以设计较高的累进调节机制。”宋晓梧表示。