全国房地产开发投资增速连续4个月收窄,资金压力制约房企拿地?

来源：新京报

7月15日，国家统计局发布的《2021年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，今年上半年，全国房地产开发投资7.22万亿元，同比增长15%。相比之下，土地购置面积则同比下降11.8%。

值得关注的是，上半年，房企到位资金同比增长23.5%，其中国内贷款未增反降，同比下降2.4%，但定金及预收款则同比增长49.7%。对此，业内人士表示，销售回款仍为到位资金主要来源，随着国内房企融资监管力度的加强，国内贷款增速年内首次转负，虽然7月全面降准，但对行业资金端助力受限，后续房企仍需追求销售回款来加强现金流。

上半年房地产开发投资增速持续收窄

国家统计局数据显示，1-6月份，全国房地产开发投资7.22万亿元，同比增长15%，较2019年同期增长17.2%，两年平均增长8.2%。其中，住宅投资5.42万亿元，同比增长17%。

对于房地产开发投资额同比15%的增速指标，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，尽管仍为两位数，但是持续收窄，从下滑的速度看，比预期的要大，尤其是5月和6月的增速都相对较小。在资金压力略大的情况下，要适当关注房企的投资意愿和信心。

严跃进表示，目前，在一些开发投资持续降温的省市，比如海南，近期房价炒作的一个原因在于，过去两年开发投资降温，导致了新增房源的供应较小。

不过，诸葛找房数据研究中心分析人士表示，开发投资累计增速自3月以来连续4个月收窄，但累计增速仍维持在高水平，房企市场投资信心仍高于去年。

1-6月份，全国房地产开发投资7.22万亿元，同比增长15%，增速连续收窄。新京报记者 陈哲婉 摄

与房地产开发投资增长不同，用于土地购置方面的投资出现下降。据国家统计局数据显示，1-6月份，房地产开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3808亿元，同比下降5.7%。　

严跃进认为，当前房企拿地面临很多压力，包括资金面的管控以及企业自身的原因，部分房企出现了不敢拿地的情绪。下半年应进一步加大土地供应，积极增加房企拿地机会，从而有助于改善供求关系。

值得一提的是，受上半年房企开工热情较高以及土地集中供应等因素影响，新开工面积环比持续增长。贝壳研究院高级分析师潘浩表示，6月单月房地产开发投资额为1.79万亿元，环比增长26.9%，这已是连续3个月上涨，开发商为了完成销售业绩目标，上半年开工积极性较高，拉动了6月新开工面积环比增长，对开发投资额增速起到积极的促进作用。

房企到位资金增长超两成，国内贷款未增反降

从到位资金方面看，1-6月份，房地产开发企业到位资金10.29万亿元，同比增长23.5%，较2019年同期增长21.1%，两年平均增长10.0%。其中，国内贷款1.35万亿元，下降2.4%；利用外资42亿元，下降9.1%；自筹资金3.02万亿元，增长11.9%；定金及预收款3.96万亿元，增长49.7%；个人按揭贷款1.64万亿元，增长23.9%。

图片来源：国家统计局

在严跃进看来，从统计角度看，房企资金到位状况不算差，但是从房企角度看，近期类似商票违约、债券评级下降、退市等负面消息增大，房企的资金状况值得关注，需防范出现系统性风险。

潘浩认为，销售回款仍为到位资金主要来源，信贷收紧拉动销售回款增速持续下行，房企资金压力加剧。在房企到位资金中，定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为49.7%和23.9%，增速连续4个月下滑，这与近期信贷收紧密切相关。

另据贝壳研究院监测的72城房贷利率显示，6月首套房贷款利率为5.52%，二套房贷款利率为5.77%，分别较1月上浮23和21个基点，同时6月72城房贷平均放款周期为50天，较上月延长2天。

诸葛找房数据研究中心分析人士表示，随着国内房企融资监管力度的加强，国内贷款增速年内首次转负。虽然7月全面降准，但由于“三道红线”叠加房贷集中度政策高压，对行业资金端助力受限，后续房企仍需追求销售回款来加强现金流。

调控加码，商品房销售额增速回调

在商品房销售方面，据国家统计局数据显示，1-6月份，全国商品房销售面积8.9亿平方米，同比增长27.7%，较2019年同期增长17%，两年平均增长8.1%；其中，住宅销售面积增长29.4%。与此同时，1-6月份，全国商品房销售额9.3万亿元，增长38.9%，较2019年同期增长31.4%，两年平均增长14.7%。而从商品房销售面积和销售额增速的变动来看，近4个月均有所回调。

图片来源：国家统计局

对此，潘浩表示，受调控加码、信贷收紧影响，1-6月份商品住宅成交量增速呈高位回调态势。 一方面，6月份，无锡、天津、青岛、广州、海南、北京、哈尔滨、长春、南昌、苏州、南宁、成都、深圳、湖州、绍兴共15城发布20次楼市新政，调控政策持续加码。另一方面，受银行“两条红线”（房地产贷款余额占比上限、个人住房贷款余额占比上限）以及一季度房贷额度挤占影响，二季度贷款额度受限，信贷环境收紧，也使得市场逐渐趋于理性。

对此，严跃进认为，相对来说，今年上半年房地产市场整体特点在于“房热地冷”，这说明购房者和房企的预期是有分歧的。

从整体来看，严跃进表示，根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，全国商品房均价为10485元/平方米，涨幅为8.8%。目前已经连续五次出现了房价单月破万现象，但涨幅基本上得到控制。

在中指研究院指数事业部高级分析师马琛看来，虽然1-6月全国商品房销售面积均创历史同期新高，但是随着调控政策的不断加码以及调控效果的逐渐显现，单月同比增幅将继续收窄。