年报难产与民营房企的信任危机

来源：中房报

这个年报季，民营上市房企面临了少有的挑战。在3月22日这一天，又有两家上市房企宣布无法在2022年3月31日或之前按规定刊发2021年度的业绩。佳兆业说，这是因为三月较新一波疫情原因导致公司总部须封锁，以及深圳随后实行全市封锁，审核程序有所延迟。景业名邦也表示，由于香港特区政府实施的多项新冠肺炎疫情措施所导致的人手暂时减少及工作环境变化、所要求资料的提供以及银行确认函的收发工作均落后于计划，审核进展受到不利影响，其核数师将需要更多时间完成位于香港附属公司的审核程序。

此前，新力控股、融信中国、融创中国、世茂集团、中国恒大已经透露了无法如期发布年报的信息。根据港交所的相关规定，上市公司可以选择发布未经审核的财务业绩，如果连未经审核的业绩都发不了，则需要自4月1日起停牌。截至目前，融创中国、景业名邦、世茂集团、融信中国都表示将发布未经审核的财务业绩。

“这反映的是行业性的经营困难，当然，治理不好的企业压力会更大。”香港一位业内人士对中国房地产报记者表示。

经营困难确实是一个共性问题。上述7家房企中，融创中国和景业名邦已经发布盈警公告，表示2021年公司拥有人应占的净利润将分别较2020年下降约85%、60%。而其余几家房企，因为出现流动性困难，业绩表现也难言乐观。

除了疫情的影响，几家房企官宣延迟年报发布的理由，还包括与审计师的分歧。部分公司在年报发布前更换了审计机构，原因包括审计成本增加，工作量增加以及无法提供审计师要求的信息等。例如，融信中国的前审计机构——罗兵咸永道便表示，针对银行回复的询证函中所述的个别银行存款抵押，需要该公司管理层作出进一步澄清，所要求资料的提供及银行确认函的收发工作落后于计划。因为这些原因，该机构无法在约定的时间表内完成融信中国的年度业绩审核工作。

标普在2月份时就已表示，年报发布前夕更换审计师，容易让人对一家公司的治理质量生疑。在该机构看来，最近几家开发商的审计师相继辞任，说明中国房地产行业的透明度仍然是一个问题。如果企业迟迟不能发布财报、导致股票长期停牌，可能会打击投资者对企业的信心，进而加剧企业的融资困难，压缩其流动性空间。标普有可能因此下调企业的评级。

因为房企们的连番“暴雷”，审计师普遍感受到了压力，普华永道便被要求说明对中国恒大所做工作的充分性。标普认为，这种额外的审查可能是最近审计师辞职的催化剂。而随着审计人员抵制不透明的做法（如使用表外债务），可能会有更多开发商面临透明度问题。

在这之前，内房股的年报大多没有披露私募债、理财产品以及对外担保等表外债务的情况，导致财务报表失真，进而成为引发债务危机的导火线。例如，中国恒大近日便对投资者表示，除了境外私募债外，还存在中国恒大境外主体为部分境内融资提供了保证担保，以及为部分境外股权融资提供回购承诺等或有债务的情况。有消息指，融创中国有大约10亿美金的私募债存续，因为近期的评级下调，已经触发加速到期。

评级机构将业绩的延迟发布视为观察公司经营状况的一个窗口，穆迪表示将继续关注此事的发展，并将在房企公布未经审计和经审计的财报后进行审查，任何财务和流动性状况的进一步恶化，或者业绩发布的长期延迟，都将需要对公司的信用状况和治理标准进行重新评估。

审计机构则将房企的业绩审计视为烫手山芋。“这两天还在谈年报审计的价格，工作量增加了，但对方说现在行业艰难，还希望我们能降点价。”一位审计师无奈的表示，幸好这家房企还在准备IPO的阶段，“如果上市了的话，我们估计不敢接了，风险太大。”

已经公布了董事会日期的民营房企也不敢保证能如期发布年报，有一家已“暴雷”的房企直言，年报能不能发出来还得看3月31日董事会的决议，另一家也表示不到公告的最后一刻，都有变数。