第三轮集中供地过半,竞买规则和参与企业都发生了哪些变化?

来源：每日经济新闻

临近年底，多城迎来最后一轮集中供地。截至11月末，包括深圳、杭州、苏州、南京、上海、无锡、合肥、长沙等在内的多个热点城市土拍收官。整体而言，第三批次集中供地已进展过半。

或许是因为有了第二轮土拍遇冷的前车之鉴，不少城市在第三轮土拍时普遍降低了集中供地门槛。如广州对部分地块取消了“限房价”举措；苏州下调了土拍保证金比例和首付款比例；南京取消对联合拿地的限制，放宽房企资质要求。

从全国各城市排名前列轮到第三轮集中供地的变化看，一个较为明显的趋势是前热后冷。

首批集中供地中，大部分热点城市热度居高不下，城市间冷热分化明显。如北京、深圳、厦门、杭州、重庆、合肥、成都这些热门城市，竞争依然十分激烈，厦门（34%）、杭州（26%）、合肥（28%）等热门城市的平均溢价率仍居高不下（数据自亿翰智库）。

到了第二批集中供地，不少城市提高了土地出让门槛，“禁马甲”、“严查拍地资金”、“摇号机制”、“限地价”等措施都是这时才补充的。由此，土拍市场热度骤降，尽显凉意。

据克而瑞数据，第二轮集中供地，底价成交成为常态，22城平均溢价率仅4%，其中超8成城市溢价率较排名前列轮大幅下降。

眼下，各城市迎来了年度最后一轮集中供地，相比之前有哪些变化？又呈现出了与前两轮供地哪些不太一样的特点？

多城调低土拍门槛

12月1日，福州迎来第三次集中供地，贴心地允许开发商“分期付款”。

11月25日，深圳结束了第三轮土拍，延续了上一轮的“三限双竞+摇号”，把之前的“全年期自持租赁住房”，调整成了“可售公共住房”。

这一调整被业内理解为“适度松绑”以保障房企适度利润空间的信号。据合一城市更新集团研究报告初步测算，深圳第三批次项目整体销售净利润区间大致为10%-20%，相比第二次10%以内有所提升。

除福州、深圳以外，包括杭州、苏州、南京、杭州在内的多个城市，也不同程度地调低了土拍门槛。

如南京第三批集中供地取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质由二批次土拍的二级或一级下调至三级及以上，放低了对房企拿地的资质要求。

而苏州对第三批土拍的规则调整主要在资金方面，包括保证金比例下调至30%，首付款比例从60%降至50%，部分地块不设市场指导价。

记者留意到，广州和杭州在本轮土拍中也竞拍了之前第二轮流拍的地块，不过起拍价格出现了小幅下调。

以杭州为例，笕桥单元地块在第三轮土拍中成交价为20.25亿元，较第二次土拍的22.04亿元减少1.79亿元；富春湾新城7号地块出让价为6.3亿元，而之前为7.2亿元；临平开发区地块此次出让价为6.93亿元，而此前为8.32亿元。

本地城投、城建类企业参与度更强

已经完成三批次集中供地的城市有一个显著共性，即参与拿地的地方民营企业较少，而国央企背景的城投、城建类企业积极性更高。

如12月1日福州第三轮土拍，首日揽金143亿元，当日参拍的企业有福州城投建筑、厦门建发、榕发置地、福州地铁置业、厦门国贸、福州建工、大东海等。记者统计发现，其中近8成为地方国有企业。

苏州亦与此类似。华侨城、苏高新、南京安居等国企也落子苏州，参与竞拍的国央企背景的房企还有中海、华润、招商、保利置业等。

申港证券统计数据显示，以近期完成第三批次集中供地的无锡为例，成交的20宗土地中，政府平台17宗；南京31宗涉宅供地中，18宗为政府平台公司摘牌。

据平安证券统计显示，1-10月，国央企、民企拿地销售面积占比分别为70.2%、32.5%，拿地销售金额比分别为36.4%、14.8%，国央企明显为拿地主力。

事实上，国企央企成拿地主力军并非在第三轮集中供地时才如此，而是一直延续至今。有变化的地方在于，之前全国性规模的国央企如中海、保利等拿地较为积极，但到了第三轮，各城市的地方城投平台拿地更积极。

此外，今年以来房企拿地意愿也出现了显著下降。据亿翰智库监测，2021年10月，百强房企中，有76家房企零投资，无新增货值，企业投资力度持续下降，各梯队房企货值门槛皆大幅下挫，其中TOP10房企门槛值为1659.4亿元，同比下降38%。

“国央企背景的城投、城建类企业成各地拿地的主力军，是因为企业经营战略所导致的。在地产行业持续下行的背景下，更多房地产民企更关注自身现金流问题，把不出现流动性危机当作排名前列要务，这些企业为了确保企业稳健经营，形成良性运转，可能会放弃部分土拍机会。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《每日经济新闻》记者表示。

中指研究院则指出，临近年末，虽说信贷环境相比之前有所改善，但由于部分城市可售库存仍处于高位，房企资金、销售压力较大，所以对于拿地态度仍较为谨慎。