得“小学生”者得天下,这类城市房价涨幅较大

来源：丁祖昱评楼市

随着行业进入无增长时代，以及各项金融政策的限制，各开发商对城市的布局和选择就变得尤为重要，在这其中，人口规模是评判城市房地产需求的最基础依据，流动人口规模亦是评判房地产“刚需”蓄水池大小的重要指标。　　

但在各城市不同的房价压力、工作机会、学籍管制等因素影响下，城市流动人口定居的门槛差异甚大，譬如在北京、上海、东莞等城市，选择回乡置业的年轻家庭并不鲜见，随迁子女也会选择回乡求学，与流动人口相关的购房需求也应当作进一步评判。　　

为此，我们选取常住或户籍人口位于全国前50的人口大市为样本，从中小学生人口统计指标切入，结合各城市常住、户籍人口指标，进一步对样本城市的人口吸引力进行分类评判，并藉此进一步分析各类城市在房地产市场方面的表现差异，提供相关结论以供参考。　　

01 “入学难”外来人口被迫向外迁徙　　

近年来，随着年轻人口向大中城市聚集，随迁子女“上学难”的问题也越发突出。大中城市的流动儿童往往难以在父母工作城市完成义务教育，相当一部分儿童需要返回家乡才能继续接受教育。跟随子女的教育需求转移，这些家庭的居住置业需求也随之迁徙。　　

以小学-初中人口比指标来看。在主要省市中，北京、广东、福建等外来人口较多的省份小学-初中人口占比明显高于全国平均水平，小学生人口明显偏多。出现这种现象的原因，主要是由于大中城市的中学学位更为紧张，且“中考”一般对户籍也有一定的要求，导致大部分外来儿童不能接受完整的义务教育而被迫返乡上学。　　

也有一些省市小学-初中人口比明显低于全国平均水平，如辽宁、上海、吉林和黑龙江。上海主要是由于学制问题，义务教育阶段学制为“5+4”，按传统的“6+3”估算应该是2.8左右，仅次于北京。辽宁、吉林和黑龙江则是由于近年来人口持续外流，特别是年轻家庭持续外迁，导致小学-初中人口比偏低。

对比主要省市2013年和2018年小学-初中人口比水平，可以发现大部分省市近年来小学-初中人口比均在提升。

结合近几年小学生、初中生人口规模变化来看，可以发现小学-初中人口比明显提升的北京、广州等省市虽然近年来小学生规模有所增加，但初中生规模却呈现出明显的下降趋势。特别是北京，北京小学-初中人口比的提升主要是由于初中生数量的快速下降。

之所以出现这种现象，主要是由于发达城市学位尤为紧张，如深圳2020年学位缺口依然保持在6万个左右，在“入学难”的影响下，这些城市的外来人口被迫向外迁徙。

也有一些省份如吉林、江西、河北，2018年小学-中学人口比相较2013年出现了明显下滑。这些省份多为人口外流型省份，幼儿多随父母外迁，在外地可接受幼儿园、小学阶段的教育，但随着大城市学位越来越紧张、户籍限制中考等因素影响，这些流动儿童在中学阶段大多需要返回家乡才能上学。　　

02 京沪等7市超二成小学生读不到初中毕业　　

从各城市小学生流动情况来看，以2019年小学毕业人数减去2013年小学招生人数，成都、苏州、济南等城市小学生毕业数量均比入学时要高出1万人以上，这意味着在小学阶段，这些城市有大量的适龄儿童迁入。　　

而在北京、周口、南充、上海等城市，毕业生人数明显低于招生人数，其中2013年在北京入学的小学生最终仅有58%的比例能在北京完成小学阶段的教育，净流出的小学生规模高达十万以上。

具体从城市分布来看，小学生净迁入的城市多属于经济发展比较好的二线城市，比如成都、苏州、济南、重庆、合肥等。近年来，这些二线城市经济保持快速发展，居民收入水平尽管较一线城市还有差距但要好于更多城市，同时 “引人政策”的出台又为外来人口降低了落户门槛，子女教育需求也能通过此得到满足。因此，这些城市近年来吸引了大量的年轻家庭迁入。

而北京、周口、上海、驻马店等小学生净迁出的城市，年轻家庭流出的原因却有明显不同。对于北京、上海来说，这些城市安家求学门槛极高，再加上中学学位较小学更为紧张，外地户籍的儿童上中学更加困难，为了让孩子提前适应，有不少家庭会选择提前让孩子返回家乡接受教育；另一方面，也和北上产业转移有关，这些产业的劳动力人群对外迁徙，这些小学生也随父母一同迁徙，也进一步导致迁出的小学生规模明显较高。

对于周口、驻马店等三四线城市来说，这些城市一直都是人口净流出城市，年轻家庭一直在向外流出，近年来随着教育资源更好的二线城市放松户籍门槛，这些城市的人口流失速度也明显加快。

03 武汉、苏州“留人”能力仍有上升空间　　

综合小学生和初中生流入流出情况来看，仅郑州、合肥、济南等少数城市能够实现小学生、初中生的双双流入，大多数城市的中小学生本地毕业率都低于100%。特别是经济发达、外来人口众多的城市，如北京、上海、厦门、东莞等，在教育资源紧缺的影响下，大量的外地户籍中小学生被迫流出，本地中小学生毕业率明显偏低。　　

分能级城市来看。一线城市的小学生和初中生都是向外净流出的，其中北京中小学生外流现象最严重，小学生和初中生本地毕业率都在58%左右。在更为激烈的教育资源竞争和较高的安家落户门槛下，大量的外地户籍学生难以在一线城市完成义务阶段的教育。　　

二线城市则呈现出分化的趋势。一方面，对于厦门、宁波等外来人口众多、房价水平又比较高的城市，中小学生也均是净流出的趋势；而对于房价水平低、教育资源又比较优质的郑州、合肥等城市，中小学生则均是净流入的趋势。　　

值得关注是，也存在一些城市小学生净流入多但中学生却净流出的城市，典型如武汉、苏州，相比于增加的小学生规模，初中生却呈现出明显的流出趋势，这意味也有大量的年轻家庭在孩子初中阶段迁出，城市“留人”能力仍有一定的上升空间。

三四线城市也呈现出分化的趋势：一方面，对于东莞、泉州等传统工业型城市，外来劳动力密集，但城市教育资源并未能跟上位，中小学生家庭也因此迁出，呈现双流出的趋势；同样，双流出的城市还有周口、南阳等经济欠发达的三四线，为了获得更好的就业机会，这些年轻家庭的主要劳动力外迁，中小学生也随父母向外迁徙。不过，也有一些城市出现“回籍求学”的现象，如阜阳、临沂，初中生净迁入比例明显高于其他城市。　　

04 西安抢得“人才大战”先机，房价领涨　　

基于产业经济水平、教育资源与求学门槛等差异，不同城市的留人能力各不相同，可以将城市分为四类：　　

排名前列类是经济相对发达、但求学门槛较高、学生却净流出的“人口虚增”型城市；第二类是经济比较发达、教育资源相对丰富的强二线“携子流入”型城市；第三类则是长久以来人口流出严重、但近些年却出现人口回流的阜阳、重庆等“人口回流”型城市；最后一类则是人口外流依然严重并逐步升级为“携子流出”的欠发达城市。四类城市在成交规模、价格走势、成交结构等诸多方面存在诸多差异。　　

单就一二线城市来看，小学生本地留存率和商品住宅成交面积增幅显著正相关，相关系数高达0.56。如中小学生留存率较高（113%）、学生明显回流的郑州，2018商品住宅成交规模较2015年增幅高达96%，居于典型城市首位，而厦门、东莞等中小学生流出比较多的城市，其商品住宅成交规模均出现回落，降幅均在40%以上。

小学生本地留存率越高，房价涨幅相应的也越大，典型如西安，由于在抢人大战中夺得先机，新增户籍人口居于前列，加之西安教育资源相对丰富，因此小学生本地留存率处于较高水平，高达1.05，在此助力之下，西安的房价涨幅也是一路先进，2019年其商品住宅价格较2016年上涨了55%，涨幅居于一二线城市之首。反之，小学生本地留存率较低的上海、天津等城市房价涨幅处于垫底位置。

就四类城市来看，“携子流入”这一类型的城市房价涨幅较大，西安为典型，除此之外，武汉、成都、长沙、郑州和青岛这类城市近些年经济发展较佳，城市综合实力比较强，人口流入量尤其年轻人口流入量较多，购房需求也有较强的支撑性，因此房价涨幅遥遥先进。　　

而房价涨幅较小的城市多是“人口虚增”型城市，即虽然整体人口呈现净流入趋势，但是小学生本地留存率并不高，潜在购房需求的增量空间不足，因而房价上涨的支撑性较弱。　　

理论上讲，“携子流出”型城市本身人口流失比较严重，小学生也呈现净迁出的趋势，应该房价上涨也比较小，但是由于这类城市多是三四线城市，房价基数较小，因此房价涨势也是比较突出的。　　

05 年轻家庭数量增长，带来更多中大户型需求　　

样本城市来看，小学生本地留存率较高、常住户籍人口比高的城市，面积在90-120平方米的产品成交份额也明显上涨。　　

典型如小学生本地留存率大于1，同时常住户籍比大于1的郑州、苏州、合肥等城市，90-120平方米的刚需中大户型产品的成交占比就较此前明显上涨。这是由于新增的年轻家庭多需要满足至少一家三口的居住需求，置业时比较偏好户型中等的住宅产品，因此这些城市在2019年中大户型产品的成交占比和之前相比有所上涨。　　

分类型城市来看，四类城市90-150平方米面积段的成交占比在近三年期间均是上涨的，90平方米以下的小户型产品市场份额均是下降的。其中，整体人口净流入、但小学生本地留存率较低的“人口虚增”型城市在刚需面积段90-120平方米的市场份额平均提升最多，近三年成交占比上涨了7个百分点。　　

究其原因，主要是因为这类城市多为房价较高的一二线城市，购买力受到极大制约，因此总价相对较低的90-120平方米的刚需段产品占比增幅较大；其次，成交占比增幅较大的则是“携子流入”型城市，除前文提到的郑州、苏州和合肥外，青岛、武汉等城市近三年成交占比也上涨了5个百分点以上。

对比来看，学生的流动对“携子流入”型城市影响最为明显，特别是中大户型的市场份额变化较大。这类城市近三年中大户型住宅（即面积段在120-150平方米的住宅）成交占比更是大幅提升了11个百分点，成都、长沙、西安、青岛、烟台、武汉等城市近三年中大户型成交占比提升均超过10个百分点。

与小学生本地留存率大于1的“携子流入”类城市不同的是，厦门、深圳、北京、大连这类“人口虚增”型城市或是受经济产业环境衰退的影响，或受就学门槛较高的影响，或是房价水平较高的影响，120-150平方米中大户型产业占比变动较小，厦门、深圳两城甚至是负增长。

研究发现，四类城市在成交规模、价格走势、成交结构等诸多方面存在诸多差异。整体来看，“携子流入”型城市无论是商品住宅成交规模变化，还是房价涨幅和成交结构变化方面，均表现比较突出。

相比之下，“携子流出”、“子女回流”、“人口虚增”型城市在成交规模、房价变动、成交结构方面表现均不及“携子流入”城市。

值得注意的是，“人口虚增”型城市虽然常住人口规模巨大，但是如果“子女求学”问题得不到解决，中青年人口也有外流的可能，因此商品房成交规模有可能会下滑。

此外，京、沪、深、鹭等城市房价水平也处于相对高位，购房压力也比较高，在购买力的制约之下，成交规模也会受到一定的影响。