深圳楼市:面子如春 里子泡沫

只要是泡沫，迟早就会破灭。这是真理。我不死多，也不唱空，我们来理性思考一个问题：深圳房价到底有没有泡沫？

01正方：没有泡沫

张五常大师在他的《经济解释》把深圳房价上涨归功于城市创新力，它提高了社会生产效率，从而为城市创造了新财富，而这些财富最终会落到地租上，土地就是全社会财富的储钱罐，这个容器容量足够大，因此房价上涨是没有泡沫的。

02反方：有泡沫

陈志武教授在他的金融课中，认为中国房价是有泡沫的，他认为破灭的方式会像日本一样慢慢破裂，通过大量 印钞，让房价表面不动，但房子的真实价值会降低。

其实，在我看来，对这个问题，不同的阶层，有不同的看法：主流学者认为房价有泡沫的居多，大多持有悲观观点；中产阶级认为有泡沫，但泡沫不大，不会在未来产生断崖式下跌，整体系统风险不大；而社会基层根本没有房价有泡沫这个意识，房价下跌是不可能的。有点像泰坦尼克号在撞上冰山之前，船上不同楼层的人，对未来的风险意识，表现出天壤之别。

什么是泡沫？表现形式如何？衡量的标准是什么？

所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭。

房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

1、房价表现：售价畸高，全面高涨，实际租金下降。

2、需求表现：房屋销售急剧增长，抵押贷款大幅增加，国内外资金大量进入。

3、供给表现：供给超常增长，房屋空置率过高

著名房地产专家厦门大学教授戴亦一认为在房地产投资学上测度一个国家或城市房地产泡沫化程度，通常用如下四个经典指标：

（1）、收入房价比；

（2）、租金回报率；

（3）、空置率；

（4）、住宅总市值与GDP之比。

以数据说话

我们先来看看深圳的这些数据：

01收入房价比

这个指标测度的是一套建筑面积100平方米左右的普通住宅的市场价值，与一个三口之家的家庭年收入之比。这个指标在国际上通常是3-6倍，纽约或旧金山等大城市大概在10-15倍，而深圳目前大概是40倍左右。也就是说在深圳买一套房，需要40年不吃不喝才行。

02租金回报率

这个指标是指房地产租金与房子市值之比。国际上平均租金回报率在5-8%之间，而深圳目前只有1.5-1.9%。全国平均也就2-3%，远低于欧美国家，说明泡沫很大。

03空置率

该指标是指空置商品房占所有商品房的比率。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心公布的《2017中国城镇住房空置分析》，中国一二三线城市的空置率分别是16.8%，22.2%、21.8%。这在国际上都属于高空置率，说明中国楼市泡沫大。

04住宅总市值与GDP之比

以2016年的统计数据来看，该指标美国、日本和中国差别很大：美国1.47倍；日本2.03倍；中国3.65倍。这个指标也说明中国楼市泡沫大。

可见，中国楼市是有泡沫的，深圳也不例外。

以现实说话

理论比较苦涩难懂，大多数人也不相信理论，以现实的情况算个帐，在深圳投资房产说白了不靠租金，靠通过资本利得和投机收益，低买高卖。盈利就是收入减成本。而现在成本绝无大幅下降的可能，在这种情况下，收入就决定了盈利水平，而高收入完全靠房屋溢价。房屋高溢价就指望房价上涨。现在深圳房价还有长涨的空间吗？

大家看看数据：

由表可见，深圳房价基本上在正负5%运行，完全体现了管理层的意图。只要国家调控政策不变，过去3年深圳市场整体是横盘态势，未来3年内有可能筑底回升，但是绝无大涨的可能。这种成本降不了，收入又难以增加的情况下，高溢价是水中月镜中花，这就意味着泡沫存在。

房屋的财富实际上就是未来预期的折现。预期如果不佳，折现率就高，房屋的现值必定减少。另外，限售政策实际上剥夺了业主的权利，房屋流动性减少，换值受限实际上也导致了房屋价值的减少。这种房屋价值的减少，在房价无大涨时，亦意味着泡沫存在。

金哥观点：深圳房价有泡沫是无疑的。一方面：泡沫不等于坏事。有限的泡沫对进经济有利。没有泡沫经济不会活跃。这是另外一个方向的问题，此文就不展开了。另外一方面：房地产的供给在一定时期内固定不变且缺乏弹性，房地产市场上的经济泡沫在较长时期内能够得以维持。泡沫在短期内不会破灭。有无泡沫与个人买房卖房是二码事。有泡沫不代表不能买房，或者说就要卖房。无泡沫也不代表就可以盲目买房，或者说一定不卖房，这需要多向思维。我们要重视泡沫，敬畏市场，理性决策。

话我就不多说了，此文只是一个思考，仅供参考，欢迎留言拍砖！

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来源：金哥业问