因城施策不能突破楼市调控底线

来源：中国房地产网

在全国各地此起彼伏的楼市调控加码大潮中，中部省会城市南昌却成了逆行者。

3月23日，南昌市政府印发《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，对宅地供应、购房政策、人才住房支持、住宅销售限价定价机制、商品房预售资金监管等9个方面做了调整。

应该说，大部分措施属于常规的调控手段，屡见不鲜，引发争议的两点是：推进大南昌都市圈居民购房同权进程和改变“限房价、竞地价”单一土地出让方式。

前者将纳入大南昌都市圈的南昌市，九江市，抚州市的临川区、东乡区，宜春市的丰城市、樟树市、高安市和靖安县、奉新县，上饶市的鄱阳县、余干县、万年县等地户籍居民，互为享受本地户籍人口购房政策。也就是说，南昌将会涌现数百万人口的购房资格。

后者则 “因地施策”，采取多种土地出让方式进行供地。尝试部分住宅用地出让约定中只明确项目首次上市楼盘住宅销售较高限价出让方式，楼盘去化率超过50%的，可申请年度5%以内的价格调整；在南昌市重点发展区域视情公开出让不限房价、地价地块。

这被市场解读为：限购政策在都市圈内暂失效，限价部分放松，进而引发了对地方政府变相刺激楼市依赖地产的不良信号。

之所以发布这样的政策，事出有因。南昌市政府的初衷是为了加快形成大南昌都市圈，一个因城施策的调整创新之举，结果搞得失策了。当然，不可否认隐含提振低迷楼市的小心思。近两年，南昌房价高位横盘，楼市库存居高不下，成交冷淡。统计显示，南昌在2020年新房、二手房成交量双双下滑，全年新房成交37887套，同比下降28.78%，二手房成交22027套，同比下降19.33%。在国家统计局前些天公布的 2 月份房价数据中，南昌是二手房价格环比下跌的少数城市之一。

最终的结果是南昌市政府在上级的责令下很快就撤回了文件。

不过对于牛年以来排名前列出楼市新政“一日游”，依然值得思考。

楼市政策“一日游”并非新现象。去年在很多地方频频上演。为了应对经济下行压力，不少地方政府有适度松绑房地产市场、促进消费增长的诉求。部分地方政府“试水”松绑楼市之后，一旦舆论聚焦，往往即刻“收手”。

当然，大多地方政府在因城施策时也有所克制，即便略有放松，后续也会再次回到较严调控的轨道上来。不过此番南昌楼市新政被监管部门认定为，其中有的条款与稳地价、稳房价、稳预期的要求不符。也就是说突破了现有调控目标的底线。

故此才引发住建部火速出手，以罕见的力度连出三招：跟江西省政府专门就此开视频会议；将南昌市列入房地产市场监测重点城市名单；即日已派出督导组赴南昌市现场督导。

值得一提的是，相关表述措辞极其严厉，“要求切实提高政治站位” “立即纠正，消除负面影响，确保市场稳定” “深刻吸取教训，立即收回文件，举一反三”。

此举透露出一个强烈的信号：楼市三稳目标，不只关乎全国调控大局，还关乎地方政府政治站位。在楼市调控的关键时期，突破调控底线的放松不被允许。

如何在坚持“房住不炒”定位以及实现稳地价、稳房价、稳预期调控目标的大框架下，把握好“因城施策”的“度”，考验地方政府的能力。

其实，最近除了南昌之外，廊坊北三县和青岛都有放松落户的消息传出。北三县的政策虽有反复，但青岛的仍然在执行中。也就是说，通过放松落户、增加楼市实际需求的举措是允许的。而南昌新政直接放开限购，等于给了周边城市、实际不在南昌生活工作的居民购房权。这就带有了投资性质。如果其他城市圈都纷纷效仿，可能引发全国性的新的一轮上涨。

从近期成都，西安，南昌的政策来看，调控决心明显在加大，也意味着，楼市调控政策相比去年下半年明显严格。变化还在于，过去是调控追着楼市行情跑，很被动；现在则是赶在楼市行情爆发前严厉调控，将隐患消灭于萌芽状态。

未雨绸缪，需要事先充分预判楼市行情走势。这注定了旨在刺激楼市试探调控红线的举动，会持续遭遇“一日游”的尴尬。