并购浪潮呼啸而来 物企冲刺规模突围战

来源：央广网

物管行业“规模战”愈演愈烈。日前，万科旗下物业平台万物云以股权交换的方式将阳光城的物业板块阳光智博纳入麾下。协议达成后，万物云将持有阳光智博100%股权，阳光城将持有万物云4.8%股权。

而阳光智博并入万物云，仅仅是物管行业收并购浪潮的一个缩影。目前，上市物企数量已超过50家，行业竞争日趋激烈，收并购热度持续上升，同时出现了大型物企之间的吞并以及股权交换等新的特点。

频繁收并购，规模竞赛升级

收并购已成为物企规模扩张的利器，据中指研究院统计，2020年全年物业管理行业发生的并购案例交易总金额达到100亿元左右，而2021年仅仅是上半年，交易金额就已经超过了这个数字。

8月以来，收并购浪潮仍在席卷物管行业。

8月6日，龙湖物业控股子公司龙湖嘉悦收购楷林商服100%股权，并完成了工商变更。这是继收购美好幸福物业60%股权以及亿达中国旗下物业板块亿达服务100%股权之后，龙湖物业今年来开展的第3笔收购。

8月9日晚间，雅生活服务公告称，间接全资子公司天津雅潮有条件同意收购济南宏泰合共100%份额，总对价为人民币2.82亿元。济南宏泰旗下的宏泰物业是一家以服务高校物业为特色的老牌物企，收购完成后，雅生活服务的业务范围进一步延伸至校园服务。

“大鱼吃小鱼”成为常态之外，大型物企之间的并购也在频繁上演。

8月9日，蓝光嘉宝服务发布公告称，除牌协议已获批准且除牌接受条件已达成，H股将于2021年8月10日上午9时起正式停止买卖。这起收购案创下国内物管行业多个排名前列，是排名前列上市物企之间的收并购交易、排名前列收购标的在管规模超1亿平方米的收购案，同时，蓝光嘉宝也将成为排名前列从港股退市的物企。

另外，有市场消息显示，近期部分头部物业企业，也在寻求新的合作机会，如交易成行，或将影响当前物管行业格局。

股权交换，解锁物业整合新模式

物管行业整合逐步升级，企业们也玩出了“新花样”。

相比于“简单粗暴”的收购，万物云和阳光城的“换股”交易，可能称得上是物业并购潮以来最独特的一宗案例——不涉及现金交易，双方通过股权交换各取所需。

2021年6月13日，阳光智博曾向港交所提交上市申请，招股书显示，截至2020年12月31日，阳光智博共有164个在管物业管理项目，在管总建筑面积约3016万平方米，2020年营收为人民币13.72亿元。阳光智博并入万物云后，万物云的在管规模、营收将有所提升，行业先进地位将进一步巩固。

而对于阳光城来说，近期小型物企上市很难得到高估值，股价破发时有发生，而头部物企在资本市场认可度更高，有投资人士预测，万物云上市后的估值将在千亿级以上，市盈率接近百倍。业内人士指出，阳光城放弃物业板块独立上市，用阳光智博100%的股权换取万物云4.8%的股权，并与万物云开展更多合作，无疑是一个更划算也更稳妥的选择。

另一方面，换股后阳光城的净资产、净利润水平将有所提升。年初的业绩报告会上，阳光城集团阳光城执行董事长、总裁朱荣斌表示，公司已由“橙档”降至“黄档”，净负债率于2020年末降至94.89%，货币资金短债比1.53。而这一次的换股交易，将有助于阳光城从“黄档”进一步降至“绿档”。

克而瑞研究中心分析指出，在“三道红线”融资监管等压力下，部分踩线房企选择出售物业板块以回笼资金、偿还债务，给收并购市场提供更多的标的资源，同时也可能增加大型并购。例如亿达中国将亿达服务股权出售给龙湖物业，以及蓝光发展出售蓝光嘉宝等。

同时，中小型物企一方面受到关联房企的规模限制，另一方面在第三方外拓中难以和龙头房企竞争，处境越来越艰难，被大型物企吞并的可能性增加，行业集中度将进一步提高。

募资配股，补充“弹药”瞄准扩张

规模一定程度上决定了物企的营收水平。贝壳研究院策略研究分析师郭翰指出，推高物企市值的主要因素为“规模”，尤其是毛利、收入等业绩规模对市值有显著正向促进作用。

他表示，2021年将是行业的收购整合大年，依据各新上市物企公告，募集资金普遍超过六成运用于收并购、市场外拓等规模扩张手段，

据记者不完全统计，今年以来，已有30家左右的房企提交上市申请，而这些企业的招股书中披露的募集资金用途，都包含了收并购。比如在7月2日提交招股书的鲁商生活服务，就表示上市所得款项首先将用于战略合作、收购及投资以扩大业务规模及多元化物业组合。7月26日第二次提交上市申请的世纪金源服务，也表示会将65%的募资所得净额用于物业管理服务业务的扩展。

克而瑞研究中心指出，物管行业收并购的加剧，一定程度上与龙头物企完成了IPO导致的资金实力加强直接相关。恒大物业、融创服务、世茂服务以及华润万象生活等规模较大的物企IPO所得净额都超过了60亿港元，其中华润万象生活更是超过了120亿港元。此外，绿城服务、雅生活等物企还通过增发配股等方式补充了资金，跑马圈地的“弹药”十分充足。

“由于资本力量的推动和行业竞争格局的不断演进，预计下半年业内收并购还将继续推进。”中指研究院分析称，扩规模、拓边界依然会是2021年下半年物管行业发展的主旋律。同时值得注意的是，物业服务企业实施收并购仍存在项目质量参差不齐、缺乏协同效应、管理整合难等问题，因此企业仍需提高风险把控、投后管理方面的能力。