贝壳珠中江签约经理 二手房买卖交易的“护航者”

在贝壳珠中江站有这样一群新职业经理人，他们出身名校，高学历高素质；他们专业而温暖，为每一次的安全交易保驾护航；他们，就是签约服务中心的签约经理。

签约经理每天的工作，主要是为业主、客户、经纪人提供合同签署、交易解答两大专业服务，并保障服务品质。房产交易漫长而复杂，隐藏诸多风险。在这些“打交道”的日子里，签约经理和业主、客户、经纪人之间会发生什么故事呢？一起来听听！

01 做好风险把控，不为“签约”让步

时间：2021年7月21日

签约经理：张镇鹏

房屋信息：坦洲御城金湾花园，毛坯房，有一个银行抵押，满二少有

 “当时业主在陕西工作，只能采用线上签约方式。一开始业主觉得不太放心，所以我就通过视频方式，向业主展示了签约服务中心的环境，让他的疑虑一扫而空。”采访中，张镇鹏提到了这样一个小插曲。如今，舒适、庄重、有质感的服务环境，已经成为签约服务中心的“门面”，颇受客业认可。

 “这个单子的产权明确，业主、客户之间的沟通也比较顺畅。当时双方协商好，在签合同当天客户把定金转业主账户。但是，我了解到经纪人这边并没有收到业主的房产证原件。”张镇鹏立即拉响了警报，当即跟经纪人和客户告知了可能产生的风险。

“签约以后，业主的房产证原件要保管在经纪人这边，一是为了后续交易方便；二是出于整个交易安全的考虑。所以我跟业主也做了沟通，说明了利害关系，收不到原件的情况下要先做定金存管。”一开始张镇鹏的坚持并没有得到业主的谅解。“业主当时有点生气，说1分钱没收到还要寄出去房产证原件，觉得不放心。” 

但是，对于张镇鹏来说，遇到这种对客户或者对业主不利的情况下，作为签约经理，有义务要对双方交易的风险把控。不能偏袒一方，为了签合同而签合同。“如果只是为了签合同，这一单完全不需要浪费口舌给业主解释半天定金存管的事情，反而省事。但是我们的岗位职责时刻告诫我们，我们初衷就是为了使得交易风险降到较低，所以出现这种情况时，我们排名前列时间要商讨出对客业双方都满意的方案。” 

为了消除业主的疑虑，张镇鹏把买卖合同第十一条中有关居间方有权代理保管相关证件的内容，给业主单独讲解了一下，以理服人，终于让业主同意了这个方案。最终双方顺利签约成功，第二天房产证原件就已经邮寄到了居间方这里，进行了资金解冻。

 如果把二手房屋交易比做盖房子，那么合同签约就是打地基，很多人觉得这是二手房交易完成的标志节点，但却恰恰相反，这是二手房交易的开始。“签约经理一定要结合客户、业主的实际情况，将交易过程中可能出现的风险合理规避，在合同签约时保障客户、业主、经纪人的三方权益，打好地基，后期房子的搭建自然会大大减少解约风险。”张镇鹏如此说道。 

02   足够专业，是敢于说“不”的底气

时间：2021年6月6日

签约经理：麦润恒

房屋信息：君华新城，单独产权，二押（较高额抵押）

“这是6月份的一张单子，主单人是刚入职不到半年的小白经纪人，对交易流程及存在的风险没有把控的意识。”提起这次服务经历，麦润恒还是记忆尤深。

 “合同成交价113万，房子有二押，一押是银行69万，二押金融机构19万，客户是全款支付。来签约之前告知我的情况是想用客户的钱赎楼，约定走担保。”但在深入了解房屋情况之后，麦润恒发现事情没有那么简单。 

经调查，麦润恒发现房子的欠款金额已经达到成交价的79%，且想约定了定金22万用于业主周转，定金加上房子欠款已经达到97%，存在较严重的资金风险，且因为定金数额过高，加上欠款金额也大，无法达到担保赎楼的准入条件。 

“这单子不能这样签！”在跟法务确认之后，麦润恒更加坚定了自己的想法。“经纪人确实不高兴，毕竟是他好不容易谈的单子。甚至为了促成交易，还提议让客户跟业主私下签订转账协议。”麦润恒只能从签约风险到资金安全，一一跟经纪人、客户说明，最终得到了对方的理解。 

考虑到整体交易资金的安全问题，麦润恒最终提议采用组合金融产品的形式（安心赎5解二押，安心赎3解一押）的方式，其余金额全部做资金存管，降低了客户自行支付的金额的占比，大大保障了客户的资金安全。如今案子已经解抵押完毕，正在约缴税过户。 

03  肩负责任，为每一笔交易护航

时间：2021年7月20日

签约经理：陈结莹

房屋信息：坦洲逸骏星园，房屋有一个抵押，未出证，需要等满二年过户。

7月20日，陈结莹经手了一个未出证的交易单子。业主2020年买的房子，因为觉得供楼压力较大，想把房子卖了。但是由于契税发票以及房产证均没满两年，会征收较多的税费，于是双方协商等到2022年6月29日契税发票满两年的时候再过户。

 “这里面会存在一个风险点。由于时间跨度较大，后面因为政策的原因，税费的计算方式有可能会有变更。所以，我们需要把这些风险跟业主、客户说清楚，按各付各税的法则来处理，避免后续产生纠纷。”这样的交易问题，对陈结莹来说并不难处理。 

“这次交易较大的风险点，是客户有提前收楼装修的需求，万一业主房子被查封或者是限制转让后，客户无法过户，就会导致一些装修的损失。”为了确保交易安全合规，陈结莹向客户业主充分解释了存在的风险点，并提供了解决方案。最终经过协商，约定了若业主提前交楼给到客户，客户装修后万一其中一方违约导致无法过户，产生的装修费15万用由违约方承担。

 “我们经常会遇到未出证的房产交易单子。这类房子风险点较多，签约经理需要做的是把所有会遇到的风险都告知客业双方，并针对这些风险点，阐述清楚双方的违约责任及处理方式，并较大化减少交易的风险所带来的损失。我觉得这就是签约经理的价值和使命。”陈结莹表示。 

写在最后： 

客户利益高于一切的体现，不是该签的单子一定签，而是不该签的单子一定不签。满足什么样条件对应可以签约的交易，这是每个签约经理应该且必要具备的技能。 不论是经纪人还是客户业主，站在他们的角度思考问题，真正的为他们去考虑，帮助经纪人、客户、业主签一张“靠谱”的合同，这也是签约经理敢于说“不”的原因。

 每一位在签约服务中心成交的客户、业主和经纪人，所受到的服务并不会随着合同签约的结束而终止，客户至上也不仅仅是一句简单的承诺。每一单交易顺利安全的完结，是激励着每一位签约经理前进的动力与使命。对客户好，帮助服务者对客户好！