13城首批“两集中”供地收官 房企利润空间受压

来源：中国证券报

截至目前，在22个已宣布实行“两集中”制度的城市中，13个推出了首批集中供地，合计成交额近7000亿元。各地的溢价率分化较为明显。一些热点城市在地块出让及房产销售环节均作出了限制，房企的利润率空间受到压缩。

土拍市场冷热不均

中原地产研究中心统计数据显示，截至5月24日，全国排名前列阶段集中供地基本告一段落，北京、济南、沈阳、长春、无锡、杭州、福州、厦门、广州、深圳、重庆、青岛、南京13个城市推出了排名前列批地块，合计成交额近7000亿元。

重庆、深圳、厦门、杭州等地平均成交溢价率较高。其中，重庆首批集中出让地块的溢价率达到38.82%。北京、济南、长春等地成交整体较为平稳。以5月以来全国成交的50宗高总价住宅地块为例，24宗地块溢价率在20%以上，6宗地块溢价率在10%-20%，16宗地块溢价率在10%以内，4宗地块底价成交。

5月24日，济南迎来首批114宗“两集中”供地，总出让面积342.7万平方米，涉及73宗居住用地、4宗商住用地、27宗商务金融用地、5宗商服用地、2宗旅馆用地、1宗教育用地、1宗零售用地及1宗仓储用地，起始总价合计276.27亿元，总成交价合计282亿元。济南首批“两集中”地块溢价率整体较低。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企拿地主要是为了追求规模效益，与房企对市场的判断也有关。一些近年来很少拿地的企业开始积极拿地。不少房企认为，经过前期调整，市场将快速企稳，房地产市场将持续升温。

限制条件较多

值得注意的是，热点地区近期“两集中”出让的地块限制条件较多，包括地块出让以及房产销售环节，对房企的利润率空间压缩较为严重。

5月20日至5月21日，南京迎来首批集中供地竞拍，51宗涉宅用地全部成交，总成交额992.5亿元，整体溢价率为18.15%。南京计划2021年住宅用地供应面积为919万平方米，首次集中供地占全年计划的24%。据相关机构测算，此次南京的部分热点地块销售利润率不足2%。

南京首批“两集中”地块，在出让环节设定了起拍价和较高限价，并对地块对应的新房实行限价制度。

尽管如此，由于一年只有3次集中出让机会，房企对南京的首批集中出让地块争夺热情不减。在上述51宗地块在竞拍过程中，36宗达到较高限价，占比72.6%。8宗地块底价成交。达到较高限价的地块，经过后续的摇号环节产生了最终买家。

中指研究院数据显示，此次南京土拍共有超过80家企业报名，其中百强房企达40余家，不少是首次进入南京市场的开发商，如来自厦门的象屿集团、浙江的祥生集团、上海的港龙地产以及成都的德商地产等。作为南京本土房企，奥体建设、颐居集团、弘阳地产、下关城开、金基、银城、朗诗、栖霞建设等均参与了此次集中土拍。从拿地数量看，万科以4宗地块排在首位，斥资45.878亿元；新城控股以94亿元夺得3宗地，均为摇号获得；龙光、大华、银诚、奥体建设和江苏富园均拿下2宗地块；中海、保利、华润、金科等35家房企各竞得1宗地块。

多渠道拿地

同时，对于暂时没有采取“两集中”方式供地的城市，房企积极介入。4月以来，不少高溢价率成交的地块来自这些城市。

张大伟指出，从跟踪的50个大中城市地块出让情况看，今年以来累计出让金达1.6万亿元，同比增长27%。5个城市土地出让金超过千亿元，38个城市土地出让金超过百亿元。

此外，不少房企通过联合体的方式竞得热点地区地块。5月25日，据北京市规划和自然资源委员会消息，首开+住总+花样年+旭辉联合体以17.38亿元摘得密云区檀营乡6005地块，可售住宅楼面价约为1.5万元/平方米，溢价率为14.95%。该地块用途为R2二类居住用地，建设用地面积5.84万平方米，建筑控制规模为11.67万平方米，起始价为15.12亿元。

中国证券报记者观察到，在“三道红线”的压力下，一些实力较强的房企通过并购的方式，接盘资金压力较大房企的地块，提升市场份额。