报告称2020年上市房企盈利水平下行 物业板块估值高

来源：中国经济网

中指研究院今日发布上市房企研究报告显示，2020年，沪深上市房地产公司总资产均值为1400.0亿元，同比增长率为13.7%，增速较上年回落4.2个百分点；大陆在港上市房地产公司总资产均值同比增长13.8%至2333.0亿元，增速较上年回落7.0个百分点。沪深及大陆在港上市房地产公司总资产增速创近几年新低。另一方面，物业服务板块规模不断壮大，截至2021年3月31日收盘，资本市场赋予物业板块46.7倍的行业平均市盈率，超过其他版块估值。

2020年，资本市场跌宕起伏，房地产行业在去年年初受新冠肺炎疫情冲击，二季度以来稳步恢复。整体来看，行业总资产增速创新低，阵营间表现分化，房地产上市公司资产规模断层明显，阵营间与内部的分化进一步加剧。

报告称，2020年，由于营业成本上涨，上市房企净利润均值增速不及营业收入均值增速，增收少增利现象持续，盈利水平明显下行。其中，沪深、大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为312.1亿元、507.4亿元，同比增长13.1%和14.8%；净利润均值分别为33.4亿元、63.1亿元，同比分别下降3.0%、增长3.5%。

2020年，“三道红线”调控初显成效，房地产上市公司的负债水平有所下降。报告显示，沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率均值分别同比下降0.4个、0.2个百分点至68.8%、76.2%。沪深及大陆在港上市房地产公司剔除预收账款后的资产负债率分别为63.5%、70.6%，较上年下降0.1、0.7个百分点。沪深及大陆在港上市房地产公司净负债率分别为75.6%、81.9%，较上年下降9.1个、26.8个百分点。沪深及大陆在港上市房地产公司经营活动产生的现金流量净额分别为33.3亿元、37.8亿元，较上年分别增加8.2亿元、29.1亿元。

报告显示，2020年，房地产上市公司盈利能力略有下滑，股东收益水平回落，但不同规模企业间分化显著。沪深上市房地产公司每股收益均值为0.57元，较上年下降13.4%；大陆在港上市房地产公司均值则为0.95元，同比下降6.9%。

行业整体估值下滑，沪深及大陆在港上市房地产公司市值均值分别为184.6亿、237.0亿，同比分别下降12.2%、31.2%。2020年，房地产板块整体下行，表现弱于大盘。

另一方面，物业服务上市公司进入快速扩规模阶段，物业板块规模不断壮大，在资本的加持和投资者的关注下，企业间的竞争角逐愈演愈烈，分化现象也日益凸显。

截至2021年3月31日收盘，资本市场赋予物业板块46.7倍的行业平均市盈率，超过其他版块估值，预计到2021年末物业板块上市公司总数量有望达70家，较2019年底的24家增长超150%。营业收入均值30.6亿元，较上年增加8.7亿元；毛利润353.9亿元，同比增长53.2%，净利润184.9亿元，同比涨幅达67.6%。

截至2020年底，40家在港物业服务上市公司在管面积均值约1.09亿平方米，同比增长近46%，合约面积均值1.80亿平方米，同比增长约28.6%。2020年港股物业服务上市公司TOP3企业在管面积门槛值达3.75亿平方米，较2019年提升了0.99亿平方米，增幅约为35.7%；TOP10企业在管面积门槛值为1.35亿平方米，较2019年提升约0.63亿平方米，增幅高达87.5%。

2020年，在港上市物业企业的储备面积均值为7175.0万平方米，同比增长11.8%，占在管面积均值的66.1%，近三年一直处于增长状态；营业收入均值、毛利润均值、净利润均值分别为30.6亿元、8.8亿元、4.6亿元，同比增速分别为43.1%、53.4%、64.6%。