又一千万人口城市出台重磅地产政策!风向真的变了?

来源：明源地产研究院

继郑州之后，又一个人口千万级的新一线城市，释放了一个重磅信号：东莞2022年首批集中供地，取消了新房限价！

3月13日，东莞市自然资源局官网发布了东莞2022WR001-008，一共8宗国有建设用地使用权网上挂牌出让公告。相比之前，本次集中土拍取消了配建要求（意在刺激房企拿地积极性），竞买保证金大幅下调（意在缓解房企资金压力），最重要的是——取消了新房的限价！

2022WR003长安地块，曾于2021年10月22日拍卖，当时有“首批较高房价毛坯不高于41998元/㎡”的规定，但是最终流拍，此次，重新挂牌，取消了限价；

2022WR004塘厦地块同样是二度出让，此次重新挂牌，也取消了“首批较高房价毛坯不高于38220元/㎡”的规定；

至于其他挂牌的6宗地块，为首次出让，均没有限售价的约束。

▲来源：东莞市自然资源局

3月1日，郑州市出台了包括限购定向放松、首套房贷门槛大降、不认房不认贷、官方回购多余安置房、棚改货币化再放开等19项重磅刺激楼市政策。引发市场的广泛热议，并猜测哪个大城市会紧随其后。

此次，东莞集中供地，“取消新房限价”等政策，从数量上比郑州要少得多，但其重要性却不容忽视，将有助于进一步提振市场的信心，而且，其具有很强的风向标意味。

先来看其对信心的提振

去年9月以来，政策纠偏持续发力，利好一波紧接着一波——放松限购、限贷，降低房贷利率和首付比例，给予购房补贴，放松公积金贷款条件和提高贷款数额，放松预售条件，降低二手房税费……

林林总总的政策，目标都指向“拉动房地产行业回归良性循环”。权威数据也显示，这些政策确实起了作用，1月份，70个大中城市的新房价格已经止跌，一线城市更是已经开始回升。

不过，大多数房企和地产人感觉，市场还是比较冷。之所以会这样，有两个方面的原因——

一方面是「政策底-市场底-企业底」传导需要一个过程，传导到从业人员，则需要更长的时间；

另一方面，刚开始的降低利率等政策，基本属于「结果型」政策宽松，最近才出现降低首付的「原因型」需求侧政策，不过，这些都属于对「需求端」的刺激，供给端的的政策不能说没有，但诸如稳定住宅用地供应节奏，取消配建要求，下调竞买保证金，不要求一个月内一次性付清总价，作用十分微弱。

因地制宜供地，固然可以缓解土地流拍问题，控制市场供应；取消配建要求和下调竞买保证金可以减缓房企拿地的资金压力。

可是，限价依然悬在头顶，利润上限是算得到的；购房者心里也跟明镜似的，过去，一二手房价格严重倒挂导致新房遭疯抢，可是时间一长，加上部分城市二手房指导价，二手房市场也冷静了。

每一轮行情，都是从一线开始，然后到二线，再到三四五线。热门的一线和新一线城市起色不大，三四五线怎会有大的反应呢？如此，市场的预期很难被扭转，而当下市场最缺的就是信心。

如今，东莞作为千万级人口的新一线城市，在2022年首批集中土拍中，取消新房限价，直指要害，对扭转市场预期、提振市场信心的重要性，可谓不言而喻。

再来看其风向标的作用

其实，限价放松的信号，从去年开始，就已经零星出现。

比如，去年11月2日，广州公共资源交易中心公布，集中推出17宗地，计划出让的南沙和黄埔7宗地，均不再强调未来建成房屋限定销售价……

随后，杭州第三批集中供地，上调了十余个板块的新房限价，单价上调幅度500-2000元/平方米不等，拱墅运河新城、拱墅庆隆板块、申花板块、萧山市北等多个城市近郊板块，限价涨幅均超2000元/平方米。

……

今年3月1日，郑州公布的19条政策中，第10条是这么说的——提高商品住宅品质。....对销售限价给予一定比例的上浮……简单地说，就是给限价松绑。

此外，前几天，成都2022年首批集中供地名单发布，虽然仍采取了“双限”政策，但是，明源君注意到，房价-地价差，大部分达到了1万元/平方米以上。

比如，宗地编号为JJ02(251):2022-002的锦江区成龙街道棬子树村1、2组地块，出让楼面价限价13300元/平方米，新房限价28000元/平方米（如下表所示）；武侯区一环路南三段16号地块，出让楼面价限价13500元/平方米，宗地限定房价（清水）30500元/平方米。

▲来源：成都市公共资源交易服务中心

可是，纵观这些政策，要么是局部的（比如广州，只有部分住宅地块放松限价），要么价格还是有天花板，只不过比以前高了一点罢了。

此次，东莞2022年首批集中供地，一不是局部的，而是全部；二不是简单抬高天花板，而是放开。意义十分重大，释放的信号很明显！

不难预见，接下来，还会有更多大城市加入。

当然，有人说，虽然集中土拍时不再限价了，但是新房备案不需要审批吗？虽然事实确实如此，但不被土地合同限死，给后续楼盘上市备案价格提供了更多弹性空间，价格可以结合实时的备案政策来定。东莞，已进入土拍新时代！

这也给了其他城市明确的指向，很快会有其他城市跟进。