22城首轮集中卖地将超万亿,土拍热度“冰火两重天”

来源：丁祖昱评楼市

6月7日，高考排名前列天，房企也迎来了在成都首轮集中拍地的“大考”。这张考卷难度升级，同踩“三道红线”和发生严重失信的房企，被限制“进场”。同一时间，土拍规则也在“限房价、竞地价”的基础上，新增“定品质”。

集中供地更多改变正在发生。福州、合肥、无锡等禁止马甲公司参拍；北京、南京、合肥、长沙等城市触顶摇号；多地土拍进入“竞品质”阶段，更有成都实施“禁入”规则。六月以来，苏州、郑州、合肥、长沙和成都五个城市扎堆集中土拍，据不完全统计，截至6月10日，首轮集中供地20城土地成交总金额达到8842亿元，其中北京、杭州两城土地出让金破千亿元，考虑到武汉和上海仍未出让，以总起始价计算，22城首轮集中供地土地出让金至少为10387亿元。

首轮集中拍地即将告一段落，无疑，作为土地供应的“新玩法”，22个标杆城市首场集中供地，给未来土地供应和出让模式提供了新方向。随之而来的是，房地产市场预期、行业走势、地产格局以及企业策略都将发生重大变化。

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首轮土地成交金额将破万亿

在土地“两集中”政策影响下，今年前5个月，重点房企纷纷下场拿地，百强房企房企累计拿地投资规模已达19162亿，同比上升13%；5月单月全国300城经营性土地成交总金额7740亿元，同、环比分别增长14%和41%。从溢价率来看，土拍平均溢价率大幅回落，环比下降8.6个百分点至16.8%，并出现各能级城市普降的现象。

事实上，自2月份集中拍地面世，在长达2个月的供应“空窗期”影响下，“饥饿游戏”使得热点城市宅地的竞争势头有增无减。

比如北京多宗地块触顶限价，转入高标准商品住宅建设方案投报程序；杭州自持比例创四年来新高，土地市场的热度已达沸点。北京、杭州土地出让金也双双破千亿，排在已出让20城前两位。

此外，南京和广州土地出让金也双双突破900亿，首轮集中拍地中南京共揽金992亿元，离千亿仅差临门一脚。广州作为四大一线城市排名前列集中出让的城市，也引来众多房企围猎，最终揽金906亿元。

整体而言，截至6月10日，已完成首轮集中供地的20城共揽金8842亿元，再加上武汉和上海已公布集中供地信息，但首轮仍未出让，以两城首轮集中供地总起始价计算，22城首轮集中供地土地出让金至少达到10387亿元。

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TOP30房企20城揽地273宗

新的土拍规则对企业投资布局产生较大影响，凭借资金量充足、资金渠道等优势，规模房企成较大赢家，拿地次数和成功率大幅提升，规模效应进一步被放大，30强房企在集中出让规则中拔得头筹。

核心土地资源持续向头部房企集中。CRIC数据显示，TOP30房企在20个城市中共拿下273宗含宅地块，占全部地块的比重超四成。具体企业而言，头部房企表现尤为突出，融创拿地总量已达到41幅，万科和保利拿地总量也均超过20幅。而30强中排名靠后的房企拿地数量多为个位数。

从城市布局来看，拿地较为积极的规模房企在集中供地中布局城市更为广泛，比如万科、保利和华润进驻城市分别在15、12、10个城市有土地成交，投资布局更为从容。

此外，多个城市意向参拍企业数量居高不下。比如北京首轮土拍便吸引50多家房企角逐，而南京土拍热度较高，共吸引80余家房企报名，苏州则多达60家。以苏州为例，即便有60家房企参与土地争夺战，但从结果来看，国企、央企成为较大赢家，首轮首轮25地块中，国企央企一共获得11块地，占比超过40%，万科、中海、保利等规模房企持续深耕，进一步巩固自身市占率。

表：截止6月10日30房企首批集中供地拿地情况

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城市热度“冰火两重天”

经过了适应期，房企逐渐从“恐慌性拿地”中走出来，偏向理性投资，各城市土地市场特征也更为明显。

首轮集中供地中，城市与城市之间，城市内部市场冷热不均。

典型如长沙，成功出让的33宗地块中，有19宗以底价成交，比例达到58%，9宗地块熔断摇号成交，其中天心区南湖新城048号商住地，10家开发商经过51轮竞价，熔断楼面价达14157元/平方米，被绿城摇号摘得，该地块楼面价也创下长沙土拍史上新高。

“冰火两重天”的现象在不同城市之间上演。

同一天进行土地出让的郑州和合肥最为典型，在触发熔断摇号的政策下，郑州仍有九成以上地块底价成交；而合肥土拍采用“竞地价-竞配建-摇号”三个阶段，12宗宅地中有4宗进入到竞配建阶段，另外8宗都触及较高配建面积，进入摇号阶段，尤其是滨湖区02号地块的摇号，43家房企全部都选择参与。

显然，城市与城市之间分化和城市各区域之间分化，将成为接下来集中土拍的常态。

此外，集中土拍既要“靠运气”，还要“拼实力”。从各城市表现来看，目前南京、长沙、合肥、福州、无锡等多个城市集中土拍时采用摇号的方式定地块归属，而南京在土地规则上更是大跨步，成为排名前列个在土地集中出让中全面推行“限房价、竞地价”，触顶直接摇号的城市。与此同时，从摇号角度而言，南京明确同一竞买人及同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地块，杜绝了开发商注册多个“马甲”公司抢地的行为。

随着首轮集中供地告一段落，其中暴露出的问题也日益突出，因此接下来，或将有更多城市更新完善土地出让规则，比如第二批集中出让中或将有更多城市进入“竞品质”阶段。

22城首轮集中供地即将完成，资金实力强的规模房企优势仍将延续，TOP级房企在核心城市收获颇丰，对未来企业的业绩、战略布局、土储结构调整等均有正向作用。预计未来行业集中度将进一步提升，房企之间将加剧分化。但这并不意味着集中拍地下，中小房企丧失了拿地机会，经过首轮“试水”，预计第二轮集中供地更加偏向冷静，因此第二轮、第三轮集中供地中小房企将面临优质时机。