人口结构加速楼市变局

来源：东地产财经周刊

人口左右着楼市过往，也塑造着行业未来。

第七次人口普查数据出炉，老龄化与少子化现实如期而至。正如《东地产财经周刊》在各类专题中所分析的那样：房地产行业波动短期是货币现象，长期则是人口变迁。人口是一切经济活动的源头。改革开放后的人口红利，适逢排名前列波婴儿潮成年；2010 年的“民工荒”，

与 1990 年后人口出生率下降密切相关；网购经济的暴发，适逢互联网原住民成长为消费生力军……人口总与社会经济的运行相辅相成。

从人口的中长期视野中，我们很容易看到：自1962 年三年自然灾害结束起，中国开始了人类历史上持续 32 年、年均逾 2000 万较大规模的婴儿潮。根据第六次人口普查数据测算，至 1990 年，婴儿潮出现较大峰值，达到 2803 万人；但自 1991 年开始，出生人口剧降，1994 年仅为 1879 万人，尤其是 1996 年后，出生人口再没超过 1600 万；至 2020 年，出生人口已降至 1000 万水平。与 1990 年前五年平均 2500 万的出生人口相比，1996 年后五年平均出生人口仅在 1500人左右，每年减少 1000 万人，下降幅度超过 40%。而2000 年，新出生人口与顶峰时相比，降幅达 64%。

2013 年创刊五周年之际，《东地产财经周刊》曾在封面文章撰文预测，根据人口结构，按照国内 27 岁左右的平均置业年龄来看，中国房地产市场的刚性需求将在 2017 年前后达到峰值。事实上，从 2015 年起，改善性需求逐步取代刚性需求，跃升为市场成交主力。

我们同时还预测，2022 年起，在刚性需求剧减的同时，60 岁以上年龄人口每年以 2000 万递增，中国老龄化进程显著提速，与之相应，养老地产等细分行业可能迎来好时光。如今回溯来看，在持续上涨的房价面前，改善性需求爆发提前了，而刚性需求也在高房价面前一定程度延缓了首次置业年龄；另一方面，家庭规模小型化造成了新的住房需求。这一切，使得刚需市场的需求曲线不会出现如新生儿一样的断崖式下跌。

再进一步看，当前的人口结构中，婴儿潮峰值年龄人口在 31 岁，如果考虑改善型房屋置换平均年龄在40 岁左右，这也意味着，改善型需求的高峰可能 2030年左右到来；由此可以预见的未来十年，仍处于房地产业改善需求旺盛的年代。而由于全球主要央行持续的货币超发，未来十年的房价仍然是易涨难跌。但人口结构的老龄化，以及人口流动的不均衡，将会加剧不同城市的房地产市场的分化，体现在投资开发端，城市与区域的选择将会比过去更重要。另一方面，大家共同看好的核心城市，其投资开发的高门槛又强化了头部企业的优势……凡此种种因素都在为头部房企获得更大的市场份额提供了外在条件——行业集中度的提升，仍将呈现加速态势，直至数年之后的某个时点，因人口趋势导致市场全面逆转。

所有一切，终究都逃不过时间。因为时间，不以人的意志为转移，正如独生子女一代终将长大，婴儿潮人口终将老去，时间要素深刻体现于人口结构变迁中。这种变迁，深刻影响着社会运作，塑造着国民经济，也决定着行业未来。