警惕!购房者踩过的这些坑

来源：国际金融报

每年315，房地产业都是绕不开的话题。

房屋质量差、降标减配、延期交付、维修拖沓等问题已是老生常谈；标杆项目、央企背景、明星企业也无法成为品质的代名词。

中消协发布报告显示，商品房消费领域质量问题、装饰装修问题以及售后服务纠纷频发。数据显示，2020年，装修建材、房屋质量位列投诉量前十的商品，投诉量分别高达149433件、13076件，同比增长了6.4%、19.52%。

如今，在购置房产这件事情上，维权似乎成了不少业主都要经历的一道坎。

福州禹洲金辉里：

质量问题屡被投诉

禹洲似乎走到了业绩与口碑的分岔路口。

2020年，禹洲以1049.7亿元的销售额晋升为千亿新贵，同比增长39.75%，公司在百强房企中的排位也从2019年的48名上升至第37位。

但规模逐年走高的禹洲却在口碑上接连“失蹄”。近年来，围绕禹洲楼盘维权的消息不绝于耳，更有楼盘接连出现维权事件，贯穿整个楼盘的竣工期。

2020年4月25日，一位自称是禹洲仓山金辉里地块一3号楼1507的业主王建（化名）在相关投诉渠道上留言，表示自己所购住宅于2019年12月交房，在近期装修铲灰之后发现楼板大面积钢筋外露，横向每个水平线的位置都有露出情况。且工人在粉墙时发现配电箱位置存在严重漏水的情况。

对于王建的留言，福州市仓山区城乡建设局于2020年5月12日回复称，禹洲金辉里项目于2019年1月进行了竣工验收，各方参建责任主体均出具了合格文件，程序合法有效。

并且，仓山区城乡建设局曾于2020年4月22日召集相关单位人员现场查看，确实发现房屋出现顶板温度裂缝，露筋、夹渣等问题。在协调会上，设计单位向到场业主表示出现的房屋缺陷不会影响主体结构安全，建设单位则称业主可到物业登记房号及问题，等设计单位的修复方案出来后对房屋的缺陷进行修复。

该回复还提及，设计单位于2020年4月27日将房屋修复方案交给了建设单位，建设单位对公共部位的缺陷进行了修复。王建可就相关质量问题直接与物业联系要求予以修复。

但对于维修，王建仍提出4点质疑：1、维修组为了解约成本，只派了一个工人，业主要排队等候；2、工人不听业主意见，维修过程中仍存在严重的偷工减料行为；3、设计单位给出的维修方案在个别户存在缺陷，并不愿意对缺陷做进一步再设计；4、维修过程谁来监管？

按王建所言，自己的遭遇并非个例，3号楼普遍存在质量问题。《国际金融报》记者在领导留言板上搜索“禹洲金辉里”发现多条关于地块一3号楼的留言，关键词多为“钢筋外漏”“渗水”“虚假销售”。

705的业主在留言板上投诉称，该楼每个楼层均出现楼板开裂的情况，有几户出现顶板倾斜、木头裸露、空洞的现象。且07单元存在大面积钢筋外露问题，现已渗水、生锈。

1211的业主则称，金辉里在2018年预售时已经明确知道该楼盘划片仓山区第九中心小学，却仍以仓山区第四中心小学来推销，涉及虚假销售。另外，地块一共有3栋楼，1、2号楼为拆迁安置房，开发商却向业主谎称是政府人才引进。对于小区的实际绿地率和容积率，开发商也迟迟没有公布。

截至目前，上述两位业主的留言还尚未得到回复。

《国际金融报》记者查阅相关资料发现，金辉里为禹洲和金辉、正荣联合开发项目。2016年，金辉里项目以17.3亿元的总价被拿下。其中排名前列大股东禹洲权益占比66%，耗资11.42亿元。

同年，该项目的开发运营主体福州泽翔房地产开发有限公司（下称“泽翔地产”）成立。国家企业信用信息公示系统显示，泽翔地产曾多次被行政处罚，最近的一次是在2020年6月。

2020年5月8日，福州市仓山区市场监督管理局接到举报称，泽翔地产开发的楼盘禹洲金辉里地块二在销售过程中涉嫌利用不平等格式合同侵害消费者利益。

经相关部门查实，泽翔地产所使用的《商品房买卖合同》（预售）及附件是其事先拟定好的格式合同。附件补充协议存在多项不平等条约，分别排除了消费者解除合同的权利、不同意变更予以退房的权利、因出卖人原因使房屋在交付后的规定期限内不能取得权属证书时消费者解除合同的权利以及消费者因房屋不符合交付条件而拒绝接房等权利。

福州市仓山区市场监督管理局认为，泽翔地产利用不平等格式合同侵害消费者权益，给予泽翔警告处罚并罚款1万元。

除了不平等条约，关于质量问题的维权早在2018年就有例可寻。

据媒体报道，宋女士于2017年底在禹洲金辉里认购了一套房子，2018年6月收到物业通知称可以办理交房手续。这时，业主群中的两段视频让宋女士打起了退堂鼓。

原来，有业主在办理交房手续时发现，地库内多个车位上方漏水严重。业主群中的一段视频显示，车库上方不断有水往下滴落，地面上有不少水渍；另一段视频显示，在地下车库靠墙的位置，不断有水喷出，宛如“水帘洞”。而在喷水处，有一个疑似“配电箱”的控制器，安全隐患极大。

从2017年开盘到2019年竣工，关于禹洲金辉里的维权事件始终贯穿其中。对于开篇王建等业主提到的质量忧患，记者试图联系金辉里相关负责人，然而截至发稿前仍无所获。

安吉红星悠隐南山：

精装修下暗藏白蚁

红星“悠隐南山”位于浙江省安吉银润蓝城天使小镇，地处森林湖泊腹地，其所在东面就是安吉的Hello Kitty乐园。因为距离杭长高速安吉口不远，也曾打出“环杭都市圈”的卖点。

悠隐南山确实够隐蔽，不少业主都是在房屋交付后发现质量问题。

一位业主住进新房后，因为身上总是被蚊虫叮咬，才想到要拆掉卧室背景墙一探究竟，未曾想里面竟是满墙的白蚁。

受白蚁之困的并非一家，业主群里多家都反映存在类似情况。一位业主担心，“这么多白蚁，没多久就蛀塌了”。

还有业主反映，新家刚住没几天，便开始“漏水”。有一家业主，一楼客厅墙返渗水严重，从地下室到二楼所有墙壁全都发霉，揭开墙纸后发现有虫子，大概率是开发商没有给墙壁做防水。这一幕，在业主群里被称为“美丽下的丑陋”。

业主们向物业、开发商反映种种问题，却迟迟得不到处理。有业主无奈下把从地下室到二楼的所有的墙壁全部拆掉，换做硅藻泥。

从曝出质量风波到现在已经过去了三个月，然而网上关于项目的负面消息近乎“绝迹”，铺天盖地的是宣传广告。

记者拨通售楼处的电话，询问项目的相关情况，一位自称2019年起便在此处工作的销售坚称，自己从未听说过本项目出现质量问题，并表明排名前列期的房屋目前已经全部交付，二期也已经是现房，仅在进行绿化等收尾工作，预计11月可以正式交付。

当记者进一步求证时，该销售解释称，网上有些消息可能是竞争对手放出的不实信息，不可尽信，建议记者实地看房。

记者查阅相关资料得知，“悠隐南山”项目所在的天使小镇，由土地一级开发商浙江银润休闲旅游开发有限公司所打造。2017年，红星美凯龙旗下红星地产以2248元/平方米的单价从银润手中收购了土地，后开发为别墅度假区。乐居数据显示，“悠隐南山”在售均价为2.5万元/平方米左右。据销售透露，安吉“悠隐南山”项目共有269套房源，据房天下数据，总价在370万-700万元之间。因户型大小有区别，《国际金融报》记者进行了粗略估算，按照500万元每套的均价，这一项目的总货值超过13亿元。

事实上，对于红星地产而言，“悠隐南山”也有其独特的意义。2017年期间，文旅地产被房企视为新的利润增长点，并且多以“下沉县级市”的方式进行拓展，同在天使小镇，碧桂园、祥生等房企也已经入驻。

作为红星地产的排名前列文旅项目，安吉“悠隐南山”是这一系列的头阵产品。打上文旅的噱头，红星地产随后相继在乌鲁木齐、西双版纳、南昌等旅游资源丰富的地区布局多个文旅项目。

2018年5月，红星地产副总裁陈志杰曾表示，红星地产区别于其他房企的较大特点就是发现美、缔造美的能力。而位于安吉的“悠隐南山”项目，在发布会上被介绍为这种理念实践后的典范。

三年过去，曾经的纸上图景已经成为了现实中的房屋，规模冲刺的路上，却“粉饰太平”。不知道，红星地产看似美好的“墙面”之下，到底还藏有多少白蚁？

上海西郊金茂府：

一套房查出120个小问题

赶工交付、大幅减配、瑕疵频现……业主在选择上海西郊金茂府时，大概没有把前述任何一个描述和自己的房子联系在一起。“这个项目，如果开发商好好做，还是不错的。”上海西郊金茂府的业主陈晨（化名）感叹。

这一对标上海大宁金茂府的项目，本应是中国金茂的标杆产品系，如今却因质量问题频繁遭遇维权。

“120多个小问题”

“销售和实际房屋有出入、货不对板，样板房无风管，实际鞋柜处有风管占用面积；实际交付的房门为白板门，与销售承诺扣丝不一致；样板房公区楼道铺贴了瓷砖，实际公区为大白墙……”这是1月24日出现在网络上的一则投诉，题为《西郊金茂府虚假销售、强制交付》。

类似的问题，陈晨也列举了许多：样板房是摸起来有纹路的墙布，而实际交付的则是平滑的墙纸；地板的颜色看起来也有问题……

“橱柜下面居然是不平的水泥地，下面全部是木棍、垃圾，用一个铁皮围着，不打开看不见。”他说。上述公开投诉中亦提到，“合同约定橱柜下方和背部铺贴瓷砖，实际交付为裸露的水泥地”。

陈晨说，2020年12月底交付时就发现了橱柜下未贴砖的问题，开发商方面当时表示（贴砖）要向上申请，如今已经过去两个月有余，“现在看来可能不会给贴了”。

另有业主在公开投诉中提到，“购房前样板房区域围墙带有壁灯，但是实际交付没有壁灯。”

降标减配之外，精装房的室内交付质量也是问题百出。据此前媒体报道，不少业主家出现了阳台空鼓、卫生间台面断裂、瓷砖脱落、马桶歪斜、墙面乳胶漆出现裂缝、卧室门缝大漏风严重等问题。

陈晨家的两个卫生间出现了漏水问题，“现在把马桶和瓷砖都撬了”，而且“油烟机的风管也有问题，一栋楼所有人家都串味”。有业主在撬开地板后还发现了发霉的现象。此前亦有某单元一楼某户业主向媒体反馈，收房时看到地板已发霉。此后经多次沟通，开发商才答应全部拆开重铺地板。

事实上，开发商此种拖延推诿的态度一直存在。据公开投诉，2020年初便有业主发现各楼栋外立面有鼓包、裂痕、凹凸不平等现象，开发商虽然承认存在质量问题但是一直敷衍拖延，直到4月初才承诺选一栋楼作为样板并承诺在5月底完成修复整改；但此后业主发现修补效果极差，仍有明显问题和痕迹。上海市嘉定区建设和管理委员会彼时的回复显示，通过现场检查，发现该住宅小区楼宇外墙个别部位存在空鼓、起皮现象属实，并要求建设单位予以维修。

“我们墙面现在还是不平的，但开发商说符合国家标准，估计几年后会掉漆。”陈晨表示。

这些质量问题尚能维修，陈晨还发现了无法修复的缺陷。在定做柜子时，他发现柜子无法完整地靠到墙上，这才意识到墙体是歪的。

“请人验完房，发现一共有120多条小问题，划痕、裂缝、打胶不严实等问题很明显。”陈晨说。

各种问题频发、维修周期拉长的结果就是业主的计划被打乱。“2020年12月底交付时就要做柜子、进家具，结果地板和墙纸问题比较多，想等开发商弄好再进，结果年底基本啥也没修，就是打打胶、补补缝，年底工人都回家了，地板和墙纸也没希望弄了，年后都耽误入住了。”

除了肉眼可见的质量问题之外，金茂府一向标榜的“科技”，也其实难副。

据媒体报道，有业主反馈，室内恒温系统不恒温，温度只能调到16℃左右；恒湿系统不恒湿，湿度只能调到5%；新风系统管道拆开后布满灰尘颗粒等。“我们情况没有到这种地步。”陈晨表示，但冬天温度基本在20度，有好多业主反映偏冷。

地王后遗症

“上海西郊金茂府位于上海区嘉定区，是金茂为上海打造的又一‘府系’力作。”中国金茂在2019年年报中如此描述该项目，“本项目延续了金茂绿金质量与豪宅基因，包括12大绿色科技系统，获得国家绿色建筑设计标准2星级设计奖项。”

如今，这样的“明星项目”却降标减配明显、房屋质量下滑、交付问题频出。有分析认为，这与当初拿地贵又遭遇新房限价、利润空间被压缩有关。

西郊金茂府项目诞生于2016年。当年6月17日，闽系房企建发房产以总价41.98亿元拿下了嘉定区嘉定新城E27-1地块，远高于此前金地以20.1亿元创下的嘉定地王纪录。

该地块成交楼板价约3.02万元/平方米，而当时周边新房价格也才3万元出头。彼时业内预期该项目价格将达到6万元/平方米。

3个月后，中国金茂、保利置业进入该项目，与建发房产共同开发，由中国金茂负责操盘。此后，2016年底开始，上海进入了限购、限价等多重严格调控的时期。直到2019年，上海市场的调控尚无放松迹象，中国金茂的这一地王项目也被迫入市。

有资深行业分析师向记者表示，西郊金茂府项目扣除保障房后的楼板价约为3.76万元/平方米，而2019年2月首次开盘的销售均价约为4.39万元/平方米，项目利润空间明显受限。减配降标也就成为压缩成本的一个重要方式。

公开信息显示，在地市火热的2016年-2017年间，中国金茂在包括南京、深圳、厦门等在内的各地频繁拿下地王项目。

其中，2016年5月，中国金茂在南京以约3.7万元/平方米、3.69万元/平方米的楼面价，抢下河西地王G12、G13地块，此后该项目同样遭到限价。公开信息显示，河西金茂府G13地块的销售均价约为5.2万元/平方米。如今，该项目的业主也展开了维权，降标减配频被提及。

高地价、低售价带来的影响不只是被维权。

2021年1月25日晚，中国金茂发布盈利预警，预计2020年公司股东应占利溢利较2019年同比下降40%-50%。

中国金茂表示，这是由于房地产市场调控等原因，导致其项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。据国泰君安估算，若毛利率按照2020年前三季度下滑至20%左右，该减值预计在30亿-40亿元。

国泰君安证券分析师谢皓宇认为，中国金茂近两年销售增速（2020年增长44%）和均价（2万元/平以上）优于同梯队房企，但依然计提减值，说明并非销售端问题，而是历史公开市场拿地价格过高碰上严格限价。

上海招商虹桥公馆：

验房遇阻 虚假宣传

2020年12月，位于上海大虹桥板块的招商虹桥公馆迎来了冰火两重天。

一边是房源劲销。彼时，项目二期开盘入市，推出的356套房源吸引了1423组客户出资认筹欲购，最终认筹率达到399.72%，开盘当日356套房源全部售罄，上千人抱憾而归；另一边是纠纷四起。据悉，项目一期提前半年交付，由于质疑开发商违规交房、虚假宣传及存在质量问题等缘由，大批业主举横幅维权。

“先交钱再验房”

公开信息显示，招商虹桥公馆位于“大虹桥”辐射区域徐泾板块，由央企招商蛇口开发打造。项目周边配套齐全，对面即虹桥万科商业广场，2公里半径范围内规划6宗教育用地，且距离17号线徐盈路站仅400米。

早前，项目一期于2019年两度开盘，共入市896套房源；受限价影响，项目取证均价约5.8万元/平方米，与板块内同期新盘一致，项目主力户型为75-104平方米，最终认筹率分别为75%与67%。网上房地产显示，截至3月10日，招商虹桥公馆一期已售出894套，仅余2套待售。

克而瑞数据显示，2019年，招商蛇口在上海地区实现权益销售额98.82亿元，位列第七；2020年，招商蛇口在上海地区的权益销售额下降10.36%至88.58亿元，排名也跌至第10名。

2020年12月26日，招商虹桥公馆一期开始集中交付，比原定的2021年6月提前了半年。与之而来的是，开发商提出的“先交钱再验房”要求。

据一期项目业主表示，交付首日，业主进入集中交付办公地点后，被要求先完成面积补差手续、交物业费等流程才可验房。为了维护自身“先验房”的权益，业主们在现场与工作人员交涉激烈，甚至一度引来警方协调。

最终，仅个别业主争取到了12月26日下午4-5点期间“先验房后办手续”，而后陆续办理交付的业主又再度面临“面积补差-缴纳物业费-验房拿钥匙”流程。在2021年1月下旬，该流程放宽至“面积补差-开门验房-交物业费-拿钥匙”。同时，根据招商蛇口规定，一期房源无论交付与否，都将自2021年1月起征收物业费。有媒体报道，由于对交付流程不认可，3月初，一期仍有百余户业主未确认收房。

　　北京市东元律师事务所合伙人律师李松在接受《国际金融报》记者采访时表示，履行购房合同中关于房屋的各种约定是开发商应尽的义务，在签收房屋之前对房屋进行全面的检验也是业主应有的权利。但在实际操作中，先交付面积差额、物业费等钱款再验房拿钥匙的情况也是存在的，如果业主对房屋的面积、质量等合同主要内容存疑的话，可以坚持先验房再交付，同时业主可以请有关测量机构房屋质量、面积等因素进行测量。

　　李松提醒，房屋签收后则视为房屋已交付，对于房屋毁损灭失的风险则由业主自行承担。因此，对于房屋的验收，各位业主需慎之又慎。

涉嫌虚假宣传

记者调查发现，坚持验房后再付款收房并非招商业主“事多”，而是源于对项目质量存疑。

2020年9月，正值上海梅雨季，距离原定交房时间还有9个多月的时间，招商虹桥公馆一期楼栋的外立面墙上便出现多处鼓包情况，甚至有个别楼出现整面鼓包。同时，部分楼栋还出现渗水情况，东、西两侧的外立面上浮现明显水渍痕迹。9月中下旬，业主就此事在项目售楼处拉起了横幅，手持或身穿写有“鼓包、渗水、墙掉皮”等字样的T恤进行维权。

维权未果后，多名业主在网上反映称项目一期开盘时，销售宣称消防连廊只是一个走廊，不影响采光与通风，但13号楼消防连廊外侧已接近实墙，中间套北卧室及厨房望出去是一堵墙，严重影响北面房间采光、通风，销售描述与实际销售的房屋严重不符，存在欺诈销售、虚假宣传的嫌疑。

建设过程中，也有业主投诉，招商虹桥公馆一期楼栋的2层及次顶层外部均安装了横梁（腰线），而在销售过程中开发商并未将此信息告知购房者，《预售合同》中有关房屋建筑设计及平面图亦未披露有关该等横梁的信息。由于上述两处横梁突出整栋楼外立面的部分较多，影响了部分购房者房屋内的采光及视野，甚至有部分南向房屋内的部分窗体出现采光被横梁永久遮挡的情形。

据记者了解，招商打造的上海中环招商华府在2018年交付时也曾被曝维权。据澎湃新闻报道，该小区交付时，原本规划的楼层间绿地被密集的路面停车位取代了，实际交付的楼栋入户门厅与样板房不符，此前宣传的童梦公园“烂尾了”，“人车分流”也变成了“人车共游”。

面对不断暴露出来的产品问题，2020年10月，有业主在深交所披露平台向招商蛇口犀利提问：公司在上海徐泾镇开发的楼盘招商虹桥公馆，最近因为质量问题，业主在维权。此前招商中环华府也出现了大规模维权，杭州的招商远洋春秋华庭小区也因精装房问题被315晚会曝光。“请问贵公司开发的楼盘为何频频出现维权事件，你们没有质量管控体系吗？请问你们的经营理念是什么？”

对此，董秘以“具体问题请您联系我司客户服务中心”作为回应。

一边是业主对项目质量的质疑，一边则是招商蛇口规模冲刺的野心。这其中，上海是招商蛇口不能放弃的阵地。

2020年，招商蛇口加紧了在上海的布局，共斩获3宗宅地，及时夯实了土储。这年4月，招商以43.07亿元的价格拿下了位于上海市青浦区徐泾镇的一宗宅地，地块斜对角便是招商虹桥公馆一期；“围标”事件后，7月，虹口区嘉兴路街道地块再度起拍，最终招商以8.11万元/平方米的单价竞得，刷新了虹口区的楼面单价；12月，招商联合融信、保利拿下静安区中兴社区一地块，斥资52.13亿元。

此外，2021年2月，招商蛇口击败了建发、保利、金茂、金地等房企，以56.66亿元总价拿下虹口区嘉兴路街道一地块。

不到1年时间，招商蛇口已然在上海拿下4宗优质宅地。这些地块也被招商以较快速度消化，2020年4月拿下的徐泾地块被定为“招商虹桥公馆二期”，已于当年12月入市；同年7月拿下的虹口区嘉兴路街道地块较快于今年二季度入市，推广名为“招商外滩玺”。此外，招商9号公馆、华发招商依云四季等老盘也将陆续于今年加推。

有业内人士认为，2021年招商蛇口“弹药”充沛，有望冲刺先进上海销冠。只不过，口碑下滑、深陷维权旋涡的招商能否在保量的同时提质，还需要打上一个问号。

律师支招

那么，购房者在买房过程中碰到的虚假宣传、减配及一系列质量问题又该如何维护自身权益？

李松指出，业主和开发商的纠纷主要属于后者在销售过程中夸大了项目优点，导致业主在收房以后发现前期宣传内容无法兑现，例如承诺的学区房、公共配套、赠送面积等，而上述承诺内容并未在合同中体现，为业主维权带来障碍。

但是，这一障碍在近期有所消减。2020年12月29日，较高人民法院发布了《较高人民法院关于修改〈较高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》（下称《决定》），自2021年1月1日起施行。根据《决定》，《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中将第三条修改为：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

“这个规定明确了开发商在销售过程中的宣传内容有影响到房屋价款或者对于客户定约有重大影响的，即便仅是宣传资料，但是从法律意义上讲，也应视为要约，即这些宣传资料就是合同内容，开发商需担负相应的法律责任。”李松解释道，业主也需注意在购房时保留证据材料，可以录音形式记录案场销售做出的一些承诺、保留好宣传材料、拍摄交付样板间等方式留存，以防日后交付时出现承诺未履行的情况。