市民投诉购房收取“电商费”不透明,相关费用不计入房款

购房时缴纳数万元服务费，方能享受购房折扣，原以为享受了优惠，到头来却发现服务费未计入房款中，且开具的是第三方收据或发票。近日南都记者收到多名购房者投诉，称在购房时被收取了电商费，且销售人员并未主动明确告知这笔费用为电商费、不计入房款之内，在支付定金签下购房合同后甚至在收楼后才留意到，感觉被优惠“套路”了。

南都记者通过实地走访及相关报料了解到，时代美宸、保利远洋领秀山等楼盘都存在收取电商费的情况。此外南都记者在中山市12345、人民网领导留言板等投诉平台上也查询到数例“电商费”投诉。有市民表示，如果支付的电商费能够享受到相应的服务、实在的折扣，在收费透明的情况下，也无可厚非；也有市民表示，正是因为电商费收费不够透明，且不计入房款中，因此不太合理。

那么这笔不计入购房款中的服务费是否合理？南都记者从中山市市场监督局了解到，目前，现有法律法规未禁止经营者收取“团购费”“服务费”等，我国提供团购服务的单位可以收取服务费，但是要明码标价，不得强制消费。商品房经营者如通过分解房价、增加费用等手段变相在标价之外加价销售及不执行“一套一标”规定的行为属于价格违法行为。

案例一

购房时被收取服务费相关费用不计入房款

近日，市民余小姐、杨女士向南都记者反映，在林海花园（中山保利远洋领秀山）购房时分分别参与了“4万抵8万”“5万抵10万”的优惠活动，原以为这笔服务费会计入房款，事后发现并未体现在房款中。余女士称，“销售人员并未在付款前明确指出这笔费用为优惠服务费、不计入房款，收费不透明，曾多次向开发商提出退还费用未果”。8月12日余小姐、杨女士向南都记者表示，开发商方面应允退还团购费，但以未按约支付剩余房款的理由向她们提出赔偿违约金。

4万优惠服务费未计入房款

余小姐告诉南都记者，其在2019年10月购买了林海花园（中山保利远洋领秀山）的一套住宅。当时售楼部现场有两个销售代理公司，接待其的是保利投资顾问有限公司的销售人员。余小姐提出一个特别的要求，称不想通过中介买房，只跟开发商买房。“销售人员给我介绍了一名袁姓销售经理，说是开发商的人，全程跟进了认购手续以及付款”。

余小姐在签完认购书交了20000元定金后，销售人员告诉余小姐有一个“4万抵8万”的优惠活动，“原以为这笔钱也是计入房款中，便交了4万元”。余小姐称，数天后发现认购书上自己购买的这套房子定价为101万元，认购价为93万元，实际上要买下这套房总共要支付97万元，也就意味着4万元没有体现在房款中，找销售人员询问，这才告知是优惠服务费。“个人觉得这笔费用不透明、也不合理”。

报料人认为团购费不透明不合理

余小姐告诉南都记者，当天签名时发现了一份购房优惠告知书，余小姐当即询问销售人员这份告知书是否为优惠凭证，销售人员表示了肯定，“但当时没有给我解释这4万元是服务费、不计入房款，如果有解释或说明，那我就立马可以警惕起来”。

余小姐称，在拿到收据后，并未去深究收据上的“优惠服务费”，“我的理解是这笔费用应该是计入房款的”。在余小姐提供的一张金额为四万元的收据中，南都记者看到“区域：中山”、“项目：林海花园”等信息，“收款项目”为“优惠服务费”，收款单位（盖章）为“西藏保利爱家房地产经纪有限公司广州分公司财务专用章”。

余小姐称，自己曾多次向开发商反映优惠服务费收费不透明、不合理，并希望退还这笔优惠服务费，“起初开发商回应这笔钱不是他们收的，谁收的钱就找谁，后来又说找他们委托的销售公司”。余小姐表示，开发商中山祥盛房地产开发有限公司、收取优惠服务费的西藏保利爱家房地产经纪有限公司、销售代理保利地产投资顾问有限公司，均从属于保利发展控股集团股份有限公司，优惠服务费也是在售楼部交的，开发商有责任协助其解决问题。

南都记者在“天眼查”上查询到，西藏保利爱家房地产经纪有限公司，是由保利集团打造的二手经纪品牌；林海花园开发商中山祥盛房地产开发有限公司，天眼查显示的股东为北京远东新地置业有限公司、保利湾区投资发展有限公司，其中保利湾区投资发展有限公司股东为保利发展控股集团股份有限公司。

参与优惠活动感觉被“套路”

此外市民李女士向南都记者表示，自己在林海花园购房时也被收取了团购费。“我选的那套房子价格为152万元，我提出145万才要，销售人员表示通过赠送物管费、返还平台费的方式来优惠，折算下来跟我的心理预期价格差不多，就决定买下这套房子”。

李女士称，交了定金数天后，销售人员通知其交5万元的预付款，没有说明这笔费用为团购费。在看到优惠协议书后，这才发现5万元是以优惠服务费的名义收取。“认购书、合同、发票上的总价都是152万元，如果算上5万元的服务费，实际要支付157万元，这5万元服务费没有体现在房款中，感觉被开发商套路了，在收取这笔钱的时没有明确说明是服务费，感觉收费不透明、不合理，开发商应退还这笔费用”。

5月21日上午，南都记者致电广东保利房地产开发有限公司，就余小姐和李女士反映的团购费一事，希望相关负责人能予以回复，客服人员在登记了记者联系方式后表示，会将此事转达给相关负责人，截至记者发稿仍未收到回复。

8月12日，余小姐、李女士再次向南都记者反映，称去年、今年开发商以未按约支付剩余房款的理由分别提出仲裁，解除商品房买卖合同并支付违约金、律师费、仲裁费。按照仲裁结果，余女士需支付116217元，李女士需支付269016.6元。

余小姐称，之所以未按约支付剩余房款，是因为关于“团购费”的诉求始终未能得到解决。“本想等到团购费的事情解决了再交剩余房款，多次跟工作人员沟通，总是让我等回复，没想到等到这样的结果，现在房子没买成，团购费是可以退还了，但要赔上一大笔违约金，很难接受这一结果”。

案例二

房子没买成 5万元团购费迟迟无法退还

“我明明不具备中山的购房资格，可销售却说可以帮我办理。”深圳市民杨小姐向南都记者爆料称，她在中山市西区时代美宸2期（时代金沙雅苑）购房时被“套路”，销售方在向她收取了3000元购房资格费用，另外还收取了5万元团购费。后因购房资格和征信等问题，杨小姐未能成功购房，但相关费用却迟迟不能退还。

缴纳3000元可以办理购房资格？

今年4月24日，杨小姐来到中山西区街道时代美宸2期（时代金沙雅苑）售楼处看房。通过售楼处置业顾问的导购讲解，杨小姐对时代美宸的建筑品质印象很好。

但随后在和置业顾问的交流中，杨小姐才知道因为没有在中山工作和交过社保，不具备中山新房购房资格。“但置业顾问承诺说只需要3000元就可以解决我的中山购房资格问题。”杨小姐告诉南都记者，她当时听信了置业顾问的话，认为开发商可以帮她以购买的方式获得购房资格。

杨小姐还表示，她也曾明确告诉置业顾问，她老公的征信报告中，近5年的房贷还款有过10次逾期，其本人的信用卡也曾有过逾期。“但置业顾问朱凯捷信誓旦旦说逾期只要不是时间很长，不是恶意欠款就没有什么问题。”

于是，在置业顾问的指引下，杨小姐通过手机上线上转账操作，支付了73000元。包括3000元办理购房资格的费用、5万元团购费和2万元定金。根据杨小姐提供的转账凭证显示，3000元的购房资格费用收款方为万盛房地产；5万元团购费的收款方为中山市怡生乐居信息科技有限公司。

交首付时被告知需要全款购房

4月28日，杨小姐满心欢喜地带着相关资料和征信报告到时代美宸2期售楼处准备交首付款。

“置业顾问依旧在未看征信情况下，拿出手机和账号催促我交首付款。”杨小姐说，在她多次提醒和强烈要求下，置业顾问才放下手机暂停催促交首付款。在查看了杨小姐的征信报告和其它相关材料后，置业顾问才告知杨小姐，因为征信不能满足银行的贷款要求不能贷款，需要全款购房。

“我们明确告知无法全款购房。”杨小姐说，后经过和置业顾问沟通，她填写了两份退款申请，一份为定金退款申请，另一份为团购费退款申请。置业顾问则答应向上级进行申请走流程。

至今仍有2万元未退还

杨小姐告诉南都记者，五一假期期间，她曾多次到时代美宸售楼处要求退款，销售人员电话不接避而不见。

直到5月4日，她表示要向12345热线进行投诉时，才收到一个私人微信转来的3000元购房资格费用。

杨小姐认为，在其不具备中山市新房购房资格的情况下，时代美宸2期销售人员保证通过交3000元费用来解决购房资格的行为是违法的。同时，团购费是中山市相关政策所禁止收取的，收取5万元团购费的行为也是违法的。

另外，认购书条款中规定的付款方式排名前列次付款（首付款）的金额和比例与她的实际情况不符。因为她和老公在深圳已经购买了一套房子，而且存在贷款。按照中山市的政策，购买该套房需要较低支付40%的首付款，但认购书中是按房款30%的比例来规定计算的，所以该认购书存在重大错误，不符合政府的相关规定，按照认购书无法继续接下来的购房流程，认购书是无效的。综上，杨小姐认为，时代时代美宸2期销售方应尽快将2万元定金和5万元团购费用退还。

中山市住建局曾于7月1日出具了一份《关于投诉中山市金沙实业股份有限公司要求退款的复函》。住建局在复函中表示，该局已经与开发商联系约谈。并经该局向开发商了解，开发商表示已向集团申请退款，目前正在走退款流程。

8月12日下午，杨小姐却表示，她只收到了5万元的电商服务费的退款，2万元的定金仍然没能退还。

开发商相关人员拒绝接受采访

5月18日，南都记者与杨小姐一同来到时代美宸2期（时代金沙雅苑）售楼部了解情况。售楼部销售组长邓文华告诉南都记者,杨小姐的个人征信问题是跟银行对接的，是自身的问题，所以2万元的定金按规定没办法退还。

而对于购房资格费用的问题，邓文华却称是个人行为，具体的他并不清楚。团购费则是第三方中山市怡生乐居信息科技有限公司收取的。对于其它问题，邓文华则不愿多说，并表示已经通知了客服经理来与南都记者对接。

然而，在南都记者等候了半个多小时后以后，却迟迟不见客服经理出现。当再次询问时，相关工作人员又称“没有权利接受采访”。

部门回应

现有法律法规未禁止经营者收取“团购费”

团购费的收取是否合理？近日南都记者就相关问题向中山市市场监管局发送了采访提纲。5月24日南都记者收到回复，“团购一般指一定数量的购买者自发组团或者通过第三方平台等团购组织统一议价，以低于散户市场的成交价格统一向销售者购买产品。对购房者而言，一般情况下通过团购方式购房，其单价相对单独购买方式会略低。目前，我国提供团购服务的单位可以收取服务费，但是要明码标价，不得强制消费”。

回复称，目前，现有法律法规未禁止经营者收取“团购费”“服务费”等。房地产团购一般是指购房者自发组团或通过第三方房地产营销公司等平台，集体与商品房销售者议价、团购。购房者通过该方式与商品房经营者协商价格，取得一定房价优惠。购房者如选择第三方平台的团购议价服务，则第三方平台可收取服务费用，该类服务费用属于市场调节价，具体价格由第三方平台经营者自主制定，通过市场竞争形成。

此外回复中提到，商品房经营者必须严格按照《商品房销售明码标价规定》销售商品房，公示房价和收费，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。商品房经营者如通过分解房价、增加费用等手段变相在标价之外加价销售及不执行“一套一标”规定的行为属于价格违法行为。

中山市市场监管局在回复中提醒广大市民，在缴纳各种费用时应详细了解收费主体、收费标准及服务内容。如选择第三方平台的团购议价服务，则第三方平台可按公示的服务收费标准进行收费；如遇到商品房经营者通过收取“团购费”变相加价、与“团购费”捆绑销售、不按规定明码标价等违法行为的，可以保存相关证据通过12345等举报投诉平台向住建、市场监管部门进行举报投诉。对属于市场监管部门职权的违法行为，一经查实将依法严肃查处。同时，提醒市民在选择团购方式购房时，要关注团购费可否抵扣房款的有关合约条款。

中山市税务部门提醒，在购买服务过程中，应主动向提供服务的市场主体索取发票，维护自己的正当权益。

地方政策

已有多地禁止电商费

2017年中山市印发的促进房地产市场平稳健康发展的通知中提到，在取得预售许可之前不许收取团购费等费用。那么取得预售许可的开发商可否收取团购费，南都记者并未查询到相关规定。中山市市场监管局回复南都记者称，现有法律法规未禁止经营者收取“团购费”“服务费”等。

2016年国家住建部公布的《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，明确规定房地产开发企业不正当经营行为包括：在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用。

南都记者了解到，目前国内已有多地出台规定，明确售房时禁收电商费。如2017年上海住建委联合上海市物价局联合发布《关于加强商品住宅及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知》，商品住房及其地下车库（位）等附属设施的销售实行“一价清”制度。除房屋和车库（位）等附属设施价款外，房地产开发企业和其他单位、个人不得向购房人收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用，不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。

在广东省内，佛山市在2016年8月份发布了《关于规范新建商品房销售环节律师服务费和网络营销等收费行为的通知》。其中“网络营销收费问题”规定：商品房销售实行明码标价和一套一价；属于房价外加收项目的一律禁止；在取得预售许可前，禁止一切营销收费。

此外，南都珠中江产经工作室在调查珠海楼市乱收费时，多位购房者投诉称在珠海购房时，被要求必须先交纳5万元不等的电商费，才有购房资格或者享受购房折扣。且电商费不计入购房款总价，也并无相应的发票。目前珠海市并没有专门针对电商费的相关规定，但目前珠海实行严格的“一房一价”价格备案制。珠海市市场监督管理局表示，如果相关费用未提前清晰告知，强制收取，且“不签协议”，消费者可以进行投诉。珠海市税务部门表示，如购房时遇到有相关消费款项不开发票的情形，可以进行税务举报。

业界观点

团购费有些打“擦边球”的意思

中山一地产从业人士表示，对于取得预售许可的房地产项目，中山并无相关规定禁止收取团购费，但通过分解房价、增加费用等手段变相在标价之外加价销售就属于价格违法。不少销售人员在置业计划书中列出“标准总价”，通过团购活动让购房者享受到一定的优惠，最终成交总价加上团购费是低于“标准总价”的。因为团购服务费不计入房款，这样操作下来，实则是房价被“团购费”分解了，但同时规避了加价销售，有些打“擦边球”的意思。

对于开发商而言，电商费有诸多好处，首先相关费用不计入房款，可用于销售代理渠道费支出，仅开具第三方收据，可以省一笔税费，也能加快资金回笼和周转。在2017年中山市印发的促进房地产市场平稳健康发展的通知中提到，商品住房实际销售价格不得高于备案价格，团购费不写入认购书、购房合同中，最终体现在认购书、购房合同上的单价，要低于实际（算上团购费）成交单价，这也是部分开发商应对此举的手段。

此外该业内人士表示，购房者在交付团购费等电商费时，往往会被销售人员介绍的优惠所打动，心甘情愿去交这笔费用，却忽略了收据上收款方、收款名义以及优惠协议中的相关条款。如有服务商会在优惠协议书中注明，购房优惠从所购房屋总价中一次性扣除，不少购房者都会认为这笔服务费会体现在房款中，实则不然。

此外不少优惠协议条款都会注明，一旦购房者签订认购书及买卖合同，就意味着甲方服务已完成，已收取的服务费不再退还，只有未能成功购房或放弃购房计划，才能申请退还服务费。所以消费者在购房时签订各项合同时，首先要看该合同是和谁签订的，如果是第三方，首先确定是否为开发商委托其提供服务，还要是看清收费名义、服务费是否计入房款等条款。有个简单的方法就是在付款、签合同前弄清楚两笔钱是否一致——购房实际支出和认购书、购房合同上的总价是否一致，如有出入就要弄清楚来龙去脉。

记者走访

有楼盘不收团购费

5月17日下午，南都记者来到位于西区的时代美宸。南都记者以购房者的身份提出想要购房时，销售人员为记者介绍了楼盘位置、周边配套等信息。在参观完样板间后，南都记者选择了一套户型，销售人员为记者做了一份置业计划书，其中“按揭付款优惠折扣”中有一项优惠为“8万抵10万”。

当记者问到是否会收取团购服务费时，销售人员表示，“8万抵10万”中的8万元是团购费，“另外开发票，不在认购书上面”。记者继续问道这8万元是否会计算在房款内，销售人员称不算在房款里。

随后记者来到方直彩虹公馆，选定了一套意向单位，售价约149万，销售人员给记者做了一份置业计划书，折扣为“5万抵一口价”，当记者问道这5万元是否为服务费、是否计入房款中，销售人员表示5万元不是服务费，会计入房款中，购房合同、备案价、发票上的价格均为149万。

在越秀天樾湾 ，记者选定一套意向单位，销售人员提供的置业计划书中，优惠折扣为“一口价”，注明了销售原价和折扣总价，除2万元定金之外，无服务费用。当记者问到有无其他服务费用时，销售人员表示除1.5%的契税、1400元办证服务费，无其他费用了。

南都记者在走访及采访中发现，虽然没有遭遇强制消费的行为，但销售人员并不会主动说明团购服务费，主动问起后才予以解释。不少购房者在并不知情的情况下交纳了优惠服务费，认为该收费不够透明也不合理。

网上投诉

有购房者成功退还回团购费

南都记者从中山市12345、人民网领导留言板上查询到数例关于房地产团购费的投诉。在人民网领导留言板上，南都记者看到一条2020年7月份的投诉信息，称其于2017年购买了一套商品房，当时是以“3万抵6万”收取团购费，后来才发现房子备案价是8999元/平米，参与优惠后实际成交价格还是每平方米8999元，根本就没有享受到优惠。

在众多投诉中，南都记者发现有投诉者成功退还了团购费。今年1月14日，一名购房者在人民网领导留言板上投诉，称其在2020年12月15号被销售带到了中山市火炬开发区澜溪泮岛售楼处看房，在交了22万房款后，发现其中12万为团购服务费，只有10万才是房款。3月25日中山市政府办公室在回复中称，该名投诉者反映的问题已交中山市住房和城乡建设局、火炬开发区核查处理，经沟通协商支付的服务费已经退回。

律师说法

应通过书面方式对“团购费”的性质进行约定

广东金桥百信（中山）律师事务所律师 刘伟荣

首先，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第8条第1款的规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”

在本案中，相关“团购费”已达到数万元，对一般购房者而言并非小数目。开发商如认为服务费不计入房款中，则应当在与购房者签订购房合同时，通过书面方式对“团购费”的性质进行约定。如果开发商一直未予履行相关告知义务，已属于“故意隐瞒真实情况”，其行为已构成欺诈。

其次，针对开发商上述情况，购房者可依据《中华人民共和国民法典》第148条的规定，有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销，并可请求开发商退还已支付的“团购费”。

最后，开发商收取的款项无论是“购房款”还是“团购费”，都应当依照国家法律规定，为购房者开具符合规定的发票，购房者也有权要求开发商提供发票。

违规办理购房资格签署合同无效

广东中亿律师事务所刑事法务部主任 罗江民

深圳市民杨小姐不是中山户口，交3000元办理购房资格，本身就是违反政策、违反法律的。工作人员明知道杨小姐没有购房资格，还要帮其办理假的购房资格，所以相关合同是无效的，费用应该退还。

来源：南方都市报