“三道红线”半年考:多家房企主动降档成效显现

来源：中房网

自2020年出台的“三道红线”政策至今，已有半年的时间。众多房企受融资渠道持续收紧影响，纷纷积极主动降档。

政策的出台，使得不同类型房企的投资表现也出现了明显分化。根据克而瑞研究中心日前发布的一份研究成果显示，红色、橙色两档房企投资金额均有较大力度回落，其中橙色房企降幅较大，达到58%，其次为红色房企，有40%的大幅下降，黄色房企降幅仅有16%，相比之下受影响较小；而绿色房企的投资力度不降反升，较政策出台前的平均水平还上升了46%。

克而瑞研究中心分析认为，主要是在“三道红线”政策下，企业投资受到较为严重的影响，预计需要经过一段时间财务指标调整后，方可重新企稳。

多家房企成功实现降档

据了解，目前已有多家房地产企业成功实现降档。根据克而瑞统计，截至2020年三季度，招商蛇口、首开股份、华侨城、大悦城等房企成功降档；截止至2020年年底，融创、金科、阳光城、蓝光等房企成功降档；2021年2月末，绿地也称提前“转绿”达标。

从目前已成功降档的房企来看，现金短债比转绿的房企数量最多，在监测到的9家降档房企中，该指标除原本就处于安全区的房企，其余已均实现转绿；其次为净负债率，融创、金科、阳光城、蓝光、华侨城、大悦城等房企已经完成该指标成功转绿；最后为剔除预收款后的资产负债率。

现金短债比改善最易，扣预杠杆达标最难

整体来看，房企为实现降档，围绕“开源节流”展开布局，包括多维度营销促回款、股权转让及出质、分拆资产上市、调整生产供应节奏、放缓投资节奏、优化债务结构等。

例如，头部房企纷纷借机去年双十一加大折扣营销力度，橙、红档房企去年9-12月投资力度显著下降，恒大积极清偿大额债务、多家房企掀起境外债回购潮，华侨城、招商蛇口、金茂为代表的一批房企去年9月以来股权转让显著升温，分拆物管、代建、文旅、金融等资产上市再掀热潮等。

值得关注的是，房企降档红线之所以呈现一定顺序走向，与指标改善的难易程度挂钩。其中，现金短债比仅涉及货币资金和短期有息负债，改善难度在三道红线中相对较低。短期内，房企可通过加快资金回笼、适度调整债务结构的方式增加货币资金和减少短期有息负债，快速改善该指标。但需要注意的是，正因为该指标短期改善较易，短期内快速优化该指标的房企，并不能代表其与企业真实经营状况相匹配，若不解决本质问题，存在再度恶化的风险。

其次为净负债率，该指标涉及货币资金、总有息负债和所有者权益。除了加快资金回笼，房企还可通过控制并降低有总息负债规模、扩大盈利增加权益等方式改善，相对现金短债比而言调整所需的时间略长。

而最难调整的是剔除预收款后的资产负债率，该指标则涉及预收账款、总资产和总负债。除了降负债、增资产，预收账款在改善该指标的过程中也起到重要影响。预收账款指房企在“预售制度”下，提前收到的房款及订金，属于无息负债，可与房企的有息负债形成一定对冲效应。在总资产和总负债不变的情况下，适度提高预售账款的占比，得以降低剔除预收款后的资产负债率。但基于预收账款的提升考验房企销售、周转、产品等多方面的综合运营管控能力，非“立竿见影”之举，该指标的改善还需从长计议。

“集中供地”加剧房企分化

2月底，部分重点城市“集中供地”新政的出台，对各大房企的投资布局产生了巨大影响。

值得注意的是，“集中供地”政策消息流出的时间，正值各大房企补仓的小高峰。部分土地竞拍超过百轮，房企补仓优质地块的积极性高较高，且溢价率有持续攀升的趋势。

根据克而瑞监测，虽然受春节假期影响，2月份全国300城经营性土地总成交建筑面积高位回落，仅为9001万平方米，环比降幅超四成。但在优质地块竞争激烈之下，2月土地市场溢价率达16.4%。

另一方面，“三道红线”融资新规和房地产贷款集中度政策，对房企的资金限制到达了少有的程度。加之当前正处于房企偿债高峰，房地产行业承受较高的融资压力，今年以来的融资规模也在持续下降。

根据贝壳研究院统计，2021年2月，房企境内外债券融资共发行46笔，较上月减少88笔，发行规模折合人民币约480亿元，环比减少69.8%，同比减少28.6%。数据显示，2021年1-2月房企境内外债券融资累计约2072亿元，同比下降10.2%，降幅较2021年首月（3.5%）持续扩大，房地产行业的融资规模从高位回落已是大势所趋。

随着“集中供地”政策的出台，将会对房地产企业的短期资金形成巨大挑战。高额的保证金、土地出让金等也将对企业的融资能力和现金流管理能力提出了更高要求。

在诸葛找房数据研究中心分析师陈霄看来，“集中供地”政策将会加速房企间的分化。资金雄厚的大型房企更具实力参与多宗地块竞拍，拥有更多的拿地机会。房企的资金能力成为拿地的重要决定因素，这对于房企的资金状况将会是一个新的挑战。

有分析认为，相对于龙头房企的资金优势，“集中供地”政策将会使那些在一二线城市无法立足的中小房企转至三四线发展。同时，中小房企的生存空间也将进一步收窄。