10月房地产投资增速继续收窄,销售有待走出“低谷”

来源：新京报

11月15日，国家统计局发布数据显示，今年前10个月，全国房地产开发投资12.49万亿元，同比增长7.2%。对此，业内解读称，房地产开发投资增速持续收窄，已从“过热”进入“温和”阶段。

与房地产开发投资增速同时下降的还有商品房销售面积和销售额。尤其是10月单月，受市场观望情绪蔓延和去年同期高基数影响，商品房销售面积、销售额保持两位数下降，降幅较上月进一步扩大，楼市延续低温态势。与此同时，房企拿地也更为谨慎，土地市场降温明显，前10个月，房企土地购置面积同比下降11.0%。

对于未来市场，业内人士认为，从近期金融环境看，10月主要城市房贷利率与9月基本持平，房贷利率已结束上涨，合理资金需求或将改善，这给市场释放了积极信号。

全国房地产开发投资增速降至7.2%

图片来源：国家统计局

国家统计局数据显示，1-10月，全国房地产开发投资12.49万亿元，同比增长7.2%；比2019年1-10月增长14.0%，两年平均增长6.8%。

对于年内房地产开发投资增速持续收窄，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，从房企投资力度持续下降的主因来看，一方面是因为部分房企信用风险暴露，金融机构对房企融资需求愈加谨慎；另一方面是由于销售回款的减少。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，当前，房地产开发投资已从“过热”区间进入到“温和”区间，后续要防范步入“过冷”区间，即低于5%的水平；不过，近期信贷政策和发债政策开始放松，客观上会使开发投资数据下行的速度放缓，尤其是各地督查项目开工，防范停工，客观上也有助于开发投资数据不会过快下滑。

从10月单月数据来看，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静指出，房地产开发投资额连续两个月同比下降且降幅较上月扩大1.9个百分点，为5.4%。

在房地产开发投资增速回调的同时，房企拿地更为谨慎。据国家统计局数据显示，1-10月，房地产开发企业土地购置面积1.58亿平方米，同比下降11.0%；土地成交价款1.14万亿元，同比增长0.2%。

对此，严跃进认为，当前土地市场面临压力，不过随着第三次供地节奏的加快以及土地竞拍规则的优化，预计部分城市土地市场在年底依然有小幅反弹的可能。这一反弹的关键要看房企对于土地储备和明年房屋交易市场的预期。

“受重点城市供地‘两集中’政策和下半年土地市场降温的影响，1-10月全国土地市场成交量持续下降。”陈文静表示，这一定程度上拖累了全国房屋新开工速度，叠加近期房企资金压力持续增加，1-10月全国房屋新开工面积累计同比降幅进一步扩大，单月新开工面积连续7个月同比下降，其中10月同比下降33.1%，降幅较上月扩大19.6个百分点，达到历史第二低位，仅好于去年2月。

另据国家统计局数据显示，1-10月，房地产开发企业房屋施工面积94.29亿平方米，同比增长7.1%；房屋新开工面积16.67亿平方米，下降7.7%。

商品房销售额连续三个月呈现两位数下降

图片来源：国家统计局

与房地产开发投资增速同时下降的，还有商品房销售面积、销售额。据国家统计局数据显示，1-10月，商品房销售面积14.3亿平方米，同比增长7.3%；商品房销售额14.72万亿元，同比增长11.8%。

陈文静认为，1-10月，全国商品房销售面积和销售额累计同比增幅进一步收窄。而从10月单月来看，受市场观望情绪蔓延和去年同期高基数影响，全国商品房销售面积、销售额分别下降21.7%和22.6%，连续三个月保持两位数下降，而且降幅较上月进一步扩大，市场延续低温态势。

值得关注的是，潘浩认为，在商品房销售额增速持续保持高位回调的同时，10月商品住宅单月成交均价年内首次低于万元。

虽然从销售额增速的数据上看是持续收窄，但是严跃进认为，预计全年不会为负。因为11月份部分城市销售数据有所回暖，这主要是得益于按揭贷款等持续放松。近期房企销售节奏会加快，包括降价促销力度会增大，客观上有助于防止销售数据过快下滑。

潘浩也认为，房贷利率结束上涨，向市场释放积极信号。同时，他表示，从房企到位资金来看，销售回款占比为53%，与上月持平，保持稳定。

据国家统计局数据显示，1-10月，房地产开发企业到位资金16.66万亿元，同比增长8.8%。其中，国内贷款2.01万亿元，同比下降10.0%；利用外资72亿元，同比下降35.4%；自筹资金5.26万亿元，同比增长5.1%；定金及预收款6.2万亿元，同比增长21.0%；个人按揭贷款2.67万亿元，同比增长9.7%。

图片来源：国家统计局

“预计资金面总体上还没有过快改善的可能。”严跃进认为，后续要积极落实既有的政策，包括信贷和发债方面的政策继续宽松，同时对于在建工程项目、合理购房需求方面给予更为充足的金融支持，只有这样房企资金方面的宽松才会真正出现。

市场释放积极信号有助于投资回升

“根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，今年前10个月全国商品房均价为10290元/平方米，涨幅为4.2%。”严跃进表示，当前房价总体上趋稳，保持小幅度上涨，属于风险可控范围。但是，部分城市要防范房价无序下跌。

另据贝壳研究院观察，10月，哈尔滨、义乌、成都出台预售制监管方面措施，缓解房企资金压力。而武汉、珠海等地调整落户条件，或对于人才购房给予一定的优惠。从近期金融环境看，10月主要城市房贷利率已结束上涨，与9月基本持平，合理资金需求或将改善。这给市场释放积极信号，或将对房地产开发投资产生一定的促进作用。

与此同时，陈文静也表示，9月底以来维稳信号连续释放，金融机构加快落实“两个维护”促进房地产市场平稳健康发展，10月银行信贷端边际改善，个人住房贷款环比增加1013亿元，房地产合理的资金需求正在得到满足；地方加强预售资金监管“保交付”，整治规范房地产市场，维护购房者合法权益，平稳市场情绪。

对于未来，陈文静预计，短期内部分市场调整压力较大的城市政策仍存微调预期，引导合理需求正常释放。考虑到市场调整压力仍在，叠加去年同期高基数影响，全国商品房销售规模累计同比增速或将进一步放缓，单月全国商品房销售面积和金额同比或继续下降。