偿债高峰将至 房企流动性压力待化解

来源：央广网

2月21日晚间，正荣地产发布公告称，拟对2022年到期的5只债券进行交换要约及同意征求，同时对2023-2026年到期的共8只债券进行同步同意征求，以防范潜在的债务违约风险。

正荣地产的债务状况引发业内关注，而从去年以来，陷入债务泥潭的房企数量持续增加，企业流动性问题已成为市场关注的焦点。据中指研究院统计，2021年发生违约风险事件的房企有12家，另有7家企业虽未发生实质性违约，但存在进入债务展期程序或有商票到期拒付等潜在违约事件。进入2022年，。

房企偿债高峰来袭

2022年，房企面临着不小的债务压力。亿翰智库指出，地产美元债的发行规模自2017年起迅速增加，并在2019年达到顶点，直到2019年底发改委规定境外债发行只能用于再融资，房企发行美元债的热度才有所下降；而美元债的发行期限通常以3-5年为主，因而2021-2022年成为美元债的偿还高峰。

据标普信评2月14日发布的报告显示，116家样本企业2022年国内债券到期金额约为2300亿元，其中3月和7月是相对到期高峰。贝壳研究院分析师则指出，2022年年内到期债券总额接近万亿，其中1月、3月、4月及7月到期债务规模超过千亿。

即将到来的偿债高峰能否顺利度过尚未可知，而房企因资金捉襟见肘而难以按期偿债的事件仍在持续发生。

正荣地产就是其中一例，在2月21日的公告中正荣表示，交换要约主要旨在延长公司债务的到期日、强化其资产负债表及改善现金流量管理。而在不久前的2月18日，正荣地产还曾发布公告称，公司现有的内部资源可能不足以解决其于2022年3月即将到期的债务，其中包括了此前宣布将于3月5日悉数赎回的2亿美元永续债。

同时，正荣坦言公司近几个月合约销售总额出现明显下降，其中今年1月的合约销售额较去年同期下降29.5%。在市场未出现大幅回升及多种融资选择回升的情况下，公司对短期流动性仍持谨慎态度。正荣也在考虑于不久的将来，就其他未偿还的境外优先票据进行其他债务管理行动。

背负沉重债务的还有世茂集团。2月16日，世茂集团召开了线上投资人会议，公司董事会副主席兼总裁许世坛、执行董事吕翼参会，提出将一笔信托产品的兑付时间拉长至2024年，但方案能否通过目前尚未确定。该信托产品存续规模近60亿元，其中12.94亿元于今年2月17日到期，另外的47亿元将在4月至8月陆续到期。

此外，阳光城、新力控股等企业也因流动性紧张和债务问题受到业内关注。

多种途径寻求债务解压

为应对债务集中兑付，房企们积极采取各种方式缓解偿债压力。

花样年在近期出售了重庆渝北区项目股权；禹洲集团将旗下禹洲物业服务转让予华润万象生活；世茂集团公告显示其在1月下旬连续出售3宗资产，包括附属公司、酒店物业等，回笼资金约74亿。

部分房企则在寻求债务置换展期，据中指研究院统计，2022年1月有5家房企的交换要约获得同意，在债券到期前成功展期，避免了违约风险。此外，还有不少房企选择采用“借新偿旧”的方式置换债务，以缓解流动性紧张问题。

2月16日，绿城宣布将发行总规模不超过人民币10亿元（含10亿元）的公司债券，本期债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司到期或行权的公司债券。2月15日，保利置业公告将发行规模不超过20亿的公司债券，用于偿还有息债务。首开也在近期宣布拟发行总规模10亿元的2022年度排名前列期中期票据，所募集资金中的3亿元拟用于偿还债务融资工具利息。

不过从1月房地产融资总额看，开年整体行业融资规模并不高。据贝壳研究院统计，2022年1月房企境内外债券融资累计约481亿元，同比大幅下降70%，而1月境内外债券融资到期债务规模约1051亿元，到期债务净额570亿，房企偿债压力仍然较大。

并购贷受支持 融资环境略有放松

房企债务压力仍在，但从2021年末开始，政策暖风吹向房地产，融资收紧态势出现放松信号。

去年12月，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，明确要加大债券融资支持力度，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业并购出现经营风险的房地产企业优质项目。同时，通知提出对兼并收购出险和困难房地产企业项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理。

人民银行金融市场司司长邹澜表示，房地产企业之间的并购是行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。

今年1月，有消息称目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标，且该消息已得到房企证实。目前，浦发银行、招商银行、广发银行、平安银行等多家银行均表态将提供房地产并购融资支持。其中，浦发银行已完成50亿元房地产项目并购主题债券簿记建档，这是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。在企业端，大悦城、华润置地和华润万象生活已获得招商银行授予的并购融资额度；招商蛇口、建发地产成功发行了并购票据，而保利发展近期获受理的98亿债券，用途也包含了收购地产项目。

一方面并购融资获得支持，另一方面，央行多次表态实施好房地产金融审慎管理制度，支持房地产企业合理融资需求，释放出积极信号。此外，全国性商品房预售资金监管办法也受到较大关注，业内人士指出，该政策若出台将有利于对当前过度监管的政策进行纠偏，一定程度上有利于缓解企业资金压力。

标普信评认为，当前房企流动性压力仍然较大，近期出台的一系列规范房企融资和预售资金使用的政策体现了监管对于维护房地产行业长期健康发展的态度，一定程度上有利于房企再融资能力的恢复，但是否能够及时缓解行业流动性压力尚有待观察。

克而瑞则指出，房企需要警惕避免陷入负面信用循环，即融资渠道收紧导致购地及建筑支出减少，购房者担忧项目能否完工导致销售疲软，投资者和贷款机构避险情绪升温，导致融资渠道持续疲弱，从而进一步导致融资渠道的收紧。对于房企而言，一味使用内部现金支付到期债务是不可持续的，如何提升债权人及购房者的信心才是扭转负面循环的关键。