土地使用权续期:城市更新背景下商业地产市场未来十年的热点议题

来源：中房网

CBRE世邦魏理仕发布《土地使用权续期对商业地产投资和定价的影响》报告

2021年11月09日，上海——自1988年中国开始允许土地使用权以租赁的形式向私人转让，如今越来越多的商用物业面临剩余土地使用权年期不足20年的问题，引起了投资人和监管机构的高度关注。CBRE世邦魏理仕今日发布《土地使用权续期对商业地产投资和定价的影响》报告，提出分析测算土地年期对交易价格影响的参照体系，为投资人和各参与方把握城市更新、物业改造等机遇提供指引。

世邦魏理仕预计，至2030年，中国18个主要城市剩余土地使用年限少于20年的单一业权商办物业总面积将增加到约3, 000万平方米，且其中约70%位于一线城市。随着城市更新今年首次被写进政府工作报告并成为十四五期间的重要议题，建立明确、可行的土地使用权续期机制至关重要，这不仅能让“老旧”物业重获新生，并进而成为推动经济升级转型的房地产载体，同时也为投资人带来新的市场机遇。

世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示：“未来十年土地使用年限少于20年的商业地产存量会大幅增长，土地使用权续期将成为城市更新中亟待解决的问题。”

世邦魏理仕大中华区估值及咨询服务部负责人黄新明表示：“目前，投资人对剩余土地年期相对较短的项目保持积极的关注，在对交易定价时基本参照土地到期可按市场地价的一定折让比例补缴地价续期，这反映出其对于中国商业地产投资前景以及相关土地续期政策未来进一步完善的乐观。也显示出制定兼具普适性和灵活性的法律和地方性法规，厘清市场对于土地使用权续期相关问题的关切，是商业地产市场未来发展完善的必然要求。”

报告显示，依据现有规定、土地续期个案和投资人意向，商办用地在到期前可有偿续期已成为市场共识。并且已有深圳等城市开始了国有土地续期路径的积极探索，为后续全国层面政策法规的制定奠定了基石。

报告解读了交易实践中投资人对土地年期和资产价格关系，发现当剩余年期小于25年时，补缴地价因素对交易价格的影响有加速放大迹象，而随着剩余年期的缩短，其交易价格中所隐含的补缴地价因素影响越大。报告提出土地剩余年期和资产价值的速算方式，并测算土地年期对交易价格的影响，为投资市场的各参与方提供一个更清晰的分析框架和局部性的实证依据。

世邦魏理仕华东区估值及咨询服务部负责人韩艳雯补充道：“中国的商业地产市场庞大，不同城市的发展阶段、市场表现均存在明显差异，建立以国家层面指引性框架为基石，地方层面灵活执行为辅助的法规体系，将是土地使用权续期问题的最优解。”