家庭小型化提升住房需求

来源：东地产财经周刊

近期以来，房地产板块不温不火，机构关注热度平平。5月中旬以来，纳入《东地产财经周刊》统计的12家主流机构中，11家机构“看多”，1家机构“中性”，无机构“看空”。值得注意的是，第七次人口普查数据公布，立即引发了各界关注，其中也有不少从业者关注房地产需求的潜在变化，一些券商机构也据此发布了研究报告，相关论点值得关注。

家庭小型化的机会

国家统计局发布《第七次人口普查公报》，全国总人口达到14.12亿，城镇化率63.9%，劳动人口占比降至68.5%，老龄人口占比提升至13.5%，户均人口降至2.6。对此，有机构认为，家庭小型化提升住房需求。

天风证券认为，家庭小型化趋势明显——婚姻观、生育观和养老观加速家庭小型化，提升房地产行业需求总量：根据目前家庭户数测算，户均人口每下降0.1人，有望平均新增2000万套住房需求；此外，独身主义兴起：一人户家庭占比提升，北京、上海、广东等发达地区的该比例分别为22.9%、23.8%、26.7%，单人户家庭的持续上升对住房需求具有显著促进作用。

华泰证券也认为，“七普”显示全国家庭户的平均人口自1990年的3.96人连续回落至2020年的2.62人，受文化观念、人口流动、住房改善等影响，家庭规模的持续收缩致家庭户和集体户数量2010-2020年CAGR分别达到2%和6%左右，显著高于同期人口总量的增长。根据《家庭户数变化与中国居民住房需求》（孙文凯-《社会科学辑刊》2020年第6期）的研究，“给定相同的家庭户数，人口数量并不显著影响房价；反之，给定相同总人口，家庭户数变化仍将显著正向影响住房价格。且家庭户数每上升1%，商品房平均销售价格上升0.672%”。

养老地产走上舞台

针对人口的老龄化，机构认为将催生养老地产相关机会。

长江证券认为，“纺锤形”年龄结构趋势下，养老地产与“高性价比”住房或有更多机会。“全面两孩政策”过往确有一定成效（新生儿二孩占比由2013年的30%提升至2017年的50%），但受育儿成本上行等影响，其效应边际钝化，2020年育龄妇女总和生育率仅1.3，新生儿数量创历史新低，未来人口增速或将逐步放缓。年龄结构呈现典型“纺锤形”布局，过去10年65岁及以上老年人口占比提升4.63pct至13.50%，且老龄化趋势仍将持续加剧，养老地产或逐渐走上舞台；15-64岁劳动力人口占比有较大幅度下行，适龄购房者负担将有所提升，“高性价比”或仍为购房优选。

龙头仍是优选

对于投资机会，机构仍普遍看好龙头个股。

在平安证券看来，低板块投资来看，目前开发龙头估值处于历史低位，股息率亦具有吸引力，中长期行业集中度提升趋势明显，优质房企依旧具备配置价值。

方正证券则看到了行业估值拐点。该机构认为，从板块投资角度来看，今年土地集中出让带来的销售利润率回升预期叠加竣工高增速带来的结算业绩增长的驱动下，行业估值拐点将显现。

克而瑞证券认为，疫情冲击及政策调控下，行业加速洗牌，优质公司优势在逆境中得到凸显，我们认为财务稳健自律，业务布局良好的优质房企优势将进一步扩大。