那些借钱炒房的人,你们的悲惨才刚刚开始......

搜狐焦点中山站 2018-11-07 10:16:20
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华人演艺圈里,有一位呼风唤雨的大佬,他不是周润发、曾志伟,也不是周杰伦、吴宗宪,他是萧敬腾。

华人演艺圈里,有一位呼风唤雨的大佬。

他不是周润发、曾志伟,也不是周杰伦、吴宗宪。

他是萧敬腾。

萧敬腾成名后在各地开演唱会,所到之处,暴雨倾盆。

据不完全统计,萧敬腾“致雨”成功率高达83.3%,气象台都要敬他三分。

在求雨这一行里,龙王爷已经失业了,每每到了盛夏高温,老百姓求的都是萧敬腾。

不知道农夫山泉的营销部门有没尝试过找他做代言。

“我不生产水,我只是大自然的搬运工。”

——萧敬腾

萧敬腾在香港有个知音,他叫郑少秋。

1992年,以股市为故事背景的经典港剧《大时代》首播,郑少秋饰演剧中的主角丁蟹。

《大时代》之后,只要有郑少秋主演的剧集首播,港股几乎全部大跌。

据不完全统计,“丁蟹”郑少秋至少已经对股市造成了32次伤害,史称“丁蟹效应”。

中国买不起房子的老百姓,如果对香港这段历史了解多一些,一定都会去芒果台门口举喇叭喊口号:

再上十个郑少秋!全部都演房地产!

NO. 1|壹

房地产是典型的周期性行业,就像海浪,会翻起来,也会往下落。

但过去这些年,由于种种因素,中国的房地产行业几乎呈现单边上涨的态势,浪花越涌越高。

1981年,东湖丽苑开售,深圳诞生中国第一个商品房小区,每套房配备3个深圳户口名额,每平米2730港元,按当时的汇率,一平米约1000元。

近40年过去,在中介网站上,二手价格涨到了约5万一平米,涨幅49倍。

即使把时间跨度缩短点,深圳的全市均价,也从2009年约1.2万一平,涨到了上个月的5.4万一平。

深圳楼市如此,全国楼市也如此。

当浪花一直上涨,那就不是浪花了,那是海啸,不时来一次,一次就够写进历史书。

历史书就没有脾气吗,怎么能随便就被加塞?

于是浪花遇到了一只“看得见的手”,大手越掐越紧,就差冲着浪花的脸上扇了。

浪花高位抵抗了一阵,但脚底下都是泡沫,现在开始站不稳了。

比如深圳房市,目前已经成了部分媒体口中的“肉菜市场”。

南山区南油现代华庭一套123平,带南二外学府中学学位的3房,业主报价618万。而同户型挂盘价都在700万以上。

割肉80万的还不算厉害。深圳湾曦湾天馥有业主急售,报价2400万,同户型挂牌价普遍3000万以上。

借用某著名老孙的话来说,这不是在割肉,这是头都割没了。

从南山到盐田,从降价40万到降600万,最近类似的案例比比皆是。

不仅是楼市风向标深圳。

北京二手房成交量,6月开始拐头向下,10月成交8879套,环比9月暴降42%。

新一线城市呼声最高的杭州,前阵子的楼市迎来一波行情,又是涨价又是抢房,但现在一夜回到解放前。

二手房连续几个月量价齐跌。

知名地产专家杨红旭,在和杭州某开发商营销总监交流时,对方这么说到:

NO. 2|贰

在市场好的时候,炒房客就是球场里的摇摆位,时代的弄潮儿。

他们在海里划船不用桨,全靠浪。

2016年6月,炒房客魏某联合朋友凑了2个亿,来到福建漳州,扫下当地名校漳州实验小学的学区房——冠城国际在流通的近50套流通盘,花了不到一千万资金,就达到了在该小区高度控盘的效果。

此后他们又花了不到1亿元,在市区扫掉接近500套小两居,几乎扫掉了漳州二手房交易市场的三分之一存量。仅三个月,漳州的房价已在他们的刺激下,每平米涨了近2000块钱。

此后他们对倒交易,同时联合中介机构和媒体大肆炒作,不断刷新手中房产的挂牌价格。

漳州市区人均收入约3000块钱,房价却以近乎“一天一价”的态势,从六七千元起步,向1.5万元、2万元、2.5万元、2.8万元进发。

此后他们将手中的房产转手。9个月时间,他们投出去1.2亿元,净赚约2亿元。

魏某说,这辈子从未想过有如此轻松的赚钱方式。

炒房客左手有兄弟集资,右手还有金融工具,他们能加杠杆。

初级炒房客在房产升值的时候会选择卖掉套利,或者想既然房价长线看涨,那么就继续把房产持有几年,在家躺着算钱了。

聪明一点的炒房客,会把房产卖给自己的老婆。如果仍是三成首付,老婆又可以从银行贷款,还掉银行的上笔贷款,已经可以“套现”。

如果房价继续涨,还可以把房子卖给小姨子,继续这么操作。最后不仅最初的本金能收回,房子还在手上。

还有更加激进的炒法。

三成首付买房,房价涨了卖掉,收回房款,还掉银行贷款,马上再买。如果同样是三成首付,那么可以买更大的房。

等到房价又上涨了,如法炮制再卖掉继续买。这个游戏继续做下去的话,可持有的房产会越来越大,炒房客的资产规模、利润规模都是以2的n次方的几何级数在增长。

当然,这是一个理想化的模型,现实操作中会遇到一定限制。但是,激进的炒房客为了利益,是可以无限接近这个理想化模型的。

去年央视播了个新闻,本来是普通白领的李先生,2014年辞职回深圳专职炒房。他风格激进,此前花100多万首付在福田买了第一套房子进行投资。

到了2015年深圳楼市大牛市中,李先生手里房产市值达到了5000万,个人资产翻了十几倍。

这种浮赢加仓、始终满杠杆的做法能使得利益最大化,但却始终把自己暴露在风险中。

但有时候历史的巨轮稍微一个回眸,就是一批人的一生。浪潮能把人托到天上,也能把人拍在沙滩上。

NO. 3|叁

几个月前,高杠杆买房的人没谁觉得自己可怜。

这些人的冲动,让全国楼市在几个月前来了一次集体高潮。

今年年中,杭州多家媒体报道,当地两个楼盘,某四季和某澜天分别蓄客超过一万人和两万人,此后这两个项目进行了公证摇号。万人抢房的盛况,据称办理业务的长队排出1公里,一时蔚为壮观。

当时杭州诸多楼盘都需要摇号,部分楼盘中签率甚至低至0.14%,摇中的购房者跟中彩票一样。

不仅是杭州,在成都、深圳,半年前在全国各地,全民抢房都成了常态。

但现实就跟A股一样,难以捉摸。夏天刚过,楼市的行情跟季节一样,换入秋冬。

行情转变之快,让过去躺在沙发上数钱的人,转眼就在高高的山岗上罚站。

所以,现在留给高杠杆炒房客的时间已经不多了。

寒风首先从土地市场刮起。

2018年前7个月,全国土地流拍数量高达796宗,其中一线城市流拍13宗,二线城市流拍154宗,三四线城市合计流拍629宗。对比来看,2014年全国土地总流拍宗数仅为345宗。

8月10日,太原市举行了“史诗级”的大规模土拍,共拿出了热点区域的8幅黄金地块进行拍卖,起拍价合计130.82亿元。

然而并没有什么用,8幅土地全部流拍。

地还是那些地,买地的房企却不见了。

受制于严厉调控政策,房企不得不在投资拿地的策略上做出改变。

更重要的是,因为融资渠道收紧,房企也没钱了。

于是我们看到,有的房企出售资产、抵押股权,有的房企降薪,有的房企裁员,还有的房企哭爹喊娘,要活不下去了。

房企是不是真的这么惨不得而知,但比房企惨的,一定是那些高杠杆的炒房客。

在这个市场上,天塌下来了,不会先砸到房企,而是砸在炒房客头上。过去杠杆加得越高,现在越先被砸。

但谁也不是傻子,房企会哭,炒房客当然也会挣扎。在被天砸到之前,他们还能先去把房企的售楼处砸了。

江西上饶碧桂园的一个售楼处就被砸了,原因是开发商降价,从1万/平米降到7000元/平米,引发大量老业主维权。

杭州滨江未来海岸二期降价40万,结果一期的业主跑到售楼处痛斥开发商“胡乱定价,欺骗业主”。

泰禾的合肥院子项目因将某栋某个户型降价4000元/平米促销,随即引来老业主堵住小区门口,拉横幅维权。

对于那些买房自住的人,房价跌一点,尽管“浮亏”了一点财富,但只要楼市长期看涨,对比一下隔壁老王买的股票,他们躁动的小手也还能按捺得下去。

但对于高杠杆的炒房客,现金流除完月供,计算器上的数字让他们手上不由自主地抄起了家伙,或者举起了横幅

当然砸售楼处和拉横幅示威比较粗鲁,下手重了还容易上新闻头条,尊容会出现在无数人的手机屏幕上。

不想粗鲁的只能降价卖房。致命的是,在二手市场普遍的观望情绪中,降价了也不一定能卖得出去。

上文所说的李先生,没有固定收入的他,每个月却需要还20万的贷款。如果他的现金流不够健康,每个月没有20万进账,就将面临断供的风险。

后来行情转淡,为了保证资金链的安全,他陆续将手里3套房子降价挂牌出售,平均每套房相对于最高价时期降了10%,还愿意承担一部分的税费,但仍然卖不出去。

不想粗鲁地砸房子,文明卖房又卖不掉的话,那么炒房客就只能不要脸了——断供

前阵子,广州有中介抛出一批打折房源,标价8折,出货价是评估均价的85折,并且数量还不少。

不清楚的人,以为这是哪位房祖宗(房哥房爹什么的已经不够用了,现在叫房祖宗)在大甩卖,打听了才知道这些房产都来自于银行的不良资产拍卖,这些房主基本都是因为还不起贷款,被银行收房了。

NO. 4|肆

大部分人中国人,都没有经历过真正的房价大跌,但香港有。

上世纪80年代的香港,买房也是稳赚不赔的投资,房价一路飙升。

但到了90年代末,香港遭受亚洲金融风暴席卷,楼市大幅下跌,香港人的房屋价值比按揭值还低,一代香港人成了负资产

这时候的香港,没有什么比买了房更惨,如果有,那就是买了好几套的炒房客。

艰难的日子里,32位居民因还不起房贷,选择自杀,我们不知道这些人买了多少房,欠了多少钱。

十年之后,隔壁的深圳楼市也迎来了下跌行情。

2008年7月底,深圳碧水龙庭68户业主宣布集体断供。

当年某银行深圳支行被坊间推测,其在深圳个人住房贷款一项上所产生的坏账已经达到200亿元。而全深圳这么多家银行,坏账最保守估计过千亿。

还好天无绝人之路,2008年底政府4万亿强刺激,救活了房地产市场。

但今天呢?

租售并举、房产税正在路上,前几天“空置税”这样的小道消息还把市场吓了一跳。

决策层的信号从“坚决抑制房价过快上涨”变成了“坚决抑制房价上涨”。

前两年市场火爆时候拼命加杠杆买房的炒房客,现在正到了最难受的时候。

在他们忙着借钱买房的时候,可能没时间好好读书。

尼采的《善恶的彼岸》有这么一句话:当你在凝视深渊的时候,深渊也在凝视你。

来源:咚咚地产

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