中山三旧改造有大动作!这三个片区的规划设计惊艳亮相

根据《中山市城市更新片区策划方案(三旧改造单元规划)编制和审查指引、城市更新项目容积率确定方法及公共设施保障研究的公示》的附件文件显示，目前，正在开展的城市更新项目试点的片区有 10 个。

分别为石岐区南下、西区马山、石岐区员峰村、南区恒海花园、东区新安村、东区三溪村、开发区大岭村、横栏三沙村、坦洲同胜和黄圃新文明村10个片区作为三旧连片改造试点片区，其中西区马山、石岐区员峰村和石岐区南下更是作为重点分析。

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马山片区

西区马山片区东起岐江河，南至富华道，西临长洲路、南大街、马山公园，北至狮窖河，规划更新区面积区面积约为 96 公顷。片区内现状人口约为 0.5 万人，主要为烟洲社区和长洲社区的户籍居民。片区现状已建设用地为 74.64 公顷，以居住用地、工业用地为主。 

规划以山水资源、历史文化特色及本地商圈特色为根基，打造中心城区人气聚集的新亮点，通过建设旅游休闲商业的综合开发区、城市的活力水岸、高端时尚居住社区和保留工业遗址肌理、历史建筑等内涵元素，建设成中山特色的新时代休闲旅游商业区。

马山片区更新改造规划效果图

更新项目 

项目地块总开发量为 153.21 万平方米，其中公共管理与公共服务设施用地、市政设施以及公用设施用地开发量为 45876 平方米，住宅建筑总量约为 96.7 万平方米，商业建筑总量约为 51.11 万平方米，其中约有 3.2 万方商业建筑量为住宅底商。具体指标如下：商业用地容积率上限值控制在 4.5；二类居住用地容积率上限值控制在 3.5；教育科研用地容积率上限值控制在 0.4，幼儿园容积率上限值控制在 0.8；文化设施用地容积率上限值控制在 0.6。

马山片区更新方案总平面设计图 

马山片区更新方案各地块容积率示意图 

马山片区更新方案效果图 

（1）在现有整个更新改造 96.25 公顷的范围内，预计拆迁安置总费用约为53.45 亿元。其中拆迁安置的成本约为 32.09 亿元，玻璃厂 267 亩征地成本约为21.36 亿元。 

（2）项目涉及城市道路、市政设施新建、改造的费用约为 6.7 亿，经西区办事处与中山市政府沟通协调，该费用属于中山市政府统筹范围。 

综上，整个改造更新范围内的总成本约为 60.15 亿元。

 公共服务设施配套情况

马山片区改造规划公服设施布局图 

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员峰片区 

员峰片区，位于中山市政府西北部，岐江东岸，员峰山西侧，与南面的历史城区和逸仙湖公园遥相呼应。项目总用地面积 30.6 公顷，现状建筑除了村民自建住宅、市场等之外，还有祠堂、寺庙等历史文化建筑。在更新改造过程中，如何保留原有历史文化元素和肌理、保障居民回迁等成为项目规划的重点。 

片区更新以开放型邻里街区为理念，通过整合复合的城市功能，建设一个独特的中心和一系列节点与多样化开放空间，重新整合现代生活的“居住,工作,购物,休闲”等因素,把员峰片区重构成一个紧凑、便捷、多样化的邻里街区。 

员峰片区更新改造规划效果图 

更新项目 

项目地块总开发量为 139.35 万平方米，其中住宅建筑总量约为 82.4 万平方米，商业建筑总量约为 8.07 万平方米,办公建筑面积约 7.07 万平方米，配套公建建筑面积约为 3.2 万平方米。总项目的毛容积率为 3.3。各地块容积率如下图表所示：

员峰片区更新方案各地块容积率示意

员峰片区更新方案总平面设计图 

员峰片区更新方案建筑高度控制示意图 

 公共服务设施配套情况

改造片区内规划居住建筑面积总面积约为82万平方米，容纳居住人口约为2.4万人，因此公共服务设施的配置建议考虑配置居住小区级的公共设施，另外结合石岐区整体配套水平配套部分居住区级公共设施。 

 员峰片区更新改造规划公服设施布局图 

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石岐南下片区 

员峰片区，位于中山市政府西北部，岐江东岸，员峰山西侧，与南面的历史城区和逸仙湖公园遥相呼应。项目总用地面积 30.6 公顷，现状建筑除了村民自建住宅、市场等之外，还有祠堂、寺庙等历史文化建筑。在更新改造过程中，如何保留原有历史文化元素和肌理、保障居民回迁等成为项目规划的重点。 

片区更新以开放型邻里街区为理念，通过整合复合的城市功能，建设一个独特的中心和一系列节点与多样化开放空间，重新整合现代生活的“居住,工作,购物,休闲”等因素,把员峰片区重构成一个紧凑、便捷、多样化的邻里街区。 

石岐南下片区更新改造规划总平面图 

更新项目 

项目地块总开发量为 219.74 万平方米，拆除建筑面积为 88 万平方米，拆建比为 1:2.5，其中住宅建筑总量约为 71.05 万平方米，混合用地建筑面积为 110.52万平方米，商业建筑总量约为 30.37 万平方米,公共管理与公共服务设施建筑面积约 7.8 万平方米。总项目的毛容积率为 3.0。 

 总平面设计图 与 更新方案效果图 

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公共服务设施配套情况

目前片区周边公共配套设施较为缺乏，幼儿园 4 所，小学 6 所，中学 4 所，教育设施多为民办学校，其中杨仙逸中学（高中）36 班，杨仙逸小学 26 班；卫生医疗设施配套及市场配套设施数量较少，规模较小。规划片区居住用地总面积为 710600 平方米，按照每户（套）100m2计算，共 7106 套，按照每户 3 人计算，总人口为 21318 人。参照中山标准配套以下公共服务设施： 

南下片区改造规划公服设施布局图 

未来中山市三旧改造将提高公建配套比例，并注意容积率的制定，确保城市更新后人口与交通、公共配套的负荷能力。

目前，中山市正启动十个城市更新片区连片改造试点的工作，通过“旧城镇、旧厂房、旧村庄”向“新城市、新产业、新社区”转变，完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境。其中西区马山、石岐区员峰村和石岐区南下更是作为重点分析，项目均属于旧城连片改造项目，改造面积大，需要完善的城市基础设施内容比较多。经统计，各个项目的规划公益性用地面积均 占 项 目 面 积 的 三 分 一 以上，较高为马山片区项目占比达45%。另外，就公共服务设施、绿地和公用设施用地而言，马山片区和南下片区项目规划占比均超过20 %，员峰片区项目有17 .6%。因此，今后城市更新项目，可考虑要求设定“三分一、五分一”的公益性用地要求，即公益性用地面积占项目面积不少于三分一，公服设施、绿地和公用设施用地面积占项目面积不少于五分一。