物业费12.8元/㎡,新小区垃圾成山!原物业被撤换

延安西路1155-1181号小区车位紧张。

“某退役著名体育明星是本小区业主，可他经常拖欠物业费。年底到了，他还拖欠着2018全年物业费。我们好几次联系他及家人，不是敷衍，就是以‘正在出差”为由搪塞。”近日，古北某小区物业经理致电本报新闻热线63523600投诉。

物业经理称该明星现为某俱乐部高层管理者，不会付不起物业费，且眼下转账也非难事，可就是迟迟不愿缴纳。3天后，物业经理来电说再缓2天。次日下午，经理联系记者，称对方已付了款。不过，2019年这位明星是否还会“拖泥带水”呢？经理有些担心。

根据国家《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》：业主应当根据物业服务合同约定，按时缴纳物业服务费；业主逾期不缴纳的，业主委员会应当督促其缴纳；物业服务企业可以依法向法院起诉。岁末年初是物业费缴纳高峰期，记者在12345市民服务热线上看到不少相关投诉：大多是业主投诉物业公司为催缴物业费，采用断电、或捆绑停车费等手段；也有少数物业公司状告业主无理拖欠。实际情况如何？记者前往探访。

对峙

“不付物业费，我们理由充分”

说起不缴费理由，归根结底是业主们不满物业提供的服务

垃圾临时堆放楼前一年，不缴！

“去年9、10月间，小区1号楼前的一小块绿地被辟为建筑垃圾临时堆放点。据业委会讲，临时就是半年。可一年多过去了，垃圾堆放点‘岿然不动’。”说起不缴费理由，家住天山路177弄“南洋新都”的刘先生理直气壮：由于环境脏乱，1号楼内50%以上业主都不缴物业费。

去年12月24日上午，记者在距1号楼西侧外墙仅4、5米的树丛内，找到该临时垃圾堆放点。占地面积近20平方米，东西两侧都砌有半人多高围墙；北侧是建于10多年前，为小区以及周边配套的市政垃圾压缩站，靠小区公共道路的南侧则建有数扇木门。堆放点内，破旧的席梦思、厨房吸油烟机弯管、油漆桶、泡沫板、床架子等重重叠叠，高度几乎与围墙齐平；堆放点围墙外的香樟树下，汽车轮胎、坏电水壶等随意扔弃……

临客嘉物业经营管理（上海）有限公司南洋新都物业管理处负责人、小区业委会负责人说，小区于2002年底交付入住，现有居民851户。两人都强调设置建筑垃圾临时堆放点是市、区、街道的统一规定，所有小区都要遵守。

在物业公示的小区《装修建筑垃圾清运费规定》上，记者看到3吨、5吨、8吨的清运车每车收费标准分别为400元、800元、1300元。物业管理处负责人表示，目前小区有7户在装修，涉及整车集中清运收费，而各家倾倒的建筑垃圾分处不同时段，难以随收随运。他掏出物业费登记账册清点，1号楼40户居民中有16户没缴物业费，收缴率为60%，远低于全小区85%的水平。

在小区，记者遇到数位正在晒太阳、散步的业主，他们都表示：物业应做好建筑垃圾堆放点周边环境保洁、清理等工作；但“桥归桥、路归路”，业主该缴的物业费还是应该按时缴纳。

西大门不开买菜多绕路，不缴！

“小区西面明明有好几道大门，物业为何终年关闭？12号业主到星华公路上的菜场去买菜，因为绕道，单程起码要多花20分钟，物业不是在刁难业主吗？”

说起自己两年不缴物业费，嘉定江桥镇金耀路555弄金沙鼎苑12号的黄女士振振有词。黄女士说小区是动迁房，于2012年12月首批入住，小区所属的真如物业公司总称等居民住满后即开启西面大门。可如今居民入住率已达9成，还不见门开。

记者联系了金沙鼎苑物业管理处有关负责人。据介绍，小区呈东西狭长型，规划入住1478户，现已入住近1300户。目前小区正式出入大门只有金耀路上一处；西面邻近10号、12号楼处，确实有扇大门，规划中是用做防汛通道的。

这名负责人给记者发来了西门照片，从照片中可以看到，门外近10米处是一座桥梁的桥堍，与西门所处地面有1米左右的高低落差，地面中央还竖着根电杆，安全通行堪忧。物业随后又发来小区西部邻近23号楼的一扇大门的照片，表示该门规定仅用于消防通道，物业无权开启。他补充说：其实，金耀路大门外也有一家菜场，规模比星华公路上的要大，居民不必舍近求远。

不过物业也称，小区2018年全年物业费收缴率在95%左右，不缴物业费的业主只是极少数。

物业“断电”催缴物业费，气愤！

有的业主投诉物业公司为催缴物业费，竟不择手段对业主采取断电手段，相关业主十分气愤。

奉贤南桥镇望园南路1288弄先进世纪中心属商住两用房，业主成女士反映，自己因小区人员进出杂乱、广告随意张贴、电梯广告收益不明、电瓶车电瓶被盗等原因，从2016年至今拒缴每平方米2.7元的物业费。最近物业以她拒缴物业费为由，不给她插卡充值用电。

金山区亭林镇长三角物流园业主鲁先生自称近3年没有缴纳物业费，且小区内不缴物业费的业主不少，原因在于小区无保安、无管理、无维护，环境卫生糟糕。眼下服务入驻、管理的安徽易景物业管理有限公司为催缴物业费，竟对拒缴业主采取断电方式。

记者在亭林镇政府官方网站上看到，该小区属商住两用房，一楼门面房1424户，一楼以上住户1664户，总计3088户，存在的主要问题是物业管理问题和环境问题。镇政府将谋划成立“两城”（长三角物流城、电器城）管委会，具体做好市场规划、人口管理、安全监管、综合环境等方面工作。

博弈

业主自我维权，有无其他选项

业主以物业费作为维权筹码，却容易使形势陷入恶性循环

不满意物业服务就拖欠、拒缴物业费，这似乎成了部分业主自我维权的排名前列选择。不缴物业费是对物业公司的惩罚吗？物业公司会否因此降低服务标准、质量？这是否会导致业主、物业关系陷入恶性循环，导致小区品质下滑？

物业费不缴，停车费拒收

“我去物业缴停车费，可物业不收。理由是我拖欠物业费，只有等物业费缴清后才可付停车费。”延安西路1181号商住两用楼的业主许女士称，自己是2016年5月购买、11月入住的，不过物业费只缴至2016年上半年，2016年7月至今没缴纳过。

说起不缴费理由，许女士数落起物业公司的诸多不是：小区原本属酒店式管理，现转为住宅管理，物业费怎能再沿袭先前高达每平方米6元的标准；物业服务严重滞后：电梯内宠物粪便、落叶等垃圾不见及时清理……

南都物业区域经理告诉记者：小区于2004年竣工，先前开发商曾包租10年，届满后返还给业主。小区现有业主464户，车位不到60个。对方强调物业并非是将物业费“捆绑”停车费，而是要将车位优先提供给缴清物业费的业主。他认为可能在与许女士沟通中存在障碍，目前“捆绑”问题已解决，许女士被允许以业主身份停车。

无独有偶。上海康城3期业主林先生也是一年物业费没有缴纳，小区所属的深圳盛孚物业管理有限公司上海分公司不再收取他每月150元的停车费。物业人员表示：只有先缴清物业费的业主才能优先享用车位。松江勋业东路188弄国贸天悦小区陈先生说自己在缴清了拖欠的物业费后，物业公司才不再以外来人员，而是重新以业主身份收取他的停车费了。

“忍无可忍”，不如“法庭见”

记者注意到，一些物业公司会回避断电、捆绑等催缴物业费的“套路”，可也有物业公司自称“忍无可忍”，亮出与业主“法庭上见”的真招。

奉贤九华苑业主郑先生于2009年购买小区的顶楼复式房，入住后每逢下雨房顶就渗漏，屡次向物业反映，可一直没修好，漏水持续8年，他家一直没缴物业费。现在物业公司向法院起诉，要求其支付历年拖欠的物业费共计1万多元，另要支付违约金4000元左右，郑先生深感意外。

记者联系了上海营巢物业管理有限公司九华苑管理处，工作人员称小区有1708户，以动迁农民居多。物业费从2013年每平方米0.50元调整至目前的0.80元。针对郑先生提出的“一直没修好”，工作人员表示至少从2017年9月至今，有两次明确的维修记录，显示当时都是修好的。营巢物业公司表示，今年他们对所有管理的楼盘，近200户常年不缴纳物业费的业主采取向法院集中起诉的方法进行追缴。

物业不作为，启动招标新公司

物业费是维护小区公共秩序、确保环境卫生以及保障各类公共设施、设备正常运行的物质基础。公司人工成本、小区公共设施维修等都离不开钱。业主如拖欠、拒缴物业费，物业公司肯定难以维持，“大不了我物业走人，但最终还不是业主利益受到损害？”

年近七旬的静安区曹家渡街道睦邻鸿业业主委员会事务所蔡妙根，在基层物业摸爬滚打几十年，他表示，在物业服务费的收缴过程中，部分业主与物业公司之间确实在博弈：业主以“物业服务是否完善”作为缴费前提，而物业又以“业主是否足额缴费”作为完善服务的先决条件。他说，物业公司收支一旦失衡，往往会降低实际用工成本，或暗中挪用小区公共收益等维持运营，不仅服务打折，还开启了腐败黑洞，引发更多业主不满，导致更多业主拖欠、拒缴物业费，造成物业服务质量更加不堪。业主、物业双方陷入恶性循环之中，导致小区各类环境严重恶化。最后很可能就是物业公司抛盘走人，吃亏的还是业主。

可是，也有部分业主通过维权保障了自己的合法权益。静安区某高档楼盘，每平方米14万元左右，今年刚交付。可业主入住后发现，物业公司服务严重缺位，小区内各类建筑垃圾堆积成山，不见清理；草坪里随处可见东倒西歪的路灯、裸露的电线和破损的装置……种种乱象导致有部分业主拒缴12.8元/㎡的物业服务费。业主李女士告诉记者，由于是新房，小区物业公司“戴德梁行”由开发商指定。在开发商与“戴德梁行”合同快到期之时，小区业主发起“是否续聘戴德梁行”的投票，并积极呼吁政府职能部门介入。眼下小区所在的房管部门、街道、居委会、业主和开发商、物业公司开会协调后，中止了相关物业服务合同，开发商已启动新的物业公司招投标程序。

求解

以违约方式“自我维权”，不可取

不能以个人感受替代服务合同，应推动建立公开透明管理机制

业主和物业公司双方“公说公有理、婆说婆有理”。北京盈科（上海）律师事务所全球总部合伙人郭韧律师认为，物业公司服务是否到位，关键要看物业服务合同中有无约定、标准如何，而非个人感受。

以物业服务费为例，所含服务内容、范围、收取标准等是经物业公司与业主协商确定，并载入物业服务合同内的。如物业公司履行合同，正常提供服务，可业主逾期不缴纳物业服务费的，则业主行为构成违约。业主无正当理由拖欠、拒缴物业费的，其实是以违约方式来“自我维权”。除要缴纳拖欠的物业费外，还需缴纳违约金。

郭韧表示，实际上有的业主将物业公司当作投诉对象，所持理由并不合法合规合情。如：有的房屋质量问题本应向开发商追责，但部分业主却要求物业公司负责；有的业主因邻居私搭乱建，也要求物业承担拆违。还有，物业服务范围并非无限，如小区外的市政设施等就不在物业服务范围内……

物业公司服务严重缺位，可中止

针对物业企业、业主之间的种种争议，呼吁设第三方评估机制

业主在缴纳物业费后，该如何维护自身权益？

郭韧律师建议，首先要查清物业服务合同相关内容，其次可通过健全、完善业主大会制度和服务质量评估制度来达到对物业公司的监督。当物业公司服务确实存在重大问题时，业主在收集相关证据后，可通过诉讼渠道追究物业公司的法律责任。

结合静安某高档楼盘的案例，有市民呼吁，一旦出现物业公司服务严重缺位的情况，政府相关职能部门应及时介入，中止服务合同，保障各方的合法权益。

上海交通大学中国城市治理研究院教授陈尧表示，要消除小区物业服务费收缴困扰，除了物业、业主加强沟通外，离不开建立小区公开透明的管理机制。物业公司应对所有业主开诚布公，在物业服务收费的项目、标准、用途等方面公开透明，尽其所能满足业主合理要求，从而提高业主缴费的自觉性和积极性。针对物业企业、业主之间的服务质量、有无违约等争议，陈尧呼吁设立第三方评估机制。