房企销售连续两月大幅下降,继续探底

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销售表现：销售额降幅扩大，头部企业保持韧性

TOP100房企销售额同比下降4.6%，降幅扩大。2023年1-7月，TOP100房企销售总额为39944.0亿元，同比下降4.6%，降幅相比上月扩大4.7个百分点。其中TOP100房企单月销售额同比连续两月大幅下降，7月销售额同比下降34.1%，降幅较6月扩大4.7个百分点。（详情点击查看：《2023年1-7月中国房地产企业销售业绩排行榜》）

图：2022年至2023年1-7月TOP100房企单月及累计销售额同比增速情况

数据来源：中指数据CREIS

企业销售表现分化明显。一方面，头部企业销售保持韧性。2023年1-7月，TOP10房企销售额平均同比增长0.5%，TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100房企销售额平均同比分别下降4.2%、9.7%、13.3%。从企业数量上来看，销售额超千亿房企10家，与去年同期持平，百亿房企85家，较去年同期减少6家。

图：2023年1-7月各阵营销售额增长情况

数据来源：中指数据CREIS

另一方面，央国企销售表现较为强劲。2023年1-7月，TOP50房企中，央国企销售额平均增长32%，稳健民企销售额平均增长5%，混合所有企业下降4.8%，出险民企下降44%。

图：2023年1-7月TOP50中不同性质企业销售额平均增长（%）

数据来源：中指数据CREIS

拿地情况：拿地总额同比下降，央国企仍是拿地主力

房企拿地规模同比下降。根据中指研究院《2023年1-7月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》数据显示，2023年1-7月，TOP100企业拿地总额6946亿元，拿地规模同比下降13.4%，降幅较上月扩大3.2个百分点。

图：2022年至2023年1-7月TOP100房企拿地总额及同比增速情况

数据来源：中指数据CREIS

央国企仍是拿地主力，但城投托底拿地力度减少，民营企业拿地积极性较上一年增长明显。7月22城供应总量100宗，相较于6月152宗的高点有所回落，热度方面与6月基本持平。城市之间市场分化加剧，沈阳、济南、长春、无锡、郑州等城市以底价成交为主，而部分高能级城市触顶率较高。但同时，北京、上海等核心城市7月土拍相较于上半年，热度也有所下降。从拿地企业结构来看，1-7月央国企拿地金额仍占主导地位，拿地金额占比超50%，同时受长三角地区民企表现活跃的影响，民企拿地金额占比提升至27%。地方国资拿地金额占比降至9%。

近两年房地产市场深度调整，上市民营房企中仍有个别在拿地，绝大部分已停止拿地；多元化实业企业着力发展已有的房地产业务，善于合作的区域中小民营房企等则在积极拿地。今年以来除拿地企业格局变化外，当前房企投资逻辑明显趋同，核心一、二线城市优质地块被多家房企“争抢”现象时有发生，全国土地市场“局部升温”特征越发明显。

图：50家代表企业2023年1-7月拿地销售比散点图

数据来源：中指数据CREIS

2023年小阳春结束后，3-7月新房成交规模环比持续回落，直接影响房企拿地信心，土拍热度连月下降。1-7月除个别核心城市外，土拍总体热度仍低迷，300城土地出让金收入同比继续下降27%。总体来看，尽管部分核心城市土拍市场热度较高，但受弱能级城市拖累，全国土拍市场总体热度仍低迷。从50家代表企业拿地销售比离散图来看，拿地销售比内部分化明显。50家代表企业2023年1-7月拿地销售比均值为20.7%，较去年同期下降15.4个百分点。

来源：中指研究院