中山开拍首宗自持性质用地 自持时间不少于10年

继一线城市陆续以开发商自持的方式出让商住地后，中山也随之跟进。近日，中山市公共资源交易中心挂出编号为W11-17-0110国有建设用地使用权，该宗地块不仅规模大位置较为优越受到开发商的关注，更值得一提的是，土地交易条件中竞得人须自持不少于3万平方米的商业物业，自持时间自竣工验收之日起计不少于10年。

而这也是中山自土地拍卖以来排名前列宗出现需要开发商自持物业。有业内人士认为，自持物业对开发商存在较高要求的资金压力，预计至少不低于3亿元以上，同时对开发商的后续商业运营能力也有较高的要求。不过，有人向记者透露，目前业内对于这种自持物业还想到一种“长租”的方式，相当于通过长租约来收取大笔的租金，从而实现类似销售的目的。

    门槛与一线城市自持措施一致

    近日，中山市公共资源交易中心挂出编号为W11-17-0110国有建设用地使用权，该地块将于今年12月20日对外网上拍卖。土地位于中山市港口镇民主社区，现状为已平整，用途为商业住宅(商业住宅、商业)用地，出让年限为商业40年、住宅70年。

    该宗土地实际上由两宗性质不同的土地构成，其中地块一用地面积22306.3平方米，用地性质为商业用地，容积率≤2 .5，建筑密度≤40%，绿地率≥25%，建筑限高80米，计容建筑面积55765.75平方米，商业配建面积55765.75平方米；地块二：用地面积55227.4平方米，用地性质为二类居住用地，容积率≤3 .0，建筑密度≤30 %，绿地率≥38%，建筑限高100米，计容建筑面积165682.2平方米，商业配建面积24852.33平方米。

    上述折合土地总面积77533.7平方米(折合116.3006亩)，其中地块一要求须配建一处垃圾收集站，建筑面积50-90平方米，且满足《中山市城市生活垃圾收集转运设施规划建设标准》的要求；在地块二内须配建一处10K V开关房，建筑面积不少于40平方米。

    同时，竞得人在本宗用地(地块一)上建设的物业须自持不少于3万平方米，自持时间不少于10年(自竣工验收之日起计10年)，自持物业位置、范围应符合连片、连层或整栋持有的原则。这一门槛与目前一线城市采取的自持措施一致，也意味着中山自土地拍卖以来排名前列宗出现需要开发商自持物业。

    土地位置优越，仍吸引开发商

    南都记者观察到，该地块位于保利国际广场北侧，周边住宅小区林立，除保利国际广场外，还有港汇城、上乘世纪公园、星港城市名都、富元港景峰、中信凯旋蓝岸等在售和已经售罄的楼盘，而今年敏捷地产和中海地产均在该区域竞得新地块。

    虽然目前在住人口不算多，但随着人口的增长，预计该片区的住宅氛围日渐浓厚。

    同时，地块东面是广珠中线二期，北面是中江高速，还直接对接直达三角的福源路，来去广州南沙车程方便，整体交通基础设施完善。而地块周边配套目前以周边在建的小区商业为主，另可以享受港口镇中心的政商配套，商业方面有保利广场、红星美凯龙、港口市场、壹加壹超市等，此外，周边还有港口镇中心小学、港口理工、华南师范大学中山附属中学、中山第二人民医院等配套。

    此外，该地块还要求在城市设计上关注建筑布局(空间形态)、环境景观设施(包含灯光等)、景观绿化、市政设施、公共空间布局、地下空间组织、道路交通组织、建筑高度、建筑体量、建筑风格、建筑色彩、建筑退线、协调周边景观风貌。建设期限要求在2019年2月26日之前开工，在2022年2月25日之前竣工，还要接受港口镇人民政府对开发建设等事宜的监管。

    该地块的竞价起始楼面地价为人民币4100元/平方米，即起始总价为907936595元、约7806809元/亩，每次最小竞价增幅(楼面地价)为40元/平方米。本次上网竞价出让不设保留价。当报价达到较高限制楼面地价6000元/平方米时，竞价方式转入配建人才安置房面积竞价程序，凡同意接受较高限价的竞买人均可参与竞配建人才安置房，竞价阶梯为480平方米/次(户型面积为90平方米-144平方米，不少于4套)。

    这样“严苛”的要求依然没有让开发商却步。有开发商土地拓展部负责人认为，具体要看最终的拍卖价格，但目前值得去参与拍卖。

    业内看法

    慎防“自持”变“长租”

    合富辉煌高级分析师谢仲娟认为，自持物业对开发商存在较高要求的资金压力，预计至少不低于3亿元，同时对开发商的后续商业运营能力也有较高的要求。

    不过，有人向记者透露，目前业内对于这种自持物业还想到一种“长租”的方式，相当于通过长租约来收取大笔的租金，从而实现类似销售的目的。目前中山市场上已有开发商偷偷使用这一方式进行没有产权的公寓、商铺和车位的销售，一般租约在10-20年不等。

    来源：南方都市报 记者：萧倩苑