愈发明显的购房风险:房产证未出的房子可以购买吗?

1

Q

房哥你好，我之前咨询过你关于**项目还没出房产证的房子的事情，现在我这个原业主出了大问题，他断供了，而且房产因小额贷款公司起诉被法院查封了，而且外面应该还有很多欠款，现在有没有办法改备案表，比如我直接帮他全款赎楼然后还清查封人的钱，然后转到我名下，或者有没有其他的方案

回答

记得这个朋友之前说过，他与原业主双方是在律师所做过公证的。

那么深入考虑，这个公证是有前提的，就是原业主的房子在取得房产证后，这个公证才是有效，交易才会继续。否则，交易不会继续，买家支付给原业主的首期款，原则上是由于原业主原因不能继续交易，需要退返。

当然，题主并不想原业主退还。毕竟当时双方达成的交易价肯定比当前市场价低不少，如果最终不能交易，真是到嘴的鸭子都飞了。

这是很懊恼的事，所以题主在想办法去补救。

据了解，最多这类操作的项目集中在火炬区，譬如原业主在2015~2016年以5000~7000元/㎡这样的价格幅度买到的，2017年有人愿意出1万接盘。但项目依旧还是期房、并且只是一纸合同，要交易的话，只能走律师见证这个程序。

在律师见证下，买家支付大约50%房款给原业主，双方约定在房产证出来后，再去更名。

这个在情理上，是行得通的。

但是当前题主碰到原业主的房屋被查封这个情况，房产证未出之前去更名，专门咨询了相关人士：

1）法律规定：禁止商品房预购人将所购买的未竣工的预售商品房再行转让。未取得房产证前主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同所载明的预购人不一致的，也不得办理房屋权属登记。

2）禁止更名，主要是预防偷税，如果在房产证出来前，大家都有一次更名机会，那可以漏掉多大的税收？当然，开发商配合、有关部门也睁一眼闭一眼，也能走得通。据了解，目前上市房企一般不会干这些事，本地小开发商倒是会积极做，甚至以免费更名一次作为噱头来卖房。在房价预期一直上涨时，这个吸引力是很大的。譬如当前市场，如果有这样的政策打掩护，也很受客户青睐。

但最终要走上法庭时，法律并不会支持这样的协议，毕竟发展商也没有权力免费更名。

少有例外的，就是购房者的配偶、直系亲属等等通过证明，是有机会更名到这些人名下。

但以逃税为目的的，不予支持。

因此，题主提及的在当前阶段去更名，除非有很强的运作关系能力，不然希望就很渺茫了。

况且，原业主的这套房产已被查封，更加不可能动了。

目前，题主可能成为原业主的一个债权人，已支付的那笔首付款，转为原业主对题主的欠款。而这套房产，应该到不了题主名下。

2

这周，也还有几个问题比较有代表性，但不在这里展开，主要还是围绕“给了钱，没备案”的这种情况给大家再次提醒。

有以下两种情况：

1）如上述题主问题所述，在没有房产证时，交钱给原业主。一定要做公证，不然渣都没有；

2）没有资格买房，是过不了网签的。只与开发商签合同，对房子有使用权，随时入住。但所有权就要网签备案通过才算是被法律承认。当开发商出了与题主问题描述的原业主那样的情况——欠债/跑路，法院依然还是会查封房子，因为那些房子是在开发商名下的公司。这样买房子会有风险。

当风险剧增时，会有各种迹象。

例如，当前急售的房源是剧增的，无论朋友圈也好、购房群也好，这样的消息每天都能看到。

甚至，也陆续开始接触到不少企业打包转让资产的要求。

传递的一手房，不排除会推出较大力度的促销。

但今天所提及的一些问题，通过案例形式告诉大家，一手二手都有坑有雷，大家一定要小心防范。本文由猎马网整理编辑！