中山人才房既要分配公平 又要开发合理

小青王 2017-11-24 11:42:54
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日前,我市发布《中山市国有建设用地配建人才安置房管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》),明确配建人才安置房在用地出让、规划、建设、接收等方面的具体操作要求。根据《暂行办法》规定,人才安置房要求单套建筑面积在90至144 平方米之间,随机选定,且需无偿移交。

日前,我市发布《中山市国有建设用地配建人才安置房管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》),明确配建人才安置房在用地出让、规划、建设、接收等方面的具体操作要求。根据《暂行办法》规定,人才安置房要求单套建筑面积在90至144 平方米之间,随机选定,且需无偿移交。

官方解读称,报建首先要清楚人才安置房不得作价补偿,不得抵减须配套公建设施、配套车位等建筑面积;其次,整个项目满足单套人才安置房建筑面积要求的住宅总建筑面积应当不小于用地成交配建总建筑面积要求,且应符合相应的套数要求;同时,小区修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图中应单独标明满足单套人才安置房面积要求的住宅总建筑面积数、总套数、在各幢楼分布情况以及建设分期安排等。

 

本次《暂行办法》规定,人才安置房选定的主要原则为随机方式,即在符合单套人才安置房建筑面积要求的所有住宅中通过采用随机方式进行抽取选定,具体是在整宗用地(整个项目)中全面抽取;按开发企业分期进度均衡抽取;抽取规模数量与抽取单位相匹配,抽取单位优先次序为幢(或梯)、层、套。

不难看出,随机性抽取的方式意在确保公平公正,避免开发企业和接收单位移交接收时难以确定具体移交接收哪套、不移交接收哪套的争议问题。如果没有清晰说明的话,按照利益较大化的原则,开发商自然不愿意把位置、朝向、户型较好的单位用作人才房。

而除了考虑到分配问题以外,笔者认为人才房的长远开发的合理性同样值得考究。众所周知,根据国家和省关于加强房地产调控、确保房地产市场平稳发展要求,中山从2016年底开始,在热点镇区对土地出让实行达到较高限价后竞配建人才安置房的调控措施,即当报价达到较高限制地价后,竞买方式转为竞配建人才安置房,参与竞配建的竞买人报出配建面积较大者为竞得人,人才安置房建成后须无偿移交给政府。事实上,这种办法在目前国内众多城市里都有相关的执行。其根本目的在于让开发商合理举牌竞投,并间接适度控制地价的上涨,同时增加政府租赁房源。从政策思路来看,这是一个一举多得的调控手段。

不过从长远来看,一些土地拍卖溢价率较高的区域,其人才房的数量自然也在增多。此时,如何将人才房的综合效益发挥到较大化便成为了潜在问题。譬如,一个片区究竟需要多少人才房才算合理?人才房所建的地方是否真正适合人才的居住和发展需求?一旦人才房出现区域或整体性过剩时,相关房屋的运营如何能得到保障而又不浪费政府资源?笔者认为,在近年政府强调以购买社会服务取代职能部门大包大揽的情况下,如何通过社会力量、市场化手段优化人才房的开发、管理、运营等问题,将会是接下来值得关注的领域。

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