翠亨新区楼市火热 房价直逼城区还值不值得买?

 9月18日，深中通道又有好消息传来，第57个钢圆筒振沉至海中“海上大风筝”西人工岛正式成岛!众所周知，翠亨新区就是深中通道西岸的落脚点，不少人认为翠亨新区将成为下一个深圳前海，特别是粤港澳大湾区上升为国家战略后，恢弘发展版图下，翠亨新区更是迎来了少有的发展机遇和关注度。

当我们习惯性思维去考虑时，一定认为翠亨新区的房子是值得、并且是最有的投资价值的房产，伴随着新区的发展，其房价迅速与中山主城区拉近，现在不少翠亨新推项目稳定维持在13000元/㎡左右，而之前有楼盘开盘价去到16000元/㎡，每次开盘照样被“日光”“售罄”。但是翠亨新区的房子目前到底值不值得买呢?我们且来探讨下。

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翠亨楼盘区位占优势？城区其实离深圳通道也很近

首先我们来看看翠亨新区的规划，翠亨新区分为六个功能区块，分别是中央商务区、文化交流区、英才培育区、国际旅游区(现为翠亨旅游特色小镇)、先进智造区，根据规划和目前楼盘分布，翠亨新区楼盘开发主要集中在西南侧孙中山故居周边，也就是国际旅游区一带。

翠亨新区版块划分及楼盘示意图

从某种意义上来说，翠亨新区的诞生和未来几乎都依托深中通道，因此找到与登陆点马鞍岛联通的交通要道及出口尤为重要。从目前现有的道路来看，翠亨快线是少有直连的快速通道，未来中开高速和东外环高速将在马鞍岛上与深中通道大桥直接相连。

房讯编辑通过地图测距发现，通过走翠亨快线，京珠高速博爱路出口离马鞍岛约为15.6公里，到翠亨新区孙中山故居旅游区一带约为18.5公里，目前来说，从马鞍岛到博爱路这一带比到翠亨新区南部还近。

博爱路版块与翠亨新区居住版块与深中通道距离对比

往远一点说，中开高速是与深中通道直连的大通道，目前一期已经动工(博爱路高速出口至马鞍岛)，毫无疑问，中开高速城区出口也将会在博爱路，届时这里将成为京珠高速、中开高速、翠亨快线、博爱路等多条大动脉的的接驳口。从该交会口往博爱路往西走，就是人们熟悉的东区和老城区。就在这个接驳口附近，有保利林语、凯茵新城、凯茵又一城、万科柏悦湾、远洋新天地等楼盘，清一色的实力雄厚开发商。

中开高速博爱路出口规划图（仅供参考，以实际落地为准）

我们再来看看翠亨新区国际旅游组团区域，毫无疑问是距离深中通道最远的板块，目前主要的依托是孙中山故居纪念馆的旅游业这一区域西侧为原生态山地，与逸仙湾核心区也有生态控制带隔离，在区位上该版块并不会是翠亨经济发展较好的版块，不过居住舒适度倒是高。较好的投资版块显然是逸仙湾核心组团，里面包含英才培育区和中央商务区。

翠亨新区旅游组团规划示意图

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博爱路的房价是风向标 翠亨新区房价直逼城区

熟悉中山人都知道，博爱路可以看成中山城区最重要的黄金发展轴，因此博爱路沿线楼盘通常也是城区中最贵的，而位于火炬高速出口接驳口一带，因为多条交通动脉交汇，加上未来深茂高铁、广州地铁18号线等均接入附近的中山站，此前几乎每轮涨价都是从这里开始，这个区域更是中山楼盘价格风向标所在。目前该区域热盘万科柏悦湾、远洋新天地价格基本维持在18000+元/㎡，而保利林语价格还维持在14000元/㎡左右，性价比相当之高。

博爱路片区9月对外售价一览

而南朗人气热盘雅居乐山海郡此前价格也去到16000元/㎡，目前约为13000元/㎡带装修，该片区超级大城锦绣海湾城新推9期【珑翠湾】组团，价格同样是在13000元/㎡左右。值得一提的是，目前中山城区绝大多数楼盘价格在12000-15000元/㎡这个范围，翠亨新区房价已经追平城区。

翠亨新区9月楼盘及价格

有业内人士认为，博爱路片区的项目虽然贵了几千元，而两个片区的距离，环境，配套，和风险性却截然不同。

某资深业内人士分析称：“我更看好已有成熟配套的中心城区和正在发展的火炬开发区，翠亨新区过于遥远了。若说深中大桥对哪个区域影响更大，反而是配套已经成熟的区域。而翠亨新区更像深中通道一样，都需要10年甚至更长的时间来培育，在这点上，中山的传统城区反而更有优势，而且距离也不远，出行也方便。”

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博爱路、翠亨新区全方位pk，谁更值得购买？

先说博爱路东段沿线区域：

排名前列、位置和交通。该区域位于中山市区到深中大桥的直线必经之路，片区距离市中心不足10公里，距离主城区不足三公里。交通规划更是密密麻麻，高速、轨道、国铁、地铁、快速路交织，通过博爱路、广澳高速、翠亨快线、中山高铁站枢纽、中山轨道交通2号线，无论到城区还是出省都异常方便。

博爱路版块将享受广州延伸地铁及中山轨道二号线

中开高速一期共11公里，设计时速100KM/h，目前已经动工，未来从深中通道登陆点全程高速5分钟即可直达博爱路。

第二，配套。因位于主城区的边缘，整个市区东南方向配套几乎都可以使用。周围不但有超大体量的雅居乐社区、保利、万科、远洋、华鸿等均具有造城能力。周围有博文学校等多所中小学，以及中职等专业性学院。

第三，环境。该片区为临近中山水源地长江水库，属于城区生态最优质区域，凯茵新城前期开发时还做了配套山体高尔夫球场，片区内别墅比例较大，整体氛围偏改善型。

第四，租售转让，片区内多个已交付楼盘，雅居乐旗下凯茵新城、凯茵又一城已经将片区做出认可度，片区主要以居住为主，投资为辅。目前该片区内二手房早已过万，销售状况良好，可见大家认可。

再来看翠亨新区版块：

排名前列，位置和交通。整个区域处于翠亨新区的最南段，前期定位即国际旅游区，板块西侧紧邻连续山区不可开发，后期不具备产业聚集的可能。目前从马鞍岛需要先下高速走翠亨快线转省道，才可到达，距离也接近20公里。相比较博爱路版块，在前往深圳并没有任何优势，交通便利度目前也比不上城区。未来东部外环高速及城轨翠亨站开通，或者有改善。

第二，配套。较大的配套为孙中山故居旅游区，学校有中山较好的学校—中山纪念中学。而商业及医疗则是村级别配套，向北几公里到南朗镇或向南几公里到珠海唐家湾可享受镇级配套，但同样无大型商超。

第三，环境。区域内山脉比较多，整体绿化率更高。因旅游景区升级需要，孙中山故居周边已经做了统一色调等整改，但由于处于村庄，附近自住居民多，小区外道路环境差，观感仍较为散乱。

第四，租住售较难。由于远离市区，片区内无公交车稀少，几乎无出租车，出行需要依靠自驾或售楼部车辆，配套比较落后，不太适合长居。周围几乎没有产业，目前楼盘主要吸引珠海唐家湾工作的客户，附近村民都有自建房。项目地块多，后期体量大，购房者几乎都是投资客，大多不会考虑二手房。附近空地也较多，后期很有可能有更多项目进驻，新房供应量大的区域特别是投资占比大的区域二手房没有客户，相对难卖。

交通路线挨得较近，辐射区域范围较小，基本靠自驾出行

第五，未来人口。

房地产投资里面有句行话叫做“短期看投资、中期看土地、长期看人口”，目前翠亨新区投资热度和土地储量均属上乘，而人口方面则增长相对缓慢。按照翠亨新区此前的公示，2015年翠亨新区人口规模达到35万人，2020年翠亨新区的人口规模达到55万人，2030年翠亨新区的人口规模达到85万人，根据中山2016统计年鉴显示，南朗目前户籍人口4.1万，常住人口10.91万人人，离2015年初步规划的35万人仍有着非常大的距离。

      在人才引进方面，主要依托新区五个高端人才和产业平台，分别是欧美同学会留学报国基地(海归创业学院)、中国中山留创园(翠亨分园)、粤港澳台青年创新创业基地、中瑞(欧)工业园、中德医疗器械产业园。不少新区“规划林志玲，落地罗玉凤”，将来这些区域的房价有没有保障，就要看它们能不能吸引更多的人口来这里工作生活和居住了。