全国住宅库存处于近4年低位,官方数据证实“金九”成色不足

10月19日，国家统计局发布的《2018年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-9月份，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。商品房销售方面，1-9月份，商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点。商品房销售额104132亿元，增长13.3%，增速回落1.2个百分点。

房地产开发投资增速继续回落

从房地产开发投资完成情况来看，2018年1-9月份，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资62806亿元，增长14.0%，增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网（微信号：zhongfangwang）表示，房地产开发投资数据基本上表现了两个特征。排名前列，数据和预期一致，从两位数开始回落到一位数的水平。第二，受益于拿地和新开工等数据，开发投资数据总体表现相对活跃。

从房地产开发企业土地购置面积来看，1-9月份，房地产开发企业土地购置面积19366万平方米，同比增长15.7%，增速比1-8月份提高0.1个百分点；土地成交价款10002亿元，增长22.7%，增速回落1个百分点。

从同比数据来看，这进一步印证了土地市场表现较好的态势。严跃进特别指出，要看到对于此类土地数据和具体个别城市表现不太一致。近期多城有流拍现象，尽管部分非热点城市土地市场表现不错，但大城市受制于房屋销售市场降温，土地市场也呈现降温特征。

房地产开发企业到位资金方面，1-9月份，房地产开发企业到位资金121882亿元，同比增长7.8%，增速比1-8月份提高0.9个百分点。其中，国内贷款18041亿元，下降5.1%；利用外资43亿元，下降61.7%；自筹资金40596亿元，增长11.4%；定金及预收款40259亿元，增长16.3%；个人按揭贷款17522亿元，下降1.2%。

从到位资金数据看，表现好于预期。严跃进分析认为，部分房企通过降价，加快销售节奏回笼资金。随着降准效应的显现，不排除部分房企在第四季度依然可以在资金面上得到改善。

房地产开发景气指数方面，9月份，房地产开发景气指数为101.99，比8月份提高0.01点。

商品房销售增幅收窄 楼市“金九”成色不足

商品房销售方面，1-9月份，商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点。其中，住宅销售面积增长3.3%，办公楼销售面积下降9.3%，商业营业用房销售面积下降1.1%。商品房销售额104132亿元，增长13.3%，增速回落1.2个百分点。其中，住宅销售额增长15.6%，办公楼销售额下降5.0%，商业营业用房销售额增长3.0%。

从数据来看，商品房销售仍然维持正增长态势，但幅度开始收窄。严跃进认为，近期房地产市场有所降温，尤其是很多开发商推盘并没有受到市场认可，所谓的“金九银十”也没有出现，类似销售数据也会倒逼房企继续降价。

另外，从商品房单月销售情况来看，数据较上月份有所增长。中房网（微信号：zhongfangwang）从今年以来的销售数据分拆后发现，9月份商品房销售面积达16839万平方米，销售额为14736亿元。数据上看，9月份无论是商品房销售面积还是销售额相比8月份均出现30%以上的增长。从特别值来看，也仅次于今年6月份，为年内单月销售次高点。但值得注意的是，对比单月同比数据，尽管商品房销售额较去年同期增长6.7%左右，但商品房销售面积却比去年同期下跌了3.6%。这也表明今年楼市“金九”成色不足，从而会影响到四季度开发商销售策略。

根据克而瑞研究中心此前公布的1-9月房企销售排行榜数据统计，前九月销售金额（流量金额）排在前100位的房企累计销售金额达70085.3亿元，占到今年前九月全国商品房销售额的67.3%。前九月销售面积排在前100位的房企累计销售面积为52978.9万平方米，占到今年前九月全国商品房销售面积的44.4%。

此外，从库存数据来看，商品房待售面积继续减少。9月末，商品房待售面积53191万平方米，比8月末减少682万平方米。其中，住宅待售面积减少437万平方米，办公楼待售面积减少26万平方米，商业营业用房待售面积减少172万平方米。

据中房网粗略统计，9月末商品房待售面积已处于近36个月较低值。如果单从住宅待售面积来看，该数值已经处于近48个月低点。严跃进对此分析认为，去库存已经进入到后续阶段，去库存的速度不会加快。随着近期很多城市推盘节奏增加，也会使得去库存曲线开始呈现筑底态势。

来源：中房网