房企正在抢跑以“收割市场”

国家统计局近日发布排名前列季度楼市数据，行业上下游“一起一落”格局明显。下游商品房销售接近零增长(3月同比增长3.2%)，增速连续两年下滑，而上游开发投资增速(3月同比增长10.8%)创近3年来新高。在下游销售增速连续下滑、政策和资金继续“双紧缩”，特别是按揭利率连续15个月走高(3月首套房利率同比涨23.4%)，以及开发商资金面日益紧缩等大趋势下，上游开发投资逆势走高，与近期开发商“抢跑”收割市场密切相关。今年以来，楼市调控继续收紧趋势明显，限购限售范围扩大，“限价+摇号”成为调控标配；资金面上，抑制居民杠杆、控制资金流向楼市成为监管重点，银保监会甚至将这两者列入年度10大重点工作。因此，开发商资金回笼困难，统计局数据显示，一季度开发商资金来源增速(3.1%)创2016年以来新低。

同时，2016年以来开发商销售“排位赛”非常激烈。2018年，希望借助高周转维持“千亿级别”的房企将有30多家，比2017年翻一倍；TOP100房企(市占率达60%)中，2018年的销售目标基本都要增长30%以上。由此，基于提高市占率的目标，开发商有加快推货和加快周转的主观诉求。客观看，2016-2017年开发商储备土地迅速放量，300城土地出让金在这两年分别达到2 .9万亿元和4.06万亿元，同比分别增长31%和50%，2017年更是刷新记录。但同时，进入2018年，不仅银行信贷资金全面收紧，就连2017年还算畅通的信托、资管等通道资金也全面堵塞。

目前，开发商资金来源中，占比近20%的国内贷款接近零增长(一季度增长0.9%)；由于按揭贷款从紧缩规模(一季度下降6.8%)和抬高利率两头挤压，首付款控制消费贷，“限价+摇号”降低预售申请和开盘进度等因素，2017年占比达到51%的其他资金(主要是销售回款)，未来对开发商资金支撑力度下降。综上，资金面收紧和调控升级等因素，客观上也倒逼开发商必须加快周转速度。因此，我们看到，碧桂园从土地摘牌到开盘仅用了5.2个月尽管已是业内较快，居然还不满足，公司管理层于近期提出进一步加快周转的要求。

另外，本轮楼市回升主战场在三四五线城市。2016和2017年，全国680多个三四五线城市商品房成交量占比分别达64%和70%，比2015上升13和19个百分点。2015和2016年，300个城市中三四五线土地出让占57%，2017年升至60 .5%，今年一季度突破70%。考虑到300个城市以外的其他城市都是四五线城市，全国三四五线城市商品房销售及土地成交占比实际上更高。2016-2017年，三四线楼市火爆，与“去库存”和棚改货币化有关，2018年以后，“去库存”重点转向县域；同时，催生三四线楼市行情的棚改货币化(PSL，抵押补充贷款)尽管在一季度放量，但2.7万亿的余额接近3万亿的顶部，加上货币化助推房价，未来货币化棚改将式微。

近期，国家明确以专项债渐进取代PSL，推进棚改投融资。不过，地方政府是结构性去杠杆的主体，监管层严厉控制地方债务，PPP、产业基金等涉及地方政府违规举债的已经被清理并严格控制。因此，无论在货币创造、投放规模还是闭环运营上，纳入政府预算且受严格监管的专项债远不能与P SL刺激棚改的效果等量齐观。未来棚改将更加注重公共服务“补欠账”、新型城镇化而非激发市场需求。综上，正是基于对三四五线楼市前景谨慎判断，各大房企都抱着“抢跑”和收割市场的心态，希望趁“去库存”和棚改余温还在时，尽快去化和回笼资金。

这一点从新开工数据也可以看出来。一季度，房屋新开工面积34615万平方米，同比增长9.7%，增速比1-2月提高6.8个百分点；3月单月新开工增速为17.8%，比2月提高14 .9个百分点。但是，1-3月，房地产开发企业土地购置面积3802万平方米，同比仅增长0 .5%。也就是说，开发商土地储备并未明显增加，但出货量却在加速，“抢跑”以“收割市场”的心态非常明显。(经济人　李宇嘉专栏 作者系资深地产研究人士)