未来3年,中山的房价面临什么样的发展趋势?

中山2015年之前就房价都涨得很缓慢，一直落后周边的城市，直到中山各种利好条件的出现，现在中山房价飞速猛涨，虽然现在已经一万多了，但是还会涨，因为对比周围的城市中山的房价还是洼地。

交通设施，

1.深中通道，

深中通道24公里，半小时到达中山，2016年上涨120%的原因是深中通道，70%以上是深圳人过来买房，交通因素，2016年前10年涨幅不大，中山房价几乎没有涨。本地人还没反应过来，外地人大量采购，国家出台326政策之前本地外地客户各一半，出台326政策之后本地人购买房产客户占70%，此时本地人突然醒了。

2.港珠澳大桥

珠海目前限购政策很严，加上价格高，所以香港，澳门人群过来买房的可能性也很大，虽然港珠澳大桥对中山没有直接的影响，但是还是有间接性的影响。

3.广州到中山石岐的地铁

广州黄埔到中山石岐如果地铁开通，时间仅在40-50分钟，黄埔和中山的房价相差三到四倍，广州人到中山买房的可能性更大，因为交通方便，加上大湾区的形成。

4.深茂铁路

深茂铁路，深圳到中山半个小时左右，加上深中通道，深圳大量买房客户会选择中山，深茂铁路位于广东省南部沿海地区，东起深圳枢纽西丽站，途经东莞虎门、广州南沙、中山、江门、阳江，终于茂名站，东接厦深铁路、深汕高铁、深汕客运、广茂铁路，西接茂湛铁路、河茂铁路，北接洛湛铁路、广汕铁路，全长为381.5公里，按国铁Ⅰ级、双线电气化客货共线铁路标准设计，江茂段设计行车时速200公里/小时，总投资290亿元人民币。

5，虎门二桥

减缓虎门大桥压力，虎门二桥工程总长度12.89km，桥梁宽度40.5m（八车道），由坭州水道桥、大沙水道桥和引桥及东涌、海鸥岛、沙田三座互通立交组成，坭州水道桥采用658+1688m双跨吊悬索桥，大沙水道桥采用主跨1200m单跨吊悬索桥，引桥采用30-62.5m预应力混凝土箱梁。

6；还有两条高速

半个小时到一个小时左右可到深圳，广州，珠海三地，连接环线，交通枢纽。

二，中山以及中山周边对比

2015年到现在中山房价已经上涨120%，但是与周围城市对比还是洼地，

深中通道两岸对比，宝安区9万左右，这边才15000不到相差六倍以上，前海12万以上参照物不一样。

广州对比，黄埔6万左右，是石岐的4倍，开通地铁，半个小时可到，工薪阶层不会在意这些，北京上海武汉广州工作与生活相差半个小时以上。

珠海均价35000左右

南沙均价2.8万，虎门，2.5万佛山中心区3万，中山房价远低于周边城市，

三年后中山即使翻一倍也只是现在周边城市的水平，三年内中山房价破三万是有可能的

三，数据统计

中山从去年2016年十二月29日，到现在拍卖土地一共31块土地，平均楼面地价1.2万元，12月29日拍地8块.2017年2月20日，拍地12块.2017年5月11日港口拍地2块，2017年6月2号3号.4号拍地2块。2017年8月20日拍地2块土地，2017年10月.21日拍地2块。

很多人不知道开发商拿地+建筑到销售以为赚得很多，大家来看看是怎么来的？

开发商买地一万的地价，建成以3万的价格出售，开发商赚的不到15%。

买地楼面地价占33.33%

新房收税不收其他税去到14.5%

现在政府新规，房子5%给政府

开发商每平米卖一万块钱  政府收20%   

 盈利税的25%，占总比5%

土地增值税2.1%

建起来两年4.2%

现在还剩下只剩38%，下面还有，

除了建安费用10%-12%

买地建筑财务费用每年3%以上，两年6%

开发商房子建好，宣传费用，销售团队，财务，办公技术等政府按5%算，一般远远超过5%，一般是6.5%

管理费用，工资占整体0.6%-0.8%

人情0.5-0.8%

最后开发商利润在12.5%

这12.5%的利润是开发商买地1万元一平米，建好之后3万一平米售出的利润。

可想而知，大家都清楚现在中山的低价。

四，中山位置

粤港澳大湾区，今年国务院正式提升为高级战略发展的高度，深圳广州，总人口7460万，十年建成世界排名前列大湾区按理推断是很正常的。

什么是湾区？

湾区就是，有江与海的交汇处。大，指的经济体量大，至少有一个国际性的发达城市支撑，我们粤港澳大湾区有香港，深圳，澳门三个国际性大都市支撑，目前人均经济1.5万美元，

十年人口翻一倍，人均收入在翻一倍

经济总量达到4.5万亿，相当与日本的经济体量，。那么最获益的一定是澳门香港深圳珠海中山六个城市。

2015年底中山人口310万人2016年统计400多万，增加了80-90万人口。

政府希望五年内人口达到800万，目前按我们现在的增长评估是没有问题的。开发商房源量远不够，今年从深圳引进47个大型企业进中山，总投资超5000亿。

现在买房无论哪里都是可以赚钱的，我们希望买房子是否是更好的地段，

买房能升值多少。

中山目前12000买入，自己淘三分之一的钱，其余的银行出，房价翻一倍赚六倍，可想而知。

福田2005年房价9000一平米。2006年1.8万一平米，当时大家觉得太贵，但是现在8万一平米大家都觉得很正常，因为跟着时间的推移，大家不得不接受现实，

中山现在均价12000-15000元一平米，大家觉得贵，因为你是站在现在的立场，三年，五年后 房价3万--5万你觉得很正常，因为你是站在那时候的立场，

所以推断中山房价未来还会有一个比较大的涨幅波动。