“祥”解楼市:地段相近,均价差3000元/平方米?

话题1

地段相近，均价差3000元/平方米？

开发商仍存调价空间

本周笔者到城区内数个在售项目踩盘，其中位于博爱五路上的两个相近楼盘吸引了笔者关注。两个楼盘相邻，中间只有一条狭窄的市政路之隔，一个均价18000元每平方米，毛坯；另一个则是均价17000元每平方米带装修。按装修价格2000元每平方米计算，这两个区域相同、开发面积相近的项目售价差距接近3000元。

点评??

这两个盘的定位并不相同，毛坯项目容积率为2.0，单元面积大，定位高端属于改善性项目；带装修项目整体容积率4.4，常规户型刚需属性居多。即便如此，价格差距也不应该这么大，较为合理的解释是，在目前的市场环境下，各项目仍存在较大的价格调整空间。

以华鸿·珑悦轩为例，一个月前多家地产行业自媒体称其将带领中山房价冲击“三万元”大关，但是在11月18日销售中心和样板间正式开放后，忽然又重新封闭了样板房，对外宣称的售价也下降至23000-28000元/平方米。实际上，该项目地块购置于2010年，一亩售价约为306万元，按市场估算，这个价格不及现时同区域地价的零头。虽然中间因为闲置土地而被罚款，但整体用地成本并不算高。

同类型对比，同样携带豪华装修的远洋世家，装修标准高、拿地成本高，其售价估计在22000-27000元之间，而且承诺按照市场规则“单”合同交易，可做三成首付。市场人士认为，目前市面上部分项目有“水份”，存在价格调整空间。

话题2

以“双合同”加快网签速度？

置业者尚需谨慎

“限”，可以说今年中山楼市的关键字眼。按照国家调控政策，今年三月以来中山陆续出台了限购、限签、限价等措施。配合银行方面的限贷，房地产市场在一定程度上得到了降温。在调控的大方向下，市内有不少的“已售”房源等待签约。对开发商来说，网签受限意味着无法给置业者出证做贷款，资金回笼速度变得缓慢，对中小开发商影响尤为显著。

为寻求快速回款，部分开发商联合金融机构寻求“无需降价，加快网签”的办法绕开限制措施。在此其中，“双合同”最为常见。

点评??

目前市场上应对楼市调控的手段不多，比如向行政机构申请放开售价、开发商先自行购买一手房再当二手房出售等，当中以“双合同”最为常见。它特指购房者买房时，除了签署一份正式《商品房买卖合同》外，还需要签署另一份合同。这份合同通常以“装修合同”或相关名目出现。两份合同加起来的总价格才是房屋真正总价。

开发商如愿高价将房子卖掉，置业者在较短的时间内完成购房手续。然而，这种交易手段背后所面临的风险也非常大。“双合同”捆绑装修，给购房者带来了更大的首付压力，购房者要多支付几十万元，这是一笔不少的经济压力；其次，装修合同是由开发商代签，但是合同的签订对象却是装修公司，若是购房者日后发现装修出现问题，维权将会非常困境；最值得提醒的是“双合同”买楼实质上违法了限价政策，有违规风险。

来源：南方日报