中山房哥问答9|融资买中山房是否值得?中山地铁还有戏?

Q1

房哥好，就今天推文的话题，博爱长江交界一线，星汇品峰、紫园、德宝怡高、金色年华一带，15000（加税费16000）的价格现在是否值得投资？在能融到的资金成本年化8%前提下。

回答：

我想，这个问题，可以从两个角度去看。首先是单纯从数字角度，例如假设题主这套房子是100平米，现在1.5万入手，150万房款及相关购房费用总额都使用年化8%的融资解决。

那么，存在几种情况：

1）不满两年卖出，税费较高。假设一年半后卖出，那么需要卖到18620元/㎡才能达到不亏本。

如果能卖到20000元/㎡，题主能赚13万。

零首付，一年半赚13万，相当于一个主管的的工资水平，吸引力不大，而且要有强烈的上涨预期配合。5000/15000=1/3，一年半涨30%，这个涨幅水平要衡量好。

2）满两年未满五年卖出，算个税。假设第3年卖出，则需要19450元/㎡才能达到不亏本。

若能卖到20000元/㎡，题主能赚5.5万。

3）假设第5年卖出，则需要21965元/㎡才能达到不亏本。5年后，能卖到25000元/㎡，题主能赚30万。每年6万块，这相当于一个前台文员的工资水平了。

当然，还需要题主每年有能力支付12万多的利息，才能完成上述假设。

上面就是投资客的数字游戏，完成这个数字游戏的关键就是房价的支撑。例如，第五年房价还是1.9万，而题主已经撑不住每年的利息了，要抛盘，他这几年下来总体是亏30万的。

并且一定要卖21965元/㎡才能保本，但也是白等5年。

实际上，卖25000元/㎡赚30万也不算成功的投资，毕竟才是一个文员的工资水平，至少要卖到28000元/㎡赚60万才算是有意义的投资。

所以，题主问是否值得投资，就要分析这一带的房价是否能在5年后达到28000元/㎡。

目前以及可预见的将来，在东区缺乏大量新项目的情况下，这个片区作为新老城区交汇首站，备受追捧，房价可以得到有利支撑。

但限制这一带房价冲高的影响因素又很明显：

1）核心区的配套并非充分顾及到，例如规划的城轨1号线就没有惠及这一片区；

2）我们的发展重心比较飘忽，可以往北去石岐总部、也可以往东去翠亨。目前看，翠亨未来一段时间又能热一会；

3）投资者喜欢翠亨、火炬这些临深区域，热点还是会往那边走；

4）这个片区过去主要收割了一大批本地置换客户，是真正的自住改善需求。但这一批人总体上是有限的。

5）另外，就是外部影响因素，例如政策。小哥认为，即使是各方面都很看好的城区，1.5万~2万/㎡应该是理想水平，也是比较安全的水平。

5年后普遍上到2.8万，是比较扯的。

Q2

房哥。网签数和已销售数有什么差异吗？某一楼盘是不是卖的多一点网签的名额就多一点?

回答：

如果一直关注中山楼市的人，会觉得这个问题太“傻白甜”了。可是，后台是经常有人问同类型的问题。

所以，还是要一直不厌其烦多普及普及。

1）网签，就是在国土局的系统网签备案，只有备案了，在国家层面才算是认可这套房子属于你。不备案，都可以不承认房子是属于你的。

已销售数，这只能是开发商提供数字。例如今天开盘了的房子，总共拿出200套，它说卖光了，那就是已销售200套。或者说，是有客户交了5万或者10万诚意金的“已销售”，即使交了3成首付的“已销售”，也仅是开发商公布的数据而已。

没有过网签，都有可能算“没卖出”。

因为，随着时间推移，很多这种给了部分钱的客户，未来贷款可能会被银行卡住，没有资格贷款了，那他们没办法给全额，放弃的可能性是存在的。

这些房子就会给回发展商，变成“未销售”了。

2）由于我们为了“稳定楼市发展”，实行了“预约网签”，即系网签要排队，以便将中山对外公布的价格稳定在8500元/㎡。

为保证房地产市场健康平稳发展，促使商品住房价格维持在合理区间，中山市于2016年5月起实施房地产调控工作，销售单价高于预警值的商品住房需进行预约网签。

具体的操作举个例子：一套15000元/㎡的房子，就要找来4套7000元/㎡同等面积的单位来平衡，这样才能得出大约8500元/㎡的房价。

理解了这一点，那就不会有“某一楼盘卖得多就可以多网签了”。

除非你卖得多，又卖得便宜吧。譬如，很多卖8000元的镇区楼盘，他们网签是很快的。

你TM卖2.5万/㎡的，一套房子就要大约30套同等面积的8000元房子来平衡均价，就算你整盘卖完了，也轮不到你签啊，去哪里找那么多8000来平衡？

所以，卖2.5万/㎡的项目，最喜欢客户一次性给钱了。这样，就不用等网签、等银行贷款，开发商就能收到全款了。

Q3 

轨道1号线是不是凉了？地铁还有戏？

回答：

很多人都对中山地铁建设提出质疑。难道你们全部都取消了关注中山本地楼市媒体吗？都没有打鸡血的热情了吗？都不沸腾吗？

别说1号线，深圳地铁都要接驳到中山了。

所以，不要怀疑了吧？

认真回答这个问题之前，还是很羡慕深圳都规划到33号线了，而我们1号线都被人家怀疑能不能搞。

哎，没钱就是不能办事。

以前分析过，中山人口、财政等各方面不符合国家新规定，所以报批的1号线被叫停。

关键还是怕地方政府的债务窟窿太大。

最有希望的就是继续增加人口、增加财政收入。关键还是增加收入，这样就容易通过审批了。

前几天有人批中山工业数据如何如何烂，地产泡沫多大多大，但没什么卵用，目前的工业摊子还真是很难支撑中山去建地铁。

大炮说得好，要多谢过去买房的人，他们出钱买了房，政府才会完善配套。

因此，卖地也一样。眼看翠亨那块现售地拍卖日期越来越近了，这时放出这种深圳地铁接驳中山的消息，刺激刺激开发商，让他们多举几下牌。

卖多一点地，有了钱，才有底气去修地铁，不然一大摊债务谁也不愿意背。况且，现在是责任终身制的，不要以为高升了就没事。

如果留下的是烂摊子，还是会影响到灵道的未来。

在目前限价+竞配建的规则下，举到6000的楼面价能收到钱就差不多了，未来也不需要太多人才房了。

估计，这也是出狠手规定“现售”的原因。6000~8000的楼面价，未来卖1.5~2万，是这个城市比较理想的房价幅度。

那么，大家如果想要地铁建设，也就不能反感卖地了。只是希望灵道将地价控制好一点。

你看翠亨那么一大片土地，绿油油，处处是黄金，地铁建设还是非常有希望的。

Q4

中山**项目还有多少上升空间？

回答：

我很好奇后台那么多人问这类问题的出发点。

是不是你们都准备要卖了？只是觉得中山房价还在涨，又担心卖早了，会吃亏？

1）昨天阿莲老妈送了几个粽子给我，一见面，这个爱看报纸的老太太就抱怨，现在买房容易卖房难——原来老太太那套在春节后就成交的二手房现在还没收到银行的放款。

她也让我劝阿莲要卖掉两年前在又一城5000元买的那套房子，别说1.5万了，有人1.3万买也卖吧。她说还有什么投资能让你两年用5000元赚到8000元的？

别太贪了，未来国家政策更加严厉的话，你就更难卖了。

这是来自一个爱看报纸的老太太的逆耳忠言。

2）对于具体某个项目的价格上升，小哥总觉得意义不大，毕竟房价还是看大势。

一己之力对抗不了潮流，这个可以参考以前的中山房价。

若认可未来一段时间以“稳”字当头的大势，其实获利了结也不失为一个很好的选择。

如同老太太所说，别太贪了。

若觉得能涨到5万，那么你的楼盘肯定也还会涨，无论哪个盘、那个位置。

Q5

买便宜总比买贵的好，风险没这么大，这样理解对不对？请问房叔，有什么好地方值得关注？

回答：

可能老了，总觉得便宜无好货。而且这两年，也经常将这一观念付诸生活实践。

有能力买贵的，就不要买便宜的。除了品牌附加值外，开50万的车还是比15万的要好。

当然，买房就复杂很多，不同的人、不同的地段对这个问题的答案就完全不一样。

对于同一地段，从投资角度看，便宜的相对贵的，风险肯定是小。但从自住角度看，如果买了便宜的项目，后期的物业差得一逼，你也会为当初自己买便宜货而懊恼、后悔、不爽，真的。

同时，同一地段的项目，为何这家会便宜，那家会贵？譬如品牌、口碑、质量等等综合因素，贵价的都胜人一筹。贵价，总有原因。

几年后转让，便宜的楼盘可能外立面破烂、内部管理脏乱差，价格低还卖不出去；而当年那个贵价项目，由于物管好，质量好，单是外立面就崭新如初，住户又是高收入人群，大家都以住这个小区为荣，二手房高价但不愁卖。

这样，同时出售，便宜的还是便宜卖、贵价的更贵卖，投资回报不一样了。关键是，能否卖得出很重要。投资跟着大信，买金座请找置业顾问丽文，折扣最优惠。

然后，题主就很想知道中山还有哪些地方是有价格洼地的。

之前的文章《50万总房价还能买中山哪里？》有具体列出中山1万元以下的项目。

对于区域关注，如果你是纯投资客，可能就需要密切关注外省投资客、广深客的投资动向。而实际上，他们主要还是偏好临深、临珠片区的项目。